金九银十东莞多盘抢先入市 刚需主导市场成交活跃

   楼市观察

一周商品房成交回顾：

据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2013.8.19-8.25）商品房成交面积19.74万㎡，环比上升45.15%，同比上升26.22%。本周商品房成交套数2015套，环比上升9.51%，同比上升28.92%；成交金额18.14亿元。

本周住宅成交面积18.11万㎡，环比上升49.96%，同比上升38.04%；成交套数1770套，环比上升53.78%，同比上升34.19%；成交金额16.18亿元，环比上升50.72%，同比上升61.12%。非住宅成交套数245套，成交面积1.63万㎡，成交金额1.95亿元，成交均价11978元/㎡。

价格方面，本周住宅成交均价为8936元/㎡，环比上升0.5%，同比上升16.72%。其中普通洋房成交均价为7096元/㎡，高端洋房均价为9495元/㎡，豪宅洋房均价为12376元/㎡，公寓均价为10696元/㎡，别墅均价为17462元/㎡。

住宅网签大幅上涨，临深片区个盘热销。

进入8月中下旬以来，储客理想项目陆续入市，本周网签量大幅上涨，据东莞中原研究部数据监测显示，本周住宅成交面积18.11万㎡，环比上升49.96%，同比上升38.04%；成交套数1770套，环比上升53.78%，同比上升34.19%。

从住宅成交区域来看，住宅成交的18.11万㎡中，临深片区签约量约7万㎡，约占住宅成交的4成，主要是益田大运城邦签约227套合计2.02万㎡及碧桂园天麓山签约192套合计1.87万㎡。

多盘抢先入市，刚需主导市场成交活跃。

临近金九，项目陆续集中入市，上市产品以刚需户型为主导，从本周新增供应来看，本周住宅有9个项目合计新增19.85万㎡，维持供应高位，其中别墅供应2.8万㎡，洋房供应16.01万㎡，公寓供应1.02万㎡。从其户型来看，本周住宅合计供应1962套（合并后），其中60-110㎡产品有1614套，占总供应套数的8成。

从楼市营销活动来看，本周多盘刚需产品抢先入市，据东莞中原研究部不完全统计，本周共有7个项目开盘，其中君珆花园推81-110㎡洋房，万科金域国际、万科朗润园、万科金域松湖推79-98㎡洋房，祥利上城推88-113㎡洋房，沙田东港城推81-129㎡洋房，及宏远御庭山推70-145㎡洋房，市场以刚需产品为主导。

从市场反馈信息来看，万科金域国际共推约150套产品，君珆花园共推120套洋房，万科朗润园推53栋约200套洋房，销售率均超9成，万科金域松湖推约150套产品销售率亦达8成，可见市场成交火热势头。

多家银行房贷收紧，房贷利率上调。

从七月初开始，有贷款利率优惠的银行就越来越小，银行开始收紧房贷，一方面，东莞房贷余额持续高企，另一方面，房贷较于银行其它的贷款业务，其利润空间较小，且回款速度较慢，即使银行还存有足够的贷款额度，也不会“舍长取短”。

受影响的主要是非刚需客户群体，房贷利率优惠不再，多家银行首套房执行基准利率，二套、二手房贷款利率上浮10%，影响非刚需客户入市积极性，一些改善型置业者购房意愿受影响，而二手购房者或转战一手房市场；其次，东莞房贷审批趋严，贷款把关更为谨慎，一些收入不稳定、信用不佳者更难“入市”；再次，房贷放款延期，影响开发商资金回笼速度。但总体来讲，当前楼市以刚需为主导，且整体楼市看涨，虽然优惠不再，加重其入市压力，但对刚需客户的最终入市行为影响不大。

一、一级市场

本周土地交易信息：

本周挂牌土地信息：(无)

二、二级市场

1、新增供应

本周新增供应：

2、商品房总体成交

本周（2013.8.19-8.25）商品房成交面积19.74万㎡，环比上升45.15%，同比上升26.22%。本周商品房成交套数2015套，环比上升9.51%，同比上升28.92%；成交金额18.14亿元。

本周住宅成交面积18.11万㎡，环比上升49.96%，同比上升38.04%；成交套数1770套，环比上升53.78%，同比上升34.19%；成交金额16.18亿元，成交均价为8936元/㎡，环比上升0.5%，同比上升16.72%。

本周非住宅成交套数245套，成交面积1.63万㎡，成交金额1.95亿元，成交均价11978元/㎡。

4、住宅成交量价走势

本周（2013.8.19-8.25）住宅成交1770套，成交面积18.11万㎡，成交均价为8936元/㎡，环比上升0.5%，同比上升16.72%。本周住宅中位数价格为7568元/㎡，环比上周7718元/㎡下降1.94%。

5、住宅成交单价区间分布

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1770套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有64套，占比3.62%；成交价格在5000-6000元/㎡共有241套，占比13.62%；成交价格在6000-7000元/㎡共有455套，占比26.71%；成交价格在7000-8000元/㎡共有333套，占比18.81%；成交价格在8000-9000元/㎡共有123套，占比6.95%；成交价格在9000-10000元/㎡共有129套，占比7.29%；成交价格在10000元/㎡以上共有425套，占比24.01%。

6、区域住宅成交

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1770套，成交面积18.11万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有凤岗、塘厦、大朗等16个镇区，成交套数在10-40套的有东城、道滘、虎门等10个镇区，成交套数在10套以下的有横沥、企石、东坑等4个镇区。其中排在前列的镇街有凤岗325套、塘厦225套、大朗203套等。

从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有东城、松山湖、南城等7个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有莞城、虎门、寮步等4个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有塘厦、沙田、大岭山等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有东坑、高埗、中堂等9个镇区。

7、各住宅类型成交

8、楼盘成交排行

洋房成交项目一览（前10名）：

公寓成交项目一览（前10名）：

别墅成交项目一览（前10名）：

商铺成交项目一览（前10）：

写字楼成交项目一览（全部）：

车位成交项目一览（前10名）：

9、开工信息：

本周开工项目信息：(无) 

三、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

★个案名称：祥利上城

本周主题：周六开盘

地段：凤岗中心永盛大街与观天路交汇处

主力户型：96套88-113㎡三四房

祥利上城地处凤岗新行政中心，深圳观澜北，至观澜中心区仅10余分钟，是祥利集团进军东莞凤岗市场第一个项目。项目总建面约20万㎡，首期开发6万㎡。祥利上城以凤岗、周边中高端客户及深圳辐射人群为目标客户群，致力于打造凤岗高尚人居新地标，营造莞深都市圈核心的魅力生活领地。 祥利上城，是凤岗首个现代风格住宅小区，由建筑立面、到园林风格，都体现现代风格的精髓，简洁的线条，富于品味的视觉，人性化设计，打造从容，优雅的都市精英居住地。本周六开盘，推96套88-113㎡三四房。

★个案名称：御庭山

本周主题：洋房开盘

地段：环城路城市高尔夫附近

主力户型：

宏远·御庭山即将推出180-210㎡稀缺叠加别墅以及仅为24席的648㎡绝版双拼别墅;御庭山依天然山势布局，使建筑、园林与环境和谐共生。648㎡双拼别墅，超高赠送空间，内部主人套间整层私享，演绎非凡行宫;9.1米超大开间，私家泳池;180-210㎡叠加别墅，依山可赏，层层迭级的绿意葱笼与繁花似锦;3.3m挑高层楼，一梯两户，光线自由穿梭，将自然引入室内。本周六御庭山洋房盛大开盘。

★个案名称：万科金域国际

本周主题：开盘

地段：厚街镇莞太路

主推户型：78-98㎡

万科金域国际总占地约9万平米，建筑面积约30万平米，是目前中心区最大规模社区。在规划设计上，利用韵律、节奏、变化等规划设计手法，沿中央景观区呈周边式布置，形成强烈的城市节奏空间。Art-Deco风格立面，体现细腻的质感和高雅的建筑品质；项目运用万科创新3D十字单体设计，全面解决了住宅通风、采光及景观三大难题；现代欧式风格园林,体现与时俱进的审美情趣的同时,让人们亲近自然,回归自然的生活。人车分流的道路交通系统，最大限度保证人车安全；社区配套会所、景观泳池、篮球场、网球场等，集娱乐、休闲于一体。本周项目开盘。

★个案名称：香市1号

本周主题：【峯尚】新品发布会暨奢尚之旅系列高端活动

地段：寮步香市路与富源路交汇处

主力户型：190-204㎡大平层洋房

寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周190-204㎡大平层洋房新品发布会暨奢尚之旅系列高端活动。

★个案名称：怡丰君逸名轩

本周主题：加推，团购活动

地段：东城区东升路中翠云轩旁

主推户型：96-115㎡3、4房

怡丰·君逸名轩第一时间分享东城扩张的城市红利。作为2013年怡丰地产的鼎力之作，君逸名轩与怡丰地产2006年开发的翠云轩、2010年开发的映玥明轩，及怡丰地产位于东升路段的多块储备用地，构建成罕有的百万平米规模，是东城目前唯一的百万平米住区。项目位于东城东升路中，紧邻公务员小区，咫尺黄旗山与虎英公园，2分钟直达星河城、东城十三碗、万达广场等。本周项目加推，有团购活动，推96-115㎡3、4房。

★个案名称：北大资源.御湾

本周主题：秋季养生讲座

地段：万江新华南MALL

主推户型：87-177㎡洋房和273㎡双拼别墅

北大资源御湾择址东江腰带，鼎立城市中心，一揽旷世繁华，专属的尊贵。项目坐享鸿福、新华南MALL两大商圈、身处22公里沿江绿道，独拥宁静滨江公园，滨江体育公园,轻轨R1线途等完善配套。本周举行秋季养生讲座。

★个案名称：卓越.蔚蓝城邦花园

本周主题：少儿邦绘画比赛

地段：常平火车东站对面500米

主力户型：70㎡洋房和190-200、280-300㎡别墅

卓越蔚蓝城邦总占地面积22万平方米，总建筑面积58万平方米，物业类型丰富，包括双拼别墅，联排别墅，叠加别墅，多层洋房，高层洋房，酒店式公寓等。园林采用层次感强、色彩鲜明的植被，强调社区园林的参与性、趣味性，力求为业主打造一个和谐统一、文化底蕴深厚的宜居社区。北区通过酒店、公寓、写字楼、商业等城市建筑打造成为“外城”，以繁华的城市公建为主要意向。本周项目现场举行少儿邦绘画比赛。

★个案名称：保利生态城

本周主题：童话梦剧场，体验童梦王国魅力

地段：东莞莞深高速田心出口宝山森林公园

主力户型：100㎡叠拼别墅，280-400㎡美式纯双拼别墅 

保利生态城占地60平方公里，面积相当于6个深圳华侨城或是2个澳门版图，由保利地产投资超百亿将其打造成全球生态宜居范本区。项目与世界知名的AECOM公司合作，遵循可持续发展的理念，与自然和谐共生，整体来看，项目按照“一片、双弧、多点”的发展架构来规划，目的就是要把这里打造成前所未有的世界性生态宜居的旅游目的地。本周项目现场举行“童话梦剧场，体验童梦王国魅力”为主题的活动。