章林晓：城市房价大幅下跌 是区域个案还是城市趋势

章林晓

    尽管全国房价整体依然在上涨，但温州、鄂尔多斯、神木等少数城市房价的大幅下跌，依然令人深思，这些城市房价的大幅下跌，究竟是区域性的个案，还是代表某类城市的趋势？

    房地产形式是产业，本质却是金融。从金融角度入手，分析房地产价格涨跌，往往能起到事半功倍的效果。分析房地产价格涨跌，在经济全球化背景下，还得立足本土、放眼全球来加以剖析。

    这些年来，大家都看得清清楚，我国货币的供应增速比GDP的增长速度快得多了，但我国CPI、PPI双双却增长得并不是很快，这说明什么？这说明过多的货币所追逐的商品是有所选择的，CPI、PPI统计范围内的商品，并非是货币特别乐意追逐的对象。

    譬如，由于工业品供应能力的增长常常远大于该种商品需求的增加，而且由于生产效率的不断提高为生产成本的持续下跌提供了空间，因此，过多的货币极少有乐意去投机炒作工业品的。

    北京大学周其仁教授曾说，应对中国越养越大的货币老虎，比较合理的政策组合似乎应当是，或动员更多的资源进入市场，以消化源源不断超发的货币；或减慢市场化改革的步伐，但必须严格控制货币的超发。

    问题的关键在于，这些年来中国的货币政策，从本质上讲是不独立的。在现行汇率机制下，人民币投放的控制权其实并非掌控在我们自己手中，而是被美元等世界主要货币牵着鼻子走的。

    在外汇占款激增的背景下，人民币超发无法控制，应对越养越大的货币老虎，只能动员更多资源进入市场。住房商品化，医疗市场化，教育产业化，还有什么可以动员进入？

    从“蒜你狠”到“姜你军”，再从“糖高宗”到“苹什么”，尽管新词层出不穷，但多属昙花一现，究其根本原因，无非是体量太小，击鼓传花传不了多久。偌大的中国，最后剩下方便动员且体量又大的，只有农村土地了。

    不过，农村土地的兼并历来是历朝历代灭亡的首要原因，为此，历朝历代往往都倾向于限制农村土地自由兼并，除非万不得已通常是不允许土地自由任意买卖的。这就是虽有不少人鼓躁农地入市，但迟迟得不到实现的根本原因。

    应对越养越大的货币老虎，暂时就只能让房地产继续作贡献了。因为医疗市场化、教育产业化，其弊端是显而易见的，而且吸纳货币的体量毕竟也是有限的；而房地产则不同，伴随着房地产价格上涨，虚幻财富效应会随之放大，吸纳的货币数量也会随之激增。

    这些年来，中国商品房施工面积、新开工面积和竣工面积，每年的增长幅度其实都不低，但房价依然屡调屡涨，“高价地”依然频频出现，这说明追逐房地产货币数量的增长，要远远超过房地产供应量的增加。

    不过，潮起终有潮落时，是泡沫终归有破灭的时候，在市场经济条件下，没有只涨不跌的行情，这是市场经济运行的客观规律。只不过泡沫破灭的导火索各不相同，破灭的时间较难预测而已。

    温州房地产泡沫破灭背后，主要是温州中小企业资金链条的断裂。在外资超国民待遇和国企独享垄断地位的强势面前，相对弱势的中小企业在一阵紧过一阵的货币紧缩背景下的率先倒闭。

    鄂尔多斯、神木房地产泡沫破灭背后，主要是煤老板资金链的断裂。受国内外经济增速放缓影响，煤炭价格步入下行通道。随着煤炭市场持续低迷，煤老板资金链最终趋向断裂。

    现在，房地产泡沫破灭，虽然暂时只有温州、鄂尔多斯、神木等地，但迎合房地产泡沫开足马力加大房地产供应的，则远不止这几个城市。难道禁不起资金层面影响的，就只有温州、鄂尔多斯、神木？

    现在，美联储量化宽松逐步退出，已经没有多大悬念，最多只是时间问题，这意味着全球层面的资金紧缩，包括中国在内的新兴经济体将会首当其冲遭受冲击。最近，一些经济学家甚至警告：亚洲金融危机“幽灵”重现。

    温州、鄂尔多斯、神木等地房价下跌，或许并非区域性个案，类似的难兄难弟城市，在接下来的日子或将陆续出现。