东莞住宅供应井喷刚需占7成 保利生态城推高均价

一、一周房地产市场导读

1、新增供应：迎金九银十供应量持续井喷  刚需户型占7成多

为迎接即将到来的“金九银十”，东莞新增供应量持续井喷。上周东莞全市共有15个项目有商品房新增供应，其中住宅新增约1899套，面积约18.83万㎡，环比略有下滑，但仍然处于高位。从近两周市场供应产品来看，刚需户型占总供应量7成以上；供应区域方面临深片区依然占市场主力。

据瑞峰置业市场研究部数据监测显示，2013年8月12日-8月25日东莞全市共有2607套70-110㎡的新品上市，占总量76%。而上周有住宅供应的11个项目中，就有8个主推刚需产品，主要是大运城邦（386套）、居益凯景中央（272套）、万荟时代（245套）、万科金域松湖（144套）、君珆花园（120套）、碧桂园柏丽湾（116套）、石竹山水园（88套）、中熙松湖国际（68套）等项目。

而非住宅方面，上周新增917套，有3个项目有车位产品新增，分别来自于金地外滩8号、长银东郡和居益公馆；而中熙松湖国际和万科松湖中心则有办公产品推出；商铺产品供应较多的是万荟时代。

2、成交情况： 8月底成交翘尾 5大刚需项目开盘

8月底东莞楼市成交翘尾，一扫前三周的相对低迷状态。瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年8月19日-8月25日）共签约1770套，合计面积18.11万㎡，环比上涨5成以上。

支撑成交激增主要原因是：一、近三周井喷的新增供应量逐步转化为成交量，是楼市飙涨的主要支撑。据统计8月5日-8月25日期间，住宅新增供应47.4万㎡，上周成交有7成来自近期新增供应，与之前消化存量有了明显对比；二、个盘热销带动整体签约量飙高的态势回归，如益田大运城邦、碧桂园天麓山、碧桂园柏丽湾等项目成交突出，对成交上涨做出较大的贡献；三、纯新盘和旧盘新组团扎堆入市，如凯景中央、君珆花园、东港华府三大纯新盘及宏远御庭山洋房组团、沿海江湾国际5栋等新盘都在本周开盘，“金九银十”前奏全面打响；四、新推的产品贴近市场需求，大量刚需产品集中入市，刺激了观望中的刚需客，众多项目取得良好的销售业绩；五、临深片区供销两旺，依然占据主力地位。从目前供应和签约走势估算，今年“金九银十”或创近几年新高。

从广告投放方面，上周有12个项目有广告投放，投放项目有所缩减，广告内容以明星营销、开盘、认筹等诉求点为主。周末楼盘活动则热闹非凡，近20个项目有各类营销活动登场，这为本来就火热楼市的添了一把火。

3、成交均价：大运城邦、保利生态城集中签约  推高整体均价

上周住宅签约量价齐涨，签约均价为8936元/㎡，环比上涨1%，继续高位运行。主要是因为高单价个盘签约突出，如洋房成交排名第一的益田大运城邦成交205套，均价为11749元/㎡，量多且价高，对签约价微涨有直接拉动作用。此外，别墅签约也呈现上涨趋势，保利生态城上周网签24套，签约价约为16542元/㎡，也一定程度上带动了整体价格走高。

4、区域供需：规模兼热销大盘再回江湖  支撑凤岗夺冠

临深片区成交旺势不减，连续两周区域冠亚军宝座在塘厦和凤岗中轮流。上周排名第一是凤岗，贡献主力是凤岗规模大盘益田大运城邦，该项目三期大规模推出424套54-99㎡的刚需产品，再掀起深圳客抢购潮；延续之前的热销劲头，本周该项目洋房集中网签205套，支撑凤岗夺得冠军宝座；随着后续签约，或将会继续支撑凤岗排名前五甲。排名第二是塘厦，主力项目则是碧桂园天麓山，上周一举网签192套，对塘厦的企稳做出极大贡献。排名第三是大朗，签约突出表现在万荟时代（89套）、钜隆东逸湾（34套）、敏捷春天花园（32套）等项目。

5、产品成交：

70-100㎡刚需成交比例大幅增长  占总量接近7成

上周70-100㎡刚需成交比例大幅增长，从之前占总量5成多直接升级至近7成，增长幅度高达15%，市场从多元化全力转为刚需产品的去货，再度成为“刚需当道”的市场，这一态势将会贯穿今年“金九银十”。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：本周无待拍地块信息

1.2出让土地：上周无地块出让信息

1.3土地成交：美吉特底价获常平商服地 石碣商住地或因高价流拍

上周位于常平镇漱新村的商服地块被东莞市美吉特置业有限公司以底价4866万元拿下，折合楼面地价为1660元/㎡。地块位于常平镇常马路漱新村段旁，出让面积约1.95万㎡。虽然临近常平会展中心，但周边配套设施不全，地块仅一轮便以底价成交了。

而在本周竞拍的位于石碣镇四甲村的商住地块也在26日落下了帷幕，受地块自身条件和开发商理性拿地的多重因素，本宗地块最终流拍。据悉，该地块位于莞深高速与崇焕西路的交汇处，交通便利，周边的配套较为完善，但该片区的区域价值优势并不明显，而出让的起始楼面地价约1805元/㎡，在石碣镇属于高位水平，也让很多买家望而却步。

1.4土地预告：土地出让步伐骤冷 4宗土地将上市不含商住用地

最新一期土地预告—东土交（预告）[2013]9号在上周进行了公示，此次预告显示仅4宗近3万㎡的土地将进入东莞土地市场，三宗工业科研用地，仅一宗是位于麻涌东太村约5千多平的商服用地。

2、房地产市场

2.1、新开工：上周无新开工项目

2.2、新增供应：迎接金九银十供应量持续井喷  刚需户型占主力

为迎接即将到来的“金九银十”，东莞新增供应量持续井喷。8月末周东莞全市共有15个项目有商品房新增供应，其中住宅新增约1899套，面积约18.83万㎡，环比略有下滑，但同比仍然处于高位。而从近两周市场供应产品来看，刚需户型是重中之重，占总供应量7成以上；而供应区域方面临深片区依然占据主力地位。

而非住宅方面，上周新增917套。有3个项目有车位产品新增，来自于是金地外滩8号、长银东郡和居益公馆；而中熙松湖国际和万科松湖中心则有办公产品推出；商铺产品供应较多的是万荟时代。

2.3、楼市成交

2.3.1、总体情况：环比上涨50% 8月底东莞楼市成交翘尾

8月底东莞楼市成交翘尾，一扫前三周的低迷状态。瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年8月19日-8月25日）住宅共签约1770套，合计面积18.11万㎡，环比上涨5成以上。

成交激增主要原因是：一、近三周井喷的新增供应量逐步转化为成交量，是楼市飙涨的主要支撑。据统计8月5日-8月25日期间，住宅新增供应47.4万㎡，上周成交有7成来自近期新增供应，与之前消化存量有了明显对比；二、个盘热销带动整体签约量飙高的态势回归，如益田大运城邦、碧桂园天麓山、碧桂园柏丽湾等项目成交突出，对成交上涨做出较大的贡献；三、纯新盘和旧盘新组团扎堆入市，如凯景中央、君珆花园、东港华府三大纯新盘及宏远御庭山洋房组团、沿海江湾国际5栋等新盘都在本周开盘，“金九银十”前奏全面打响；四、新推的产品贴近市场需求，大量刚需产品集中入市，刺激了观望中的刚需客，众多项目取得良好的销售业绩；五、临深片区供销两旺，依然占据主力地位。从目前供应和签约走势估算，今年“金九银十”或创近几年新高。

2.3.2、供需量价走势： 高单价个盘量大价高 推高整体均价

    上周住宅签约量价齐涨，签约均价为8936元/㎡，环比上涨1%，继续高位运行。主要是因为高单价个盘签约突出，如洋房签约排名第一的益田大运城邦成交205套，均价为11749元/㎡，量多且价高，对签约价微涨有直接拉动作用。此外，别墅签约也呈现上涨趋势，保利生态城上周网签24套，签约价约为16542元/㎡，也一定程度上带动了整体价格走高。

2.3.3物业类型成交：车库签约高位回落  别墅环比上涨3成

从各物业类型成交可知，没有个盘的支撑，车库环比出现大幅下跌，回归正常状态。而别墅方面则有一定增长，主要是保利生态城成交24套助推。

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需成交比例大幅增长  占总量近7成

上周70-100㎡刚需成交比例大幅增长，从之前占总量5成多直接升级至近7成，增长幅度高达15%，市场从多元化集中全力转为刚需产品的去货，再度成为“刚需当道”的市场，这一态势将会贯穿今年“金九银十”。

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名：规模热销大盘再回江湖  支撑凤岗夺冠

临深片区成交旺势不减，连续两周区域冠亚军宝座在塘厦和凤岗中轮流。上周排名第一是凤岗，贡献主力是凤岗规模大盘益田大运城邦，该项目三期大规模推出424套54-99㎡的刚需产品，再掀起深圳客抢购潮，延续之前的热销劲头。本周该项目洋房集中网签205套，支撑凤岗夺得冠军宝座；随着后续签约，或将会继续支撑凤岗排名前五甲。排名第二是塘厦，主力项目则是碧桂园天麓山，上周一举网签192套，对塘厦的企稳做出极大贡献。排名第三是大朗，签约突出表现在万荟时代（89套）、钜隆东逸湾（34套）、敏捷春天花园（32套）等项目。

而供应方面，上周有9大区域有住宅新品入市。从区域分布来看，以临深片区为主，城区、水乡片区、松山湖片区为铺，而供应量前三甲则是来自凤岗、大朗、中堂等三大区域。

2.3.5.2、个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品比例增加  占总量44%  

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：小面积叠加别墅受宠  占总量27%

2.3.6.3住宅各单价区间成交:7000-8000元/㎡产品签约比例高   占总量27%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品为主力   占总量近6成

2.3.7楼盘活动：5项目开盘  “金九” 转为“金八”

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1 2013年秋季预测报告：今年中国经济有望增长7.5%

厦门大学与新华社18日在京联合举行“财政结构调整与改善发展效率——2013中国宏观经济高层研讨会暨中国季度宏观经济模型(CQMM)秋季预测发布会”。其发布的“中国季度宏观经济模型(CQMM)”2013年秋季预测报告预计，2013年中国经济增长有望实现中央年初制定的7.5%的增长目标，并保持价格水平的稳定。但报告也提出，实体经济减速、公共财政收入增速下滑以及居民实际收入增速减缓、民间投资需求疲软等，成为中国经济保持在合理增长区间的重要障碍。

3.1.1.2 周小川：下半年货币政策不会大调整

据新华社电 中国人民银行行长周小川19日在接受媒体采访时表示，中国经济不会出现连续下滑的情况，下半年将继续执行稳健的货币政策，同时若有需要会做一些结构性微调。
　　周小川表示，“如果有需要可以做一些灵活的调整，但是我认为今年下半年都不会有大的调整，有调整的话也是微调，进行一些适当的结构性的微调。”
　　周小川表示，当前经济增长在7.5％左右，是一个正常的水平。中国经济增长内在动力很强，不会出现连续性下滑的情况。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1发改委：建设一批国家互联网示范城市

8月21日，国家发改委下发《关于开展国家下一代互联网示范城市建设工作的通知》。在目前具备一定基础条件的22个城市中，先行支持建设一批具有典型带动作用的示范城市。
　　根据《通知》要求，示范城市主要建设任务之一就是要加强基础设施建设。加快城域网、接入网、互联网数据中心（IDC）、业务系统、支撑系统等基础设施的IPv6升级改造，全面提升IPv6用户普及率和网络接入覆盖率。

3.1.2.2国税总局：部分小微企业免税可按季度计算

今年7月，国务院常务会议决定，从8月1日起，对小微企业中月销售额或营业额不超过2万元的增值税小规模纳税人和营业税纳税人，暂免征收增值税和营业税，具体到这一政策的执行上，这份公告明确，“月销售额或营业额不超过2万元”包含“月销售额或营业额为2万元”。
　　按照现行规定，部分纳税人可以1个季度为纳税期限。为避免按月区分，便于实际操作，公告明确，这部分纳税人中，季度销售额或营业额不超过6万元（含6万元）的企业或非企业性单位，暂免征收增值税或营业税。

3.1.2.3中国一个月出台8项重要政策 着力释放改革红利

在上半年经济数据发布后，中国迎来政策密集发布期。自7月20日至8月20日一个月的时间里，国务院先后推出了放开贷款利率管制、月销售额不超2万元企业免征两税、“营改增”试点扩至全国、加快发展节能环保产业、促进信息消费、金融支持小微企业发展、“宽带中国”战略、改革铁路投融资体制等8项重要政策措施。
　　专家指出，今年是深化推进经济体制改革的重要一年，这一系列改革措施具有“长短结合”的特点，兼顾稳增长和调结构，体现出了新一届政府 “向改革要红利”的意图和决心。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1北京拟推限价商品房

今年年初，北京明确2013年房价的调控目标为新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

而即将推出的限价商品房，应是北京推出自主型商品住房政策的重要表现形式。相关人士称，在当下整体市场情况下，用明显低于市场价格的限价房入市，平抑价格上涨是最容易达成调控目标的办法。

3.1.3.2  房地产调控长效机制将于三中全会前后出台

中国房地产业协会副会长朱中一日前在公开场合透露，目前房地产调控长效机制草案已在征求意见，并将于三中全会前后出台。业界人士表示，若楼市调控长效机制出台，或将更多采用税费、信贷等经济手段遏制投机投资性需求，加大住房供地和保障房供应以满足自住需求，同时，支持中长期的投资性需求，稳定房价上涨预期，促进房地产行业的健康稳定发展。

3.1.3.3 漳州今年试点网上拍卖住宅用地 为全省首个试点城市

漳州今年第二次国有土地出让将全程通过网上竞拍，成为全省第一个经营性住宅用地进行网拍的试点城市。

漳州市国土资源局工作人员谢先生介绍，网上拍地所有程序均可通过网上操作，拿地房企不需要到现场，就可完成竞拍的所有环节。本次出让地块交易只接受网上竞买申请，不接受邮寄、电子邮件及口头报价。

“网上竞拍更加方便快捷，可以节约成本和社会资源，也更加公开透明，减少串标的概率。”漳州市国土局工作人员谢先生介绍，2006年漳州曾尝试过一次网上竞拍，当时所拍地块由厦门国源房地产竞得。从以往经验来看，此举将有可能提高土地的附加值和溢价率。

3.1.3.4 昆明成为首批用住房公积金贷款建保障房试点城市

借助住房公积金支持保障性住房建设试点被视为这些年来在支持保障房建设资金需求方面的有益尝试。

昆明市住房公积金管理中心项目贷款处工作人员在接受记者采访时表示， 2010年，在昆明市政府和昆明市住房公积金管理中心的不懈努力下，昆明市成为全国第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市。市公积金中心严格按照住建部的规定，选择委托银行进行保障房项目建设的贷款发放。

3.1.3.5北京：限房价竞地价项目陆续推出

北京自住型商品住房政策草案已基本形成，近期也将陆续形成有效土地供应。其中，朝阳区豆各庄乡黄厂村地块，已在北京市土地整理储备中心挂牌，明确本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

3.1.3.6上海：7月房地产市场贷款快速增长

中国人民银行上海总部近期表示，7月上海市中外资银行新增本外币商业性房地产开发贷款22.3亿元；其中住房开发贷款增加47.4亿元，同比多增56亿元。7月上海市保障性住房开发贷款增加4.8亿元，同比少增12.2亿元。受房地产市场持续升温和个人购房需求扩大的影响，上海个人住房贷款继续保持高位增长态势，7月全市新增本外币个人住房贷款同比多增63.9亿元。

3.1.3.7广州：放宽廉租房保障门槛

广州市住房保障办近期表示提高全市廉租房保障收入线的标准。广州廉租住房保障的收入线标准由家庭年人均可支配收入9600元、月均800元以下提高至15600元、月均1300元以下。廉租住房保障其他申请条件维持原政策不变。这是继2010年调整后，广州第二次调高廉租房保障收入线标准。符合实物配租条件的家庭按程序轮候廉租住房，轮候期间可以领取租赁补贴。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1  省市将共建粤海产业园和云计算基地

22日下午，广东省经济和信息化委、东莞市人民政府共同推进广东粤海高端装备技术产业园建设框架协议和共建战略性新兴产业基地（东莞云计算应用产业）框架协议签约仪式在我市举行。根据协议，东莞将和省经信委共建广东粤海高端装备技术产业园和战略性新兴产业基地（东莞云计算应用产业）。

广东粤海高端装备技术产业园位于东莞市谢岗镇，立足于集聚一批包括汽车零部件、工程装配、数控装备等关键技术和核心零部件研发设计，机械加工和材料成型，精密制造在内的国内外先进装备制造企业，形成产业集聚效应，同时积极探索城市与产业融合发展的转型模式。

3.2.1.2 我市1至7月份进出口额839亿美元 同比增6.3%

今年1-7月，东莞进出口额839亿美元，同比增长6.3%。实际外资完成24.3亿美元，同比增长18.1％；合同外资完成24.6亿美元，同比增长0.5％。从完成省市目标责任的情况看，预计转型升级和服务贸易发展将保持良好态势，能够超额完成目标；实际外资能够完成全年增长6%的责任目标，合同外资完成全年增长6%的责任目标有压力；国际市场需求若无恶化，进出口完成全年增长6%的责任目标有把握。

3.2.1.4 华南电商联盟落户东莞松山湖 每年投入5000万

18日广货网上行的华南电子商务联盟正式成立并落户东莞松山湖。松山湖已建成投入使用及在建的各类产业园、孵化器等载体面积超过200万平，近期投入使用的电商产业载体包括总部一号基地、东莞邮政EMS电子商务产业园等面积已达10万平！

3.2.2政策环境：

3.2.2.1入户东莞将不需居（村）委会审批

东莞年内争取出台新的人才入户政策，将实现入户政策“一本通”，采取人才条件准入和积分制入户两种办理方式。全日制本科有望直接入户；简化人才入户手续，免除到村（居）委会审批，入户审批时间力争15天完成。  

3.2.2.2 新版住房公积金管理办法 将于9月1日正式实施

新版管理办法除了规定，职工住房公积金缴存基数，不超过上年度城镇在岗职工月平均工资的5倍，不低于职工当年最低工资标准以外，还要求单位要在职工入职30天内为其缴存公积金，并且重申单位和个人缴存部分均归个人所有。

3.2.2.3 《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》出台

为贯彻实施《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见》（东府办〔2012〕114号）予8月16日正式发文，政府鼓励和规范旧厂房用地整合改造，发展产业类项目，促进产业转型升级，根据有关法律、法规及政策，制定本办法。

《办法》立足我市实际，明确了全市“三旧”改造的工作方向，拓展了“工改工”项目的发展空间，同时还明确了“三旧”改造产业类项目拆除补助、新建补助、引进企业奖励和不拆除改造补助标准。

按照规定，单个项目累计申请的补助（含拆除补助、新建补助）总额最高不超过1000万元。单个项目是指省或市批复同意的一宗“三旧”改造项目，以市“三旧”办复转或核发的同意改造方案实施的批复为准。申报项目需用地面积达15亩以上。

3.2.2.4 《关于鼓励楼宇经济发展的实施细则（试行）》出台

为鼓励和促进我市楼宇经济质量、速度和效益协调发展，进一步优化现代服务业结构，逐步实现产业结构调整和经济增长方式转变，《关于鼓励楼宇经济发展的实施细则（试行）》出台。

本细则适用于我市范围内的经东莞市发展楼宇经济工作联席会议认定列为鼓励范围的楼宇建筑。对年度纳税总额超1000万以上的企业，新引进世界500强的企业，实现智能改造的楼宇运营企业等政府给予最高不超过300万的奖励。