张宏伟：上调基准地价 一线城市房价有机会五年翻一番

    1、调基准地价对房价会有怎样的影响？

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，上调基准地价，意味着土地市场再进行出让土地时，土地定价参考标准价格普遍会略有提高，尽管最终地价还是由整个市场供求关系决定，但是，定价标准提高之后势必会带来整体土地价格的小幅上扬。

    地价上扬之后，我们应该很清楚，地价是面粉，房价是面包，面粉涨价，面包自然会涨价，因此，房价来说自然而言会对应有所提高。

    2、如果上调基准地价导致房价上涨，与国家一直以来的房地产调控政策及态度，是否有矛盾？准许上调基准地价，是否反映调控策转向？

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，地价随着市场条件、配套条件会逐渐上涨，这是市场经济规律，这是市场的力量；调控政策的作用就是防止地价过快上涨，由此而引起的房价过快上涨，这是政府之手调节力量。从这个角度来讲，这两点是矛盾的。

    从未来市场趋势来看，市场力量始终是占据主导的，调控难以改变土地市场走势大趋势。因此，不管基准地价上不上调，地价实质性的上涨都是在进行的。而政策无论怎么变化，从大趋势角度来讲，改变不了地价的上涨趋势，只能通过阶段性的收紧政策调节地价不要上涨过快。

    从当前政策走势来讲，房地产市场政策趋于走向长效性调控机制的建立。所谓长效性调控机制，就是”去行政化”，政府管该管理的，让市场回归市场，市场能够自发调节的让市场说了算，用税费等经济手段调控房地产市场。

    如果准许上调基准地价，只能说房地产市场走向更加趋于市场化，今后，该市场化操作的商品房土地价格由市场说了算，而保障房用地价格则还是由行政化调控手段管理。这也是说明调控政策走向”去行政化”，政府管该管理的，市场能够自发调节的让市场说了算。一定意义上来讲，这样的变化或许也是为楼市长效性调控机制出台做铺垫。

    3、地方债增加是否是地价政策改变的原因？地方债务问题很难短期解决，那么高地价政策是否亦会维持？

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从短期内来讲，由于地方政府地方债总量比较大，并且还有增加的趋势，地方债增加和基准地价改变有一定的关联度。地方政府尤其是中小城市的地方政府有可能会通过上调基准地价获得更多的土地出让收益，从而缓解地方债的压力。从这个角度来讲，地方债的增加的确会是土地价格持续走高的一个背后的驱动因素。

    但是，最终决定地价的还是市场，尤其是供求关系这个核心矛盾。如果土地供应的少，比如在一线城市，那么，地价自然会维持高位状态，并且，不管基准地价调整不调整，地价还是实质性上涨的。而在三四线城市，土地供应量充裕，那么，地价短期内想高也高不起来。

    4、有分析师估计，上调基准地价，房价有机会五年内翻一番，对这个趋势有何看法？

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，在一线城市，在土地供应量偏少的市场背景下，供求关系会持续紧张，不管上调不上调基准地价，市场供求关系决定了，未来房价仍然面临快速上涨的压力。在过去，5年翻一番是历史，成为现实，在未来也不排除有这样的可能性。

    在三四线城市，由于土地供应量比较大，开发量也比较大，商品房市场供应量充裕，整体市场呈现出供大于求的市场现状，因此，在这些城市，即使不出台调控政策，房价也不会有太大的涨幅，这些城市的房价在未来5年当中的涨幅相对会比较平缓，难说有机会五年内翻一番。