瑞峰逄臻：上半年供需结构性失衡 竞争或将加剧

瑞峰置业事业二部副总经理逄臻

从宏观经济来看，实体经济没有恢复，资金流通过剩。首先可以发现，工业方面依然疲软，根据国家发改委的数据显示，2009年工业用电量下降7.6%，与此同时国家统计局预计今年二季度GDP的增长接近8%，GDP的增幅更多的是依靠政府工程建设和房地产、汽车等相关行业的拉动，用电量的拉动表明当前开工率低，仍以消化库存为主，因此工业上感觉依然疲软。金融市场的股市强劲反弹，从三月份的低点大幅度上扬，美国、欧洲的股市也强劲上涨，亚太股市也迎来了久违的普涨，支撑中国股市的直接动力还是经济刺激政策所带来的充沛流动性，2008年第四季度以来伴随货币政策的转向，流动性呈现加速和释放的态势。同时在房地产市场，我们根据国家统计局公布的1—6月份全国房地产市场运行的报告显示，1—6月份房地产开发企业，资金来源23700亿元，同比增长了23.6%，国内贷款5381亿元，增长了32.6%，企业自筹资金是比较大的，经济随着国家政策的调控，出现触底回暖的现象，资金并没有流向以第二产业为核心的实体经济，而是背离了经济发展的规律，对后市经济的发展缺乏支撑，没有实体经济的市场是存在泡沫的。

经济讲完了，要讲政策，中国是政策导向的国家，因此我们认为政策很重要。目前的政策条件相对宽松，执行中变相放宽，《广东省针对国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中包括：加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。也就是说从救市到救企业，广东政策已经落实到开发企业的资金困难层面。5月27日公布了固定资产投资项目由35%的资本金调低到20%，意味着开发商的贷款门槛更低。5.27政策是非常有意思的，上半年东莞房地产市场迎来了小阳春，成交量不断的上升，国家在5月底突然出台了该政策，可以说是房地产的利好政策，这是奇怪的现象。

国家预示到实体经济尚未复苏，但是保8%和市场的信心非常的重要，因此会拉动汽车和房地产行业，增加市场的信心，从而使GDP上涨。实体经济真正恢复的时候，房地产调控的政策会陆续出台。首先看全国的情况，众所周知全国出现了很多的高价地，很多的开发商不惜一切代价拿下了很多的高价地，东莞资本金不断的下调，市场不断的放大，表面看起来市场回暖，因此土地交易市场逐渐的活跃，尽管没有出现新的高价地，也没有2008年流拍的情况，目前体育路地块17号马上就要推出拍卖，这是开发商竞争的宝地。发展商从过渡悲观到谨慎乐观的心态有所转变，土地市场开始活跃，政策信号，金融危机间接救了发展商，实体经济没有实质性的回升。