政策措施或导致泡沫发端 中国地产繁荣萧条交替

“政策措施几乎总会导致意料之外的结果，并可能成为下一次泡沫的发端。”标普如此表述。

昨日，知名评级机构标准普尔就中国房地产行业的现状及预期举行了一次媒体电话会议。而这是标准普尔的地产分析师近期通过对国内部分大型城市内10多家领先地产商的房地产项目的调研和与其管理层进行会晤后得到的判断。

现状

在进行了长达1个多月的调研后，标准普尔得出了以下几个结论：一是未来1到12个月内进行负面评级变动的可能性有所降低；二是经营状况的改善导致再融资、财务表现恶化和流动性紧张的风险降低；三是由于全球经济和中国政府政策依旧存在不明确性，因此2009年下半年市场状况保持波动；四是很多地产商仍然对扩张和土地收购抱有潜在的风险偏好，这主要是受其激进的股权文化所支持。

对于09年上半年，标准普尔表示开发商的销售很多均超过预期。标普解释：第一季度本应是房地产销售的季节性淡季，但2009年第一季度中国房地产销售开始回暖，并在第二季度加快了复苏步伐。

标普认为前6个月的房地产销售大幅提升，主要归因于地产商从去年下半年开始的降价行为，而这也反映了2007年第三季度市场见顶依赖被压制的需求得到释放以及通货膨胀预期引发的投资性购买行为。此外，中央和地方政府的利好政策也提振了购房者信心，这些政策包括银行对房地产业提供信贷支持、放宽二套住宅购买的限制以及大幅降低利率。

另一方面，标普认为今年住宅的库存风险已经明显下降，而这是因为去年很多未售项目已经在今年上半年售出，此外，由于很多地产商在过去12个月消减项目开发规模，因此新开工项目处于较低水平。标普的地产分析师符蓓尤其强调：如果目前的这种态势继续，那么很多城市的住宅库存仅能维持数月。

对于目前的土地市场过热，标普则表示最近在土地拍卖中出现的激烈竞价，并创造不少城市历史最高成交记录的局面可能预示着风险在上升。如果房地产销售令人失望以及房地产市场再度出现反转，则地产商通过增加土地储备推动增长和股价上涨的偏好将导致政策出现反复，并对其资产负债状况产生严重负面影响。

预期

标普预期中国的房地产业将继续保持波动，并将呈现繁荣与萧条交替出现的局面。符蓓解释，房地产业波动性的部分原因在于政府政策、行业的分散性以及激烈的竞争。

标普认为政府政策仍是房地产业的主要不确定性来源。而这种观点在以往符蓓接受观点地产新媒体采访时也屡次被提及。但昨日，符蓓强调特别是最近的土地拍卖重新引起了决策者对房地产泡沫的担忧情绪，这反映在近期有关加强部分城市二套房贷政策的言论上。

标普认为，由于国内经济复苏依旧脆弱，政府不会改变适度宽松货币政策的立场或者剧烈调整政策来压制房地产需求。但如果中国经济增长率能够保持在8%以上、通货膨胀出现并且逐步加剧、普通民众对经济适用住宅供应不足的不满情绪导致政策优先目标转换，那么其对政策的评估也将发生变化。

事实上，正是政策推动了09年上半年房地产业的复苏，但也是政策压制了07年底至08年底的购房需求。标普认为，如果市场出现过热或过冷，都可能引发相应政策出台。但稳定性就将难以实现且很难持续较长时间。

“政策措施几乎总会导致意料之外的结果，并可能成为下一次泡沫的发端。”标普如此表述。

而对于下半年住宅的成交情况，符蓓表示预期将出现下降趋势，其原因则包括：一、2008年以来被压制的需求在09年上半年得到释放，这种情况将难以被复制；二、平均售价已经脱离底部，导致居民可承受力下降；三、由于众多地产商在过去12个月内缩减开工规模以及今年上半年的去库存化，因此住宅供应量将有所下降。

此外，标普认为短期内房价的波动性也会下降。库存水平下降将在一定程度上对目前的住宅价格形成支撑，但哪些价格近期出现快速飙升的项目可能面临售价下调的局面。最近几个月推出的房地产项目利润率可能要高于在定价环境低迷时期推出的项目，但由于土地成本上升，地产商利润率也很难回升至历史顶峰水平。