张宇良：适合企业自身的 才是商业地产最好的战略

    住宅屡受调控，土地财政直接推动下，大批住宅企业纷纷染指商业地产。在探索商业模式之前，首先就要确定企业的城市战略，到底进入何种级别的城市，从而利用一个项目搭平台，练团队，整合资源，建机制，成模式，进而在同级别城市实现“短、平、快”的复制，是任何一个企业从接触商业地产到实现决胜未来，必经的过程。

    从城市级别上看：一、二线城市群雄争霸，市场饱和，调控频频之下难有完卵。三四线城市远离核心视线，政本位背景下，政府推动的大规模商业地产开发热潮，把大小开发商一网打尽。城镇化、核心城市的白热化竞争，也让越来越多的开发企业走上“农村包围城市”的道路。

    但与此同时，先人一步的恒大、花样年、宝龙等行业领先企业，却宣布收缩三四线城市战线，重新转入一二线城市，似乎在城市战略上给出了出乎意料的答案。三四线城市究竟是价格洼地，待挖的金矿，还是鸡肋，食之无肉，陷阱重重？

    客观看待三四线城市机遇与风险，首先从整体和国体出发，由于我国是中央高度集权的政本位国家，导致资源、人才、等市场核心生产资料，主要集中在一二线城市，且有加剧趋势，导致沿海与中西部之间巨大的发展差距，省会区域中心城市与地级市的巨大差距。但总体上讲，一线城市是“扩张型”市场，三四线城市是“收缩型”城市。

    从最近三年的“泛供求”关系来看，“商品住宅用地出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”，这个关键指标，一线城市为0 .64，整体供小于求（虽然是潜在供应，并非是单纯拿到预售证的有效供应，但仍是客观存在的供应）。与之相对，三四线城市供求比均值是1.22，供过于求。从典型的，已经出现严重供过于求的城市看，甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比高达5 .7，鄂尔多斯4.9，延安4.34。而这其中，最被市场熟知，最臭名昭著的仅鄂尔多斯一个城市。

    另外，一二线城市与三四线城市的施工面积增速也大有差异，最近5年，三四线城市施工面积，2010年至2011年达到近30%，2012年同比增长19%，高出全国平均水平5.4个百分点。与此同时，市场消化能力却远远跟不上建设的步伐，2010年至2012年，三四线城市除抚州和宝鸡外，其余销供比(销售面积与新开工面积比值)均小于1，尤其是枣庄、铜陵、荆门等城市，销供比未及0.5，供过于求态势明显。

    从市场未来的发展来看，尤其是基础人口和市场需求来看，三四线城市同样不尽如人意。代表需求潜力的常住/户籍人口比，一线城市均值为1.84，二线城市为1 .21，三线城市仅是0.98。这就意味着一二线城市为“人口流入型”，而三四线城市属于“人口流出型”。或者说，一二线城市是增量市场，三四线城市是缩量市场。

    在市场需求方面，一二线城市和三四线拉开了距离，但在房价成交价格方面，三四线城市大有后来者居上的态势，比如粤西湛江，其市中心区一手房1季度均价8500元/平方米左右，已超过佛山一季度8200元/平方米左右的均价，但湛江2012年的人均GDP不到佛山的1/3。

    在直接关系到商业地产运营的基础指标看，三四线城市经济基础薄弱，居民消费能力有限。这一点在全国性布局的集团公司体现最明显，万科、保利地产、中海地产三巨头去年的总销售额中，北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%，利润贡献超过70%，大大高于三四线城市。鉴于此，佳兆业、恒大、花样年、宝龙纷纷重返一二线城市。

    另外，三四线城市对于品牌商品的认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠，认可一般，甚至对国内一二线品牌认知度都不高，导致地级市商业招商难度大，好品牌引不进来，或成活率不高，购物中心缺少知名度和美誉度的品牌，开业新鲜感一过，MALL人气冷清，从“大盒”子变身为“活棺材”。

    对于地级市的高端消费人群，其在客单价和客流量指标的表现，仍然差强人意。不仅因为收入本身整体较低，即便是当地金字塔顶端的“高端”客群，却在发生向上游城市分流的现象，有同行亲切的称为“高端位移”。

    对于那些在商业地产跃跃欲试的中小开发商来讲，三四线城市的蛋糕是诱人的，但一涌而上的结果，只会一涌而下。虽然在地级市有相对强的竞争力，但经济发展水平、紧缩性市场，不成熟的市场，有限的市场容量，较长的市场培育期，不规范的政府监管，甚至违规操作，都会大大加剧地级市商业项目开发的风险和难度。说到底，适合企业自身的，才是最好的城市战略，在这方面，交学费是在所难免的。