卓越集团的中心雄图—从深圳CBD之王到前海第一拍

深圳中心区之王  商务地产领跑全国

2013年7月26日，卓越集团成功拿下前海首批两幅地块，意味着卓越集团继率先发力深圳福田中心、后海中心之后，再次成为首个进驻未来前海中心的房企，同时拉开卓越集团新一轮全国布局的序幕。

（卓越前海地块全景）

十年前，卓越集团携卓越大厦项目率先进驻现在的深圳中心区时，福田中心差不多也是这般光景；再向前看，十四年前卓越蔚蓝海岸踏足深圳后海时，那里也只有一片荒芜。

今天的福田中心与后海中心，已成为深圳最重要的两大核心区域。再次拿地前海的卓越集团，近15年来，也从未错过深圳城市中心区域发展勃兴的战略机遇。

作为成长于深圳的民营港资企业，卓越集团长期领跑深圳商务办公市场，被称为“深圳CBD写字楼专家”，在深圳三大中心区第一批开发商的名单中，都清晰可见卓越的身影。

在后海中心，自1999年起，深圳蔚蓝海岸引发“蓝色风暴”，成为深圳后海标志性项目，开启了深圳住宅的南山时代，卓越集团综合实力藉此跻身深圳行业前五名。其后卓越在后海中心区域相继开发了卓越维港及卓越浅水湾项目，开辟了深圳后海板块的豪宅之路。

（卓越集团在深圳中心区内共有7栋写字楼、一座购物广场和一座五星级四季酒店，是当之无愧的“深圳CBD之王”。）

放眼福田中心区，最显眼、最亮丽的地标建筑也属于卓越集团。作为第一批进驻的开发商，自2003年起，卓越接连投资建设卓越大厦、卓越时代广场、卓越世纪中心。仅在福田中心区，卓越集团就拥有七栋甲级写字楼、一座购物广场及一座五星级四季酒店，总面积超过100万平米，成为深圳中心区域头号商用物业开发商。

判断一个商务物业成功与否，最重要的是租金回报。卓越商办物业客户满意度始终位居全国前列。卓越集团总裁李晓平曾说：“深圳世纪中心写字楼租金保持在中心区前两名，已经建成10年的卓越大厦，凭借高质量的物业服务，也仍然在中心区保持高租金回报”。李晓平认为，出色的物业品质及服务管理，为卓越赢得了一批忠实客户，前海拿地后几天内，即有客户要求卓越为其定制物业。

2012年全年，卓越集团累计销售金额为102亿元，累计销售面积为86.3万平方米，进入全国销售50强。连续十年获得中国指数研究院评定的“中国房地产百强”，连续九年荣获《经济观察报》评定的“中国蓝筹地产”称号。

（卓越世纪中心写字楼租金始终保持在中心区前两位，已成为深圳CBD知名地标建筑。）

2012-2013年上半年，卓越集团在深圳写字楼市场占有率排名第一，并在“2013中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上，获得全国“商业地产十强”第3名，成为三甲中唯一的南方企业，还在刚刚落幕的博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会获得唯一的“中国商业地产运营大奖”。在商业地产领域，卓越已成为专注一二线及GDP高增长城市核心区域综合体开发和运营的行业领军企业，在业界赢得了“南卓越，北SOHO”的美誉。

与此同时，自2004年起，卓越集团开始拓展全国市场。目前，卓越已进入深圳、上海、北京、广州、杭州、武汉、长沙、青岛、东莞、连云港等城市，土地储备近1000万㎡。“立足深圳，布局全国”成为集团发展方向。近年来，卓越集团全国布局态势已见显著成效，卓越上海公司获得2012年年度上海商办物业销售冠军，卓越青岛公司也获得2013年上半年销售第四名。

这些荣誉与成绩足以说明卓越集团在商务地产领域的领跑能力，独具优势的商务地产的认知与理解，成功运营经验是可以在全国经济发达城市进行复制的。不仅在深圳，在上海、青岛等核心城市卓越依然能够成为商务地产市场的主角。

未来五年，卓越将在全国开发近300万平米商务物业，在深圳有卓越城商务综合体项目，后海写字楼项目以及由卓越集团控股，与金地、大百汇合作开发的深圳中心项目（岗厦村旧改），在全国其他城市还有上海卓越•世纪中心、青岛卓越•世纪中心、青岛胶南金融广场等商用物业正在建设。在“商住并举”战略的引导下，于住宅领域，卓越还将继续开发大亚湾的卓越蔚蓝海岸、青岛蔚蓝群岛等项目。

在卓越集团2013至2015年的三年战略规划中，制定了这样的目标：2014年销售额突破200亿，进入全国TOP30，在已经进入的当地市场中，力争获得前十的市场份额。

同时，未来住宅开发体量、销售额以及商业持有物业、租金收入均要实现40%以上的复合增长率；持有型物业2016年租金收入突破10亿，盈利结构调整到占比20%。

此外，卓越集团将通过组织管控调整、业务能力提升，用3年时间，形成具备上市及获取高估值的稳健经营水准，并将择机上市。

前海是深圳未来十年发展的引擎

两宗地块，一个地主。卓越集团打了一场漂亮的战役，然这一切绝非偶然。在拿地后的当晚，卓越集团便第一时间向全国媒体发布公告称，早在两年前卓越就已经开始对进入前海做了各项充分准备。同时，这两宗地的价格都不离谱。

初步测算，51.89亿元的T201-0077地块，实际楼面地价约19300元/平方米；71.8亿元T201-0075地块实际楼面地价约20500元/平方米。而事实上，周边已有高档写字楼公寓售价已达到了4、5万元人民币/平米,深圳福田中心区卓越世纪中心写字楼的售价也已超过7万元人民币/平米。

也就是说，单从楼面地价上看，前海这两块地楼面地价非深圳最高，也并非面粉贵过面包，远远达不到高价地标准。卓越集团认为，随著前海配套的完善，前海的发展会更加向好，这次的报价，更多是从集团战略角度在前海拿地。

从最新文件看，6月27日，前海《综合规划》由深圳市政府审议通过，前海管理局正式公布前海《综合规划》提出三年内投资3898亿，2015年全面建成前海合作区基础设施，到2020年实现国内生产总值1500亿元。前海将成为深圳未来十年发展的引擎。

而在国务院去年批复支持前海开发开放的22项先行先试政策中，有16项政策已经落地。其中属于金融政策的有8项。

此外，《前海跨境人民币贷款管理暂行办法》已经于2012年底经人民银行批准印发实施，允许符合条件的前海企业从香港经营人民币业务的银行借入人民币资金；商务部也正在会同国务院5个相关部委共同研究在前海试点包括香港在内的外资股权投资创新发展的若干政策。

同时，深圳市石化交易所、金融资产交易所、文化产权交易所、碳排放权交易所、农产品交易所、股权交易中心、保险结算中心等均落户于前海。

目前来前海注册发展的企业平均每天达10家左右。截至7月19日，入区企业1144家，注册资本总额1400亿元，金融类企业837家，引入世界500强企业17家。卓越集团前海项目入市，这一千余家企业势必成为首批进驻客户。卓越集团总裁李晓平接受媒体采访时曾表示，作为前海首个项目的开发者，卓越不担心市场，对于前海片区商务市场的发展空间充满信心。作为深圳CBD最大写字楼商用物业的供应商，卓越集团同样期待可以在前海树立中心营运商的市场地位。

面对123.7亿元的高额总价，业内及媒体都在关心卓越集团是否能够支付得起，资金又将从何而来。

面对外界的质疑及猜测，卓越集团并不会有任何担忧。因为早在两年前卓越就已经启动了前海拿地的筹备工作，通过几十次精密的测算，最终确定了上周竞拍的报价，所以如今这一价格也必然在卓越集团的正常承受范围内。卓越集团认为，核心地段商务产品的变现能力及溢价能力是绝对不容小觑的。

按照政府的土地出让相关要求，本周四（8月1日）前海两块地50%的地价款必须交付，剩余50%的地价款在一年内付清。卓越集团目前自有资金充足，在社会拥有良好的信誉，具备多种融资渠道，资金完全没有任何问题。此外，作为前海第一批入市的物业，项目建成后，卓越将主要满足前海已经注册的1000多家企业商务办公需求，出售式订制大部分物业。

现在，卓越集团已经开始着手规划两块土地的具体开发工作，未来将在政府对于前海开发导控文件的要求下，为前海、为深圳打造出具有高品质，令人值得期待的商务作品。对于合作开放前海项目，卓越集团持开放的态度，愿意与各界优秀的企业合作，亦不排除与香港公司共同合作开发。对于前海片区的投资前景判断，卓越集团是有充足自信的，而且卓越集团所擅长的，就是在区域还没成熟前第一时间进驻并开发，抢占未来发展的先机。 

“一轴两翼”谋发展

卓越集团此番前海拿地，更多依赖于卓越集团在商业综合体定位、运营乃至品牌方面的优势，同时也离不开集团在发展规划、人才储备等方面的战略布局。

卓越集团执行总裁张远曾公开对媒体表示，“卓越已经过了刚入行交学费的阶段，现在要思考更长远的战略。”如今的卓越，正以“商住并举、货如轮转”的实际行动践行着战略发展规划，实现转型。

按照卓越的发展规划，卓越将以“货如轮转”来实现高效的现金流供应，哺育持有物业，最终实现“商住并举”。在转型前期，将按照8：2的资金配置销售型物业与持有型物业；深圳承担转型主战场，上海逐等一线城市步尝试新业务，其他城市加快周转，贡献现金流。

在可售物业配比上，发挥写字楼、商办公寓、住宅项目中街铺等非住宅销售业务优势，非住宅销售金额占比控制在30%的水平 。此外，优质写字楼为主要复制模式，提升商务产品的周转效率，区域购物中心为机会性方向，酒店等物业谨慎持有。

此外，在未来战略方向上，卓越明确提出“一轴两翼”：

其中一轴是做精主流销售型物业开发业务，基于深耕基础上适度扩张，关注三大核心经济区（环渤海、长三角、珠三角）发展的同时，提升中西部二线城市的市场占比，今年拟进入西安、重庆两地。

两翼则是城市综合体加上轻资产增值服务。在打造面向新兴富裕阶层的城市综合体上，深圳将承担转型主战场，旧改上升为集团战略，2013和14年在大本营基于现有项目，创立商办品牌，打造综合体明星项目；上海则尝试类住宅综合体业务，其他城市综合体商业模式2015年再发力。同时，发展创新型轻资产运营模式，以创新的融资与开发模式支撑保障性住宅业务及总部基地代建。

任何宏伟蓝图和经营目标的实现都离不开人才储备与支撑。在人才储备上，近年来，一大批来自国内一线品牌房企的高管空降卓越集团。目前，在卓越集团高管团队中，来自国内万科、中海、恒大的职业经理人占到了50%。

与此同时，卓越集团加大了在城市更新业务的投入力度。近两年，卓越集团接二连三获取城市更新项目，俨然也成为深圳城市更新计划的大赢家之一。为了增强卓越集团城市更新业务的实力，今年上半年，也引进了行业内城市更新方面的高级专业人才。同时，于今年上半年成立了全国首家城市更新集团公司——卓越城市更新集团有限公司。100多人组成的旧城改造专业团队，将助推卓越集团保持快速、稳健的发展趋势。卓越城市更新集团有限公司规划3年内将拓展新项目土地面积近300万平方米，深圳葵涌项目、南新项目、松岗项目、泥岗项目均已正式启动。未来将加大对宝安、龙华、坂田、坂雪等地拓展力度，在全市拓展优质项目。通过3-5年的快速发展，希望打造成为中国城市更新的领先品牌。

正因有了来自标杆企业的优秀人才的加盟，2012年卓越集团一举实现百亿规模，现在的卓越集团，内部有完善的人才培养体系，已形成职业化、专业化的人才梯队，为卓越集团的持续发展提供了充足人才储备。