东莞别墅从大时代到小时代 保利生态城海逸豪庭受宠

“这是一个梦想闪耀的时代，这也是一个理想冷却的时代；这是最坏的时代，这也是最好的时代，这是我们的小时代。”《小时代》原为郭敬明的长篇小说，到今年郭敬明将其搬上荧幕成为引发广泛争议的电影。纵观东莞别墅20年的发展历程，别墅的风格在变，面积也在悄然改变。东莞别墅，也从“大”时代，走向“小”时代。

在东莞别墅市场，“有天有地”的居住梦想依然在闪耀，在东莞大多数人的心目中，实现这样的居住梦想，要么在祖辈分得的那一亩三分地上自建楼房，要么就是走进开发商精心设计规划建设的花园别墅社区，大面积、高总价，方能彰显身份和品味。

东莞传统富人区黄旗山下别墅林立

几年前，“别墅梦”真真是塔尖上的人群方可实现，门槛高得实在难攀，绝大部分人都望而生畏。而市场上的供应方面，历年来偏爱大户型奢华别墅，小户型的别墅几乎难以见到。

2012年开始，全城尽是“大面积阔别墅”的局面开始有所改变，不少小户型的别墅陆续推出市场，并引起不错的反响。如海逸豪庭、光耀的叁度松山湖、卓越蔚蓝城邦等均陆续推出不少联排或叠拼的小户型别墅。多少人把住进别墅当成居住的终极梦想，这类小别墅的出现让梦想更快更轻松得以实现。

东莞别墅的“大”时代：“有天有地”的居住梦想

    东莞有“别墅之城”之称，从上世纪90年代初期出现第一代别墅，到现在，东莞的别墅开发已经走过20来年的时间。从第一批富豪由自建房搬到花园别墅;从最初白墙红屋顶的欧陆风情一统市场，到现在现代简约、中式、北美等各种风格均受人钟爱;从最初的大独栋独领风骚，到如今独栋、联排、叠加等各类别墅同台竞秀，在这20来年的别墅市场发展过程中，有过多个阶段，也经历了起伏变化，最终形成现在百花齐放的局面。

    1992年-1998年别墅“大”时代

    从自建房到花园别墅

1993年之前，东莞的人居环境，基本还是自建房一统天下，当时的人们，也安于自建别墅的有天有地，享受多代同堂的人居生活。1992年便进入东莞的香港新世界集团，在东城打造东莞第一个社区规划完善、有良好园林设计和优质物业服务的别墅项目新世界花园。当时，作为东莞的豪宅先锋，新世界花园亦吸引了大批来自港、澳、台的居住者。正是港人在东莞疯狂置业引发的外销年代，使东莞人头一次认识到了商品房的魅力。

也是在这一时期，另一种别墅项目的形态开始在东莞出现。而这种别墅项目形态更多地受到了东莞本地人的青睐。据业内资深人士介绍，东莞早期的一些别墅项目，并不是建好别墅去卖给置业者，而是在做好基本规划之后，或者由发展商建好单位出售，或者将小区里的地出售给置业者，由置业者自己再去建。这类别墅与自建房的区别在于有规范的管理、小区花园等配套，更安全并且可以享受完善的生活配套。早期的年丰山庄、东城山庄、白马山庄等，大多采用了这种模式。

新世界花园社区内园林、物业完善

1999年-2002年别墅开发高峰期

欧陆风格风靡全城

不管是对整个东莞房地产行业的发展历程，还是别墅市场的发展而言，1999年都是一个转折点。1999年至2002年，这段时期被业内人士称之为是东莞楼市高端市场的黄金档，别墅开发，也进入开发的第一个高峰期。

继新世界花园之后，峰景高尔夫花园、景湖花园、愉景花园、倚湖名居，东莞新一代真正意义上的别墅应运而生。东莞本地人开始关注居住自建房的安全等问题，已经对商品房有了充分认识，开始对住进花园有了更多的渴望，而这些真正有规划有社区的别墅产品的出现，有别于传统的自建房，很快就引起了东莞塔尖群体的关注。

而这段时间，东莞别墅市场最鲜明的特点，是别墅的风格。在地产从业者的印象中，从上世纪90年代初一直到2000年的别墅，基本都是红顶厚墙的地中海风格，或者统称为欧陆风格。彼时，从叱咤一时的新世界花园，到东城山庄、景湖花园、峰景高尔夫别墅，到香港地产大鳄李嘉诚投资开发的海逸豪庭，御花苑早期产品、愉景花园等等，几乎所有的别墅建筑不约而同地采用欧陆风格。欧式风格在当时成为“高贵”的代名词，人们对于别墅更多的印象停留在电影里欧式贵族的奢靡生活状态，清一色的白墙红屋顶，象征了那个时代人们对于别墅的理解和感悟。

    2003年-2007年“大”时代概念弱化

别墅风格形态走向多元

2003年-2007年，东莞别墅市场出现联排别墅、叠加别墅以及类别墅的情景美墅等新型产品，打破了独栋别墅独大的格局，多元化的产品类型丰富了市场，使东莞的一部分改善型置业群体和中产阶层也开始成为别墅业主。而2002-2007年，也成了东莞别墅供应的鼎盛时期。

2003年，位于东莞大道旁的2200亩大盘世纪城国际公馆一期332户联排别墅以现楼形式正式亮相东莞市场。此后，这种有别于传统别墅的联排别墅开始大受欢迎，联排别墅、叠加别墅也更多地出现在市场上，特别是在国家屡发“禁墅令”之后，独栋别墅的开发受限，类别墅在后来的市场发展中占据了更重要的地位。2004年11月，万科城市高尔夫亮相，首批推出的单位是万科的专利产品情景美墅。情景美墅严格意义上不是别墅，而是退台式的多层洋房，并再一次颠覆了市民对别墅产品的认识，后来更成为不少发展商模仿学习的对象。

正是在这个供应的高峰期，欧陆风格一统江湖的格局被彻底打破，美式风格别墅、现代风格别墅、现代中式风格别墅纷纷出现在市场。如海逸豪庭二期便是打造成为美式风格，黄旗山下的旗峰天下为“现代中式”风格……不仅是建筑风格，开发商还开始在建筑结构上下工夫，人们从最初崇尚大别墅带来的尊贵感受，开始慢慢转换思想，越来越关注居住产品的附加值。别墅“大”时代的象征概念在逐渐被弱化。

    2008年-2011年 别墅看重景观资源

　  扎堆开发打造豪宅板块

    自2003年开始，随着“禁墅令”一道又一道地发布，可开发别墅的土地也越来越少，2008年，光大锦绣山河、江南第一城、沿海丽水佳园、清华居、御花苑、万科棠樾、卓越蔚蓝城邦等项目相继推出别墅产品。而这一时期，别墅开发从遍地开花开始趋向集中，豪宅板块逐渐呈现。

东莞的各个镇街几乎都有别墅代表之作，形成了别墅遍地开花的特色。2008年之后，随着城市化的发展，人们对居住要求的提高，别墅产品的资源、区位等被要求得更多，而其中最受到置业者关注的便是生态资源，这使别墅产品开始扎堆在生态资源优越的地段进行开发，别墅产品开始向城区和几大生态资源优势明显的区域集中。旗峰板块、水濂板块、横岗湖板块、松山湖板块等几大豪宅板块显山露水，吸引了不少知名开发商扎堆开发项目，片区汇聚不少名流富豪扎根，富人区逐渐形成。

东莞别墅的“小”时代：200平左右小别墅去货快

低门槛实现优质居住梦想

　　2012年以来，别墅的供应量走高，一度成为市场关注的焦点。随着国家相关部门多次发布“禁墅令”，别墅开发用地将越来越少，市面上的独栋别墅更是卖一栋少一栋，稀缺产品价格也更为高昂。但人们那种“有天有地”的居住梦并不曾减退。面对市场对于别墅产品的需求，开发商不约而同的推出小户型别墅，共同开启了东莞别墅的“小”时代。

    东莞中原地产策略研究中心总监车德锐分析，东莞别墅面积近几年逐年变小，这是别墅市场的一种趋势。他认为，土地资源越来越稀缺，更重要的是大规模地块资源的稀缺，这类小别墅产品将会越来越多地出现在市场上。

    保利生态城（论坛）

全球生态居住范本特推叠墅联排别墅

备受瞩目的占地达到60平方公里的保利生态城也在今年持续推出约200平米的联排别墅和100平左右的叠拼别墅，出众的设计以及实用的户型得到市场的追捧，如100平左右的叠拼单位，做到买一层送一层，还带有大花园或大露台，是投资自住的佳选。 

保利生态城定位是全球生态居住范本，占地面积达到60平方公里，相当于6个深圳的东部华侨城或者是2个澳门大小。据项目负责人介绍，保利地产投资千万打造的欧式教堂山顶公园即将在9月份对外开放。欧式的浪漫教堂坐落在深林之中，配以富有意境的鲜花小品，山顶公园将被打造成为华南区婚纱摄影基地。

光耀叁渡松山湖（论坛）

    100平方米小别墅下半年或将入市

光耀集团户型为100-180平方米的别墅产品也会于今年下半年入市。

    据介绍，该项目案名的本意是提倡现代人，在社会和工作压力下，放下一切回归自然并重新审视生活。据房掌柜了解，该项目是一个容积率仅有0.44的纯别墅社区，这在东莞甚为罕见。光耀地产东莞公司营销总监欧梓彦表示，松山湖项目将在惠州“全球候鸟度假地”原有产品的基础上进行全方位的改进与创新，例如在立面、内部空间等方面都有改良。在东莞市场，始终缺少拥有稀缺自然资源的小面积别墅，叁渡松山湖则填补了这个空白，其产品在户型规划上淡化了大别墅奢的空间感，更加注重对空间的合理划分、使用功能的完善。

佳兆业帝景中央（论坛）

城央豪宅220平联排别墅即将入市

今年底将入市的帝景中央项目会推出220平方米的联排别墅产品。由绿色世界、东莞植物园和水濂山森林公园组成的中央公园区，是东莞市民公认的“城市绿肺”，与本项目仅一路之隔！既可享受完善的生活配套，又可享受丰富的生态资源，成为无可争议的CBD公园别墅典范。 

项目用地面积65020.76平方米，位于东莞大道以东、西平社区南部，与绿色世界一路相连。项目地块通过中心景观轴形成自然区隔，形成两大组团。南部组团紧临中心景观带规划有6栋亲水双拼别墅、25栋亲地联排别墅。北部组团规划5栋27-32层高层洋房，近可观园区中央景观带，远可眺望绿色世界和水濂山森林公园。

富盈香茶郡（论坛）

24栋稀缺小独栋别墅定制进行中

今年5月11日，富盈香茶郡推出的226平方米独栋别墅，区别于三四百平米的大独栋，亦不同于类别墅的叠墅或情景美墅，在独栋如此稀缺的市场上，该小户型独栋别墅的推出，市场的反应十分热烈。

富盈香茶郡是茶山新城CBD唯一在售的别墅大社区，富盈香茶郡226㎡稀缺独栋别墅，每栋三层楼设计，40㎡超大客厅，6.6米层高挑空，前庭后院三面环景，私家双车位直接入户，面积虽小，但是可以说完全达到了独栋别墅的条件。 

海逸豪庭尚都（论坛）

300套150-180平方米的联排别墅快速卖完

海逸豪庭2013年上半年亮相的尚都组团，皆为150-180平方米的联排别墅产品，带非毛坯修每平售价在13000元-14000元之间，不到半年时间约300套小别墅几近卖完。

    尚都组团小别墅采用联排独栋式设计理念，相连的几套别墅并非共用墙体，而是完全分隔开来，仅以首层凸出的洗衣房相连接，从外观上看就像是一套套独栋小别墅。房掌柜2012年掌柜风云榜评选阶段，专家评审团亲临项目考察，广州知名房地产专家韩世同曾将尚都组团予以“假独栋，真联排”的评价，并对东莞市场此类实用的小别墅的出现给予了高度的赞赏。200平方米以下的别墅产品在东莞市场属于稀缺产品，小面积低总价让它面对客户群体范围扩大，市场潜力巨大。

卓越蔚蓝城邦（论坛）

20余套压轴临湖小别墅享绝佳资源

今年开春，卓越蔚蓝城邦推出的压轴楼栋单位，同样有180平方米可享“双湖景、双花园、双车位”的临湖别墅。

卓越蔚蓝城邦经过数年的开发，目前大部分业主已经入住，社区内居住氛围非常浓厚，目前华润万家已经入住该社区。小区已成熟，其住宅产品的销售已经进入尾声。不过在最后的一批产品中，却有20余套临湖联排别墅,有天有地还有一线湖景。它们与东莞传统大户型别墅不同的是，建筑面积仅仅有185㎡-196㎡。珍贵的临湖小别墅，去货速度也非常惊人，据销售人员介绍，这批产品推出仅三个月的时间就已经基本卖完。

绿茵温莎堡（论坛）

千万级别墅社区推200平宽景叠墅

绿茵温莎堡在前四期产品均为350-700平方米左右大面积别墅，千万级别墅的社区配套景观资源的基础上，在今年五月，项目推出200㎡宽景叠墅及220㎡山麓联排。超高性价比及稀缺的产品价值赢得了市场的热捧。

    项目目前热销的产品为80-185㎡墅边洋房，一线纯南向产品，私享万米山景，是绿茵·温莎堡的全角度无敌山景楼栋，景观洋房的典范之作。