中原地产:2009年7月份东莞房地产市场分析报告

一、 土地市场分析

1、 土地供应分析

土地供应以挂牌时间为准，下同。

土地供应放量明显，保增长下土地财政需求迫切。

2009年7月东莞市国土资源局挂牌上市24宗土地，总面积79.53万㎡，其中7宗为商住用地，面积总计45.78万㎡；15宗工业用地，占地30.07万㎡；12宗以挂牌出让方式交易，12宗挂牌转让。由于今年下半年东莞经济增长“保十”的压力非常严峻，财政支出也会变得异常紧张，所以政府有通过增加土地供应成交以解决当前资金缺口的需求；此外，要实现经济的快速增长，仅仅依靠政府的基础设施投资仍然不够，房地产开发投资的拉动也是非常重要的一个组成部分；以土地市场为突破口，有望激活、拉动的民间资本，为加大投资保增长作出贡献。

2009年7月东莞挂牌上市土地情况一览：

数据来源：东莞市国土资源局

2、 土地交易分析

“高价地”重现，土地市场走出低迷，迎来转机。

2009年7月东莞市成交12宗土地，其中4宗为商住用地，总面积为201991㎡，成交总金额10.64亿元；此外，商业用地成交3宗，总面积159015㎡，成交总金额10.3亿元；商住用地当中最受关注的莞城体育路编号为2009G019地块，被深圳龙光房地产公司收入囊中，楼面地价达到4847元/㎡，为今年以来的新高价地；另外三宗商住用地都集中在镇区，所以楼面地价相对较为合理，其中编号为2009G017的大朗镇大井头村地块，经过激烈竞标也被深圳东方银座集团斩获，楼面地价为1271元/㎡；而2009G018与2009G022则终于落入东莞本土开发商的手中，分别被东莞市永江房地产公司与东莞瑞龙房地产公司以860元/㎡、2197元/㎡竞得。

上半年一线重点城市“高价地”频现，其背后主要是上半年楼市成交回暖，开发商基本完成阶段性出货目标，资金压力大幅放缓，加上银行信贷宽松、通胀预期加剧，特别是一些上市房企借股市强力反弹套现的资金也有流入土地市场的冲动，因此一些中心区位置比较好的地块推出市场基本都成为调整期以来的高价地。东莞上半年没有出现高价地主要也是没有好的地块推出市场，在目前这种市场环境下，像体育路这种地段非常好的地块最终的成交楼面地价去到4847元/平米也是意料中的事情。虽然价格是意料中，但地块的得主倒是出乎意料之外。由深圳龙光房地产开发有限公司最终取得这块地，在高价地刺激到房价上涨之余，市场又增添了一份担忧。因为深圳市场的状况让人更多想到投机炒作、房价上涨等等，深圳开发商入主东莞中心区做房地产开发，更令人对未来该项目的高房价产生强烈的预期，该项目对中心区的高房价起到较强支撑作用，短期内对周边项目房价的刺激比较大，投资需求有望受到拉动。

2009年7月土地挂牌交易情况如下：

数据来源：东莞市国土资源局

3、 商住用地成交量价走势分析

商住用地成交放量，整体平均楼面地价呈现平稳上涨态势。

2009年7月东莞成交4宗商住用地，总面积为201991㎡，其中2块被深圳开发商竞得；本月成交地块大部分来自镇区，只有一块商住用地来自莞城区；其中成交量放大到2008年3月以来的最大值，并且楼面地价也随着竞拍气氛的加剧，而达到2299元/㎡的高位水平，环比6月份亦有22%的升幅。

4、 土地市场小结：

虽然今年前6个月东莞土地市场呈现不温不火的尴尬局面，但在前段时间国土局宣布加大优质地块供应力度，以及外围一线城市高价地频现的刺激之下，7月份东莞土地市场升温明显，不少商住用地甚至出现了知名开发商之间的激烈竞标，并最终诞生了体育路地块的“高价地”。

此外，7月份东莞土地市场一个明显的特征是，深圳外来开发商纷纷涌进东莞市场拿地，进行战略布局，这主要是深圳可供开发的土地资源日益稀少，同时深圳开发商普遍预期看好东莞楼市的长期发展，再者东莞毗邻深圳，项目开发操作较为便利，资源可以共享。

在接下来的8月中上旬，即将有4宗引人注目的商住用地进入最后的竞标阶段，特别是位处大朗大井头占地面积达236660㎡的大型商住用地，目前已有多家开发商表现出浓厚兴趣；此外，在莞城体育路高价地的刺激下，南城与万江的3宗商住用地也备受关注，虽然中心城区的土地成本较高，但由于拥有成熟的生活配套，开发风险相对较低，自然赢得各大房地产开发商争相追逐，同时在城区开发可以做品质标杆，提高知名度，塑造良好的品牌形象，为后续在其他区域的开发做好铺垫。

二、 新增供应状况

新增供应持续偏紧，7月全市新增商品房供应35.79万㎡，环比下降1.0%，同比下降41.31%。

2009年7月份东莞新增商品房供应总体情况：

数据来源：东莞中原地产研究中心

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年7月全市共有19个楼盘项目有新增供应（如下图），总供应面积为36.15万㎡，环比下降1.0%，同比下降41.31%。其中住宅供应面积为33.13万㎡，供应套数为2249套，供应面积环比上升2.0%，供应套数环比下降16.0%。新增供应量较大的有华凯帝庭园、中惠•珺庭、新世纪•领居、中惠•沁林山庄二期、星城国际、蓝山锦湾二期、碧水天源、金域中央四期等项目。从月度新增供应趋势看，今年前7个月月均新增供应仅为36.4万㎡，相对于成交月均50万㎡的需求量，新增供应持续偏紧。

7月新增供应主要集中在镇区，城区继续消化库存。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年7月商品房新增供应主要集中在镇区，镇区的新增供应面积为24.1万㎡，环比大幅上升，按面积计算占全市的供应比例为67.34%；城区的新增供应则明显下降，主要的供应项目有：华凯帝庭园、金域中央四期•天越、中信风云汇、御花苑•海蓝湾、阳光海岸三期•晶岸等。从今年前7个月累积的新增供应城镇比数据可以看出，城区整体供应比重已经高达四成，库存消化压力比镇区要大，近期城区市场仍然以消化库存为主。

别墅供应持续放量，其中绝大部分来自镇区供应。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年7月东莞新增供应别墅持续放量，总供应面积为8.23万㎡，共236套。主要来自新世纪•领居（89套）、碧水天源（61套）、丰泰•东海城堡（54套）、中惠•沁林山庄二期（22套）、万科•松山湖1号虹溪诺雅（8套）、新世纪•上河居（2套）等项目。这些别墅新增供应大部分来自镇区，城区别墅日益稀缺。

大户型、超大户型新增供应持续大幅放量，市场结构性供求失衡仍在加剧。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2009年7月东莞新增住宅供应中，80㎡以下的小户型比重有所上升、81-120㎡中等户型比重下降明显；141㎡以上的大户型、200㎡以上的超大户型比重上升明显。80㎡以下的户型供应项目主要是中信风云汇和御花苑海蓝湾、阳光海岸三期等，其中中信风云汇新增供应共219套，均为投资型的小户型公寓产品，较好的迎合了当前持续释放的投资需求；7月份整个商品住宅新增供应套均面积为141㎡，环比上月的121㎡大幅上升；反映本月新增住宅大户型比重较大，一方面来自别墅的供应，别墅新增供应套数为236套，供应持续放量；另一方面来自豪宅洋房的超大户型供应，如东城的华凯帝庭园，户型面积均为360㎡的超大户型，当中大部分是五拼组合户型，总供应套数为108套；另外，中惠•珺庭、中惠•沁林山庄二期、蓝山锦湾二期供应的产品也多为140-200㎡的大户型。近几个月来，大户型、超大户型供应持续放量，而适合自住的中等户型普通住宅供应明显不足，市场结构性供求失衡仍在加剧。

三、 库存供应状况

全市商品房可售存量共612.4万㎡，环比下降2.7%，库存呈现持续快速回落态势。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年7月底目前东莞商品房的累积可售存量为612.4万㎡，环比下降2.7%，自2009年1月份开始库存保持高位持续快速回落态势（如下图）。目前东莞住宅存量为494.8万㎡，环比6月下降3.3%，共45712套；其中洋房存量为392.14万㎡，环比6月下降5.4%，共36182套；公寓存量40.8万㎡，环比6月增加11.7%，共7200套；别墅存量61.9万㎡，环比6月上升2.0%，共1591套。

从累计销售率走势来看，目前市场的整体销售率已经超过70%，意味着供需平衡向供应偏紧转变，市场需求旺盛，价格预期平稳上涨。从目前住宅的库存量来看，按照今年前7个月月均46.9万㎡的消化速度，10.6个月即可消化完毕。考虑商品住宅通常有12个月的待销周期，目前总体住宅库存已经开始偏紧，而今年新货供应明显不足，供求矛盾开始逐步显现。

四、 潜在供应状况

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年7月全市商品房新开工面积58.66万㎡，环比6月份大幅增加114.4%。7月新开工的项目有7个，分别是：南城的中信•凯旋国际花园、虎门的虎门地标、松山湖的长城世家二期、万江区的阳光海岸三期•晶岸、大朗镇的金域蓝湾三期、南城的亨美商务大厦、常平的翠景湾等.

进入下半年，由于上半年资金回笼比较到位、存量快速消化、新货供应偏紧、供需结构性失衡、项目资本金比例的下调、建材价格触底回升、投资信贷环境依然宽松、政策对固定资产贷款用途监管保障资金落实进入房地产开发投资等因素的影响，房地产开发速度预期加快，新开工项目逐步增多并且部分项目加快开发工程进度，新开工面积预期温和放量。在全国万科8月4日公布2009年中期报告显示，鉴于市场形势的快速好转，万科将今年的新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高了45.2%。

五、 市场成交状况

09年7月东莞商品房成交总面积为53.24万㎡，环比下降2.69%，成交持续放量。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年7月东莞共有247个项目有商品房成交，成交面积为53.24万㎡，环比下降2.69%，同比上升62.27%；成交总金额为35.05亿元，环比下降3.04%，同比上升48.96%；其中商品住宅成交49.31万㎡，环比下降2.18%，成交金额为31.21亿元，环比下降4.41%，共成交4399套，环比增加3.87%。

从成交套数走势看，7月东莞市场成交持续放量。作为传统的淡季，7月份东莞市场交投仍然维持较高的热度，主要原因有两个：一方面表明市场上部分项目提价促使购房者结束观望，加快追涨入市；另一方面说明随着二套房贷政策逐步收紧明朗，二次置业者特别是投资客普遍有赶末班车的心理，抓紧购房签约办理银行贷款按揭，享受低首付和低利息的优惠政策。这两方面的因素促使7月的成交量仍然维持高位。

2009年7月东莞市商品房成交总体情况：

数据来源：东莞中原地产研究中心

从各区域成交情况来看，本月成交热点区域除了南城、东城外，塘厦、大岭山、凤岗等镇的成交位列前五名；比较6月份，整体市场成交环比基本持平，但各区域成交量涨跌互现，其中南城、常平、厚街、寮步、大朗、松山湖等区镇的成交下滑比较明显；东城、莞城、万江、长安、大岭山等区域成交仍然保持增长态势。

附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）

数据来源：东莞中原地产研究中心

通胀预期及二套房贷收紧预期加剧，投资需求集中提前释放。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2009年7月东莞商品房成交中，别墅、公寓等物业成交比重有较大幅度的上升；反映市场通胀预期仍在加剧，加上近期二套房贷政策重新收紧，使得投资需求集中释放。通胀预期下，一线城市豪宅洋房受青睐，而东莞别墅则成为大资金抗通胀首选；7月有27个别墅项目有成交，大岭山镇的新世纪领居以37套的双拼、联排别墅成交量排行全市第一；小户型公寓则更多是受二套房贷收紧预期影响，成为二次置业的中小投资客首选。从7月普通住宅项目的销售排行可以看到，前二十名中有6个项目是小户型公寓项目，其中中信风云汇以签约成交161套成为全市销售排行榜的首位，其它小户型公寓项目销售也都在50套以上。

大户型改善需求释放明显放缓，小户型投资需求持续释放。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年7月普通住宅成交中，120㎡以上的大户型成交比重下降明显，说明大户型改善需求受户型过大、总价过高等影响，购买力相对不足，需求释放明显放缓。而数据显示，40-80㎡的小户型成交比重明显上升，反映短期小户型投资需求较旺，一方面是目前小户型公寓供应较少，价格平稳上涨；另一方面目前小户型公寓价格较为合理，租赁回报较高及长线升值可期，同时通胀预期及二套房贷收紧预期也促使中小投资客纷纷出手。

存量快速消化，新货供应偏紧，市场吸纳周期小于待销周期，整体市场供需矛盾开始显现。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，截至7月底，全市商品住宅的市场吸纳周期为10.3个月，城区为9.2个月；商品住宅销售周期中考虑有12个月的待销期，而目前的市场吸纳周期已经开始小于待销周期；另外，从新增供应量与消化量的对比分析，自今年2月份以来市场消化速度持续比新货上市速度要快，两者持续对冲，存量特别是滞销（预售一年以上的商品房）的货量持续快速消化，待销（预售一年内的商品房）货量供应开始趋紧，综合评估，目前整体商品住宅市场供需矛盾开始显现，项目、产品、区域结构性供求失衡开始加剧。

六、 市场价格状况

09年7月东莞市商品房均价6582元/㎡，环比下降0.39%，同比下降8.21%。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年7月东莞市商品房均价为6582元/㎡，环比下降0.39%，同比下降8.21%；商品住宅均价为6362元/㎡，环比下降2.75%，同比下降10.44%；其中普通住宅均价为5692元/㎡，环比基本持平，同比上涨4.6%；洋房均价为5642元/㎡，环比下降1.48%，同比上升5.62%；公寓均价为6049元/㎡，环比上升12.12%，同比下降8.47%；别墅均价为10265元/㎡，环比下降14.05%，同比下降44.67%。

可以看出，商品住宅各物业的价格表现分歧较大。洋房均价环比略有下降，反映东莞市场并没有追随一线城市的飚涨，房价仍然较为理性。整体而言，东莞的供求相对较为平衡，并没有像一线城市那样一手供应吃紧；同时部分项目库存量仍然较大，出货压力仍然存在；另外，部分项目处于尾盘期，由于新项目开发动工，尾盘项目以促销处理出货为主；部分高端洋房项目有提价行为，但由于调价过快过高，市场短期陷入观望，成交比较低迷。

别墅均价则由于镇区别墅成交比重较大导致整体均价有较大幅度的下降，如大岭山新世纪领居的别墅均价为7000元/㎡左右，远低于全市别墅均价；公寓均价则有较大幅度的上升，主要是部分项目有提价行为，有些是受需求较旺所致，有些则受规划利好刺激，有些则是促销方式，如买房送车等。

2009年7月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

数据来源：东莞中原地产研究中心7月普通住宅市场成交呈现量平价稳的发展态势。

量价结合分析，从成交量看，7月普通住宅成交套数环比略有上升，成交均价环比基本持平，整个市场表现出量平价稳的发展态势。其中洋房表现是量缩价跌，小户型公寓表现则是量价齐升。随着二套房贷的收紧，小户型公寓投资需求将有所平抑，8月份预期整个普通住宅市场成交有所下降，价格面临一定的调整压力。

7月份普通住宅加权均价快速上涨，反映高端项目纷纷上调价格。

可售存量加权价格的计算通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，按简单算术平均计算7月份的普通住宅均价为5692元/㎡，环比基本持平；但从可售存量加权均价来看，7月普通住宅加权均价为5642元/㎡，环比上升4.9％，反映短期价格加速上行的迹象。特别是一些高端项目纷纷上调价格，由于这些项目可售存量仍然较大，因此加权的权重也较大，这样才能更加真实反映市场价格趋势。成交数据显示，虽然部分高端项目价格上调，但成交却明显萎缩，反映价格上调过快、幅度过大，市场对于这些项目短期陷入观望。

7月份中高端洋房成交比重上升，高端洋房成交放缓。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从普通住宅成交的均价区间分布看，6000-8000元/㎡的成交比重上升明显，反映整体市场价格趋势向上；而8000元/㎡以上的成交比重则明显下降，反映高端洋房项目在上调价格后成交明显放缓，高端洋房价格面临较大的调整压力。

七、 月度销售排行

2009年7月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

数据来源：东莞中原地产研究中心

2009年7月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）

数据来源：东莞中原地产研究中心

八、 后市展望

下半年东莞经济保增长压力大，扩大城建投资有助房地产平稳发展。

东莞上半年GDP同比仅增长0.6%，而全年要保十，下半年保增长压力非常大。在这样的经济环境下，政府只能通过扩大投资保增长，因此，在城建投资方面力度会非常大，而且速度会很快。对于城建规划审批会加快通过并尽早落实、对于重大工程项目建设加快推进、对于民间资本进一步激活和拉动。而扩大投资使得市政生活配套进一步完善，城市升值、土地升值、房产升值。因此，下半年东莞的经济面预期持续向好，媒体的舆论导向也更多集中在经济层面，房地产项目也增加了许多价值点和利好支撑，为整个东莞房地产市场的平稳发展提供了更有利的基本面支撑。

通胀预期持续，投资需求持续释放，资产价格持续上涨。

7月31日，美元指数快速下跌并创出前期新低，反映市场对美元贬值的预期再次加深。同时原油、黄金等能源、贵金属价格快速飚涨，市场通胀预期再次加剧。随着我国经济的逐步复苏，经济数据持续向好，通胀预期将持续增强，投资需求持续释放。虽然短期内二套房贷的收紧对投资需求有所平抑，但从整体经济面上分析，投资需求仍然持续释放。相对于东莞市场而言，别墅、小户型公寓、中心区房产、山水资源楼盘、规划利好的楼盘等仍然会受到市场长线投资资金的挖掘，房价平稳上涨仍然是主旋律。

8月二套房贷政策明朗后投资需求预期明显下降，成交预期下滑明显。

7月东莞二套房贷收紧预期强烈，促使部分投资和改善需求加快释放。很多购房者抱着试试看的态度购房签约办理银行按揭，希望能搭上银行二套房贷的末班车。从最近银行反馈回来的信息表明，工行、中行等大型国有银行已经明确收紧，部分银行仍然还没有最后落实二套房贷政策。随着全国各大银行陆续跟进，预期8月份开始，东莞大部分银行在二套房贷方面将会严格执行，届时对东莞市场的影响比较大。一方面是小户型公寓多属二次投资置业，首付和利息的提高使得投资门槛大大提高，同时投资回报率相应降低；另一方面东莞的大户型供应比重高，而且合拼组合户型比重较大，有些超大户型甚至是五拼户型，这些产品户型面积过大，总价过高，严格执行二套房贷首付大幅上升，对于改善需求而言，部分购房者由于首期款负担过重而不得不暂缓购房计划。

资金持续流入，后市房地产开发速度预期有所加快。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年7月全市商品房新开工面积58.66万㎡，环比6月份大幅增加114.4%。进入下半年，由于上半年资金回笼比较到位、存量快速消化、新货供应偏紧、供需结构性失衡、项目资本金比例的下调、建材价格触底回升、投资信贷环境依然宽松、政策对固定资产贷款用途监管保障资金落实进入房地产开发投资等因素的影响，房地产开发速度预期加快，新开工项目逐步增多并且部分项目加快开发工程进度，新开工面积预期温和放量、第四季度新货集中上市供应。

下半年部分房企经营目标上调，出货压力逐步加大。

由于上半年市场回暖，房企销售资金快速回笼，上半年业绩普遍超出预期，部分开发企业在下半年调高年初原定的业绩目标，或者尽快完成手头上的尾盘的销售，集中精力开发新项目，因此，下半年这些开发商出货的压力将逐步加大，在二套房贷收紧的政策环境下，价格上涨势头有所平抑，预期表现较为平稳。