著名房地产专家谢逸枫：上市房企再融资进入“倒计时”

    导语：上市房企再融资有条件放行在此前5月份已经初现端倪。根据第一财经日报报道，2013年5月16日万方发展公告重大资产重组方案，以3.93元/股向四名交易方增发约6.1亿股，购买儋州滨海新区、秦皇岛、张家口、廊坊、延边五个一级开发项目股权，共4.6万亩土地。同时，还拟以3.54元/股，向不超过10名其他特定投资者，非公开发行募资8亿。万方发展此次重组，被认为一级开发项目资本市场融资或将率先开闸，目前该方案仍在等待证监会审批。此次万方发展资产重组方案在证监会层面政策障碍相对较小。此后，宏润建设、云南旅游、中茵股份、三特索道、成城股份等6家涉房企业也纷纷推出再融资方案。在此之前，这6家涉房企业的定增方案，皆因房产调控而被迫搁浅。一直处于停顿状态的涉房企业再融资审核或有微调。公开资料显示，最近3年来，中国证监会没有批准任何一家地产商的新上市申请或以其它方式在资本市场融资的申请。而在2010年10月，证监会还明确表态，已暂缓受理房地产开发企业的重组申请，对于已受理的房地产类重组申请，将征求国土资源部意见。

   2011年5月，证监会再次重申延续上述政策。直到今年6月28日，在证监会每周例行的新闻发布会上，证监会新闻发言人在回应上市房企再融资的问题时仍表示：“根据国务院2010和2013年关于房地产市场调控的相关通知，证监会对存在囤积土地、捂盘惜售等违法违规行为的房地产企业将暂停上市和再融资。具体企业是否违规，证监会将在审核时依据国土资源部意见。”中国房地产研究会、中国房地产业协会2013年5月在京发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》指出，整个地产行业负债水平在历史高位徘徊，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别达到64.72%和64.36%%，其中，资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年有所上升，这意味着资金链风险仍在累积。

   著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“越来越多的上市房企不断停牌，上市房企再融资正式进入“倒计时”。房地产融资开闸没有太大悬念，政策松绑将从涉及房地产上市公司的重组开启。房地产再融资开闸刻不容缓，一则稳增长需要。二则银行缺钱。三则稳定股市。四则下降贷款成本。房企的“借道融资”和“变相融资”是客观存在的，管理层适时对这一政策作出微调，有利于整个国民经济的健康运行。”

   谢逸枫表示：“即使证监会把“房地产再融资开闸”,不可能是全面“泄洪”，而是小范围内有限度放开。有条件放开“房地产再融资”，会向负债率相对较低、财务风险处于合理水平、周转率较高的房企倾斜。防止凶猛“洪流”冲击新国五条，影响调控房价与稳定楼市预期。毫无疑问，房企再融资有条件放开等于是直接给房企“输血”。对房地产企业打开了融资的正门，有利于防范房地产企业的融资风险。”

    谢逸枫指出：“‘高价地’现象如烽火点燃一般，自4月-7月上海、南京、武汉、长沙、重庆、珠海、广州、北京等一二城市“高价地”一再刷新纪录，成为房企“不差钱”的显著代表。房企“不差钱”，一是上半年楼市成交创新高，刚需旺盛，购房者“该出手时就出手”的举动使得开发商资金链短缺局面得到了显著缓解。二是大量的理财产品和民间资金以及银行信贷这几年深度介入了房地产市场。房地产再次充当了巨量流动性的吸纳暗沟，这些资金在这里不仅仅能够躲过当前经济形势不利的危机，还能抱团取暖，创造了一个阶段性的牛市大波。三是房企有资金外援，上半年地产商从海外融资超过800亿元，这样巨大的资金量“钱荒”似乎没有烧到房地产市场的“眉毛”。 ”

    谢逸枫分析：“根据国家统计局的数据，今年前5月也许是房企资金最为充裕的时期。房地产开发企业到位资金45115亿元。这个数字不仅比去年同期多出1.1万亿元，也比2010年同期要高出很多。今年房企资金如此充裕的原因，主要在于企业的销售情况较2011年和2012年前5月大幅好转。国家统计局的数据显示，房企到位资金中，定金及预收款12514亿元，增长57.9%；个人按揭贷款5404亿元，增长61.7%。由此可见，这轮房地产市场上升通道，是由巨量资金推动的，“钱荒”在房地产市场，作出了反向的表现：“抢房慌”和“抢地慌”。”

    2013年7月22日，针对”证监会已经接受上市房企再融资的资料，证监会对房企上市再融资监管口径已改变”的传闻，证监会新闻发言人今天（2013年7月19日）表示，对房企上市再融资的监管口径从未改变。中国证监会发言人表示，证监会对于房地产上市公司再融资和首次公开发行(IPO)重启的口径均较此前没有改变。 此前媒体有关房企融资或有条件放开的报道，一度引发市场对监管层政策松动的揣测。 证监会发言人在例行记者会上回答路透提问时表示，“房地产上市公司融资的口径，证监会没有变化，IPO的口径也没有变化。” 此前新华网报导称，近期各种迹象表明房企融资有望有条件地放开，涉及房地产上市公司的重组可能最先开闸。