中原地产：2009年6月份东莞房地产市场分析报告

八、后市展望

股市金融地产板块加速上行，通胀预期加剧，资金持续流入股市楼市；

从6月初开始，受新增贷款额巨量释放流动性、通胀预期加剧、项目资本金比例下调等因素影响，国内股市金融地产板块均双双跳空高开，随后进入一波加速主升浪行情。股市先行，意味着通胀预期加剧，投资资金持续流入楼市，为短期楼市带来较强的上涨动力。

外围股市反弹后已经进入阶段性调整，A股面临较大的调整压力；

从道琼指数、纳斯达克指数、恒生指数、日经指数以及东南亚国家的股市近期走势分析，大部分市场在反弹后已经进入阶段性调整，目前仅有中国A股一枝独秀加速上行。而A股这轮反弹在3130-3360点将遭遇较大的阻力，跟随周围市场进入阶段性的调整可能性较大。楼市在股市风险加大的时候通常有部分资金选择套现并回流到楼市，购买房产居住或持有升值。因此，楼市中存在的投资机会将陆续受到市场的进一步挖掘，短期内为楼市带来持续的投资资金流入。

消息面对楼市持续利空，政策面或有所收紧，投资需求将有所平抑；

近期媒体消息面主要集中在三方面：一是通胀预期加剧，二是房价再度飙升，三是房贷过于宽松。如央视《经济半小时》栏目报道各大银行集体违规，二套房贷暗中松绑；中国证券报报道深圳楼市重现一成首付，中国式次贷隐患局部抬头；央行今年以来首次提到密切监测房地产价格波动。消息面从前5月的平静到6月的升温，给到市场一个政策调控信号，市场预期下半年将对住房信贷有所收紧，起码在贷款条件审核方面会有所严格。这样势必对投资需求带来抑制作用，房价飙升的势头也会有所遏制。

一线重点楼市房价重回前期高位，或构筑M型头部，市场或真正见顶回落；

目前北京、上海、深圳、广州等一线重点城市的房价已经重回2007年的高位，这轮反弹行情的原动力虽然是政策性的结果，但随着行情的持续回暖，通胀预期的加剧，前期2007年炒房被套的解套强烈需求也促使这波行情进入飙涨行情。反映在二手市场交易量的持续放大，说明前期套牢盘逐步解套，甚至借反弹冲高出货套现。而当套牢盘解套，2008年成功抄底的投资客趁市场进入加速上行出货套现后，意味着楼市才真正见顶回落，再度进入调整。

下半年预期东莞土地交易市场呈现温和放量态势；

东莞下半年将逐步启动新一轮的投资热潮，土地财政使政府有着较为强烈的放地冲动。从6-7月份的土地出让情况来看，短期内市场已经开始呈现温和放量的态势。从土地需求角度而言，随着楼市的回暖，开发商资金回笼较为到位，特别一些上市企业，由于股市反弹幅度更大，资金实力大大增强，再加上项目资本金比例的下调，银行投资信贷政策的持续宽松，通胀预期的加剧，开发商目前已经具备较强的资金实力，也有了比较强烈的拿地冲动。从这个角度而言，也会一定程度上推动政府多放地。同时，下半年一些地段比较好的地块也将陆续挂牌上市，个别地块或拍出近期“东莞高价地”，从而刺激到周边的房价，为后市东莞房价的平稳上升提供强有力的支撑。