张宏伟：中国养老地产不可粗放式增长 必带来多方面困局

    如果把这127万张床位当做纯住宅的中小套型项目的开发，其实，倒不是什么难题，但是，如果作为养老服务机构的床位来讲就大不一样了。全国三年内要新增床位至少127万张养老床位，达到每千名老人30张的目标就显得困难重重。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，首先，和建保障房、商品住宅不一样，养老地产（床位）不可能兴建大规模的项目充量，不能粗放式增长。按照2012年末全国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张的数字计算，每个机构平均也就只有90.7张床位。一般来讲，养老地产适合小规模开展，这样，便于养老机构运营服务及预防各类突发问题发生。

    其次，养老地产项目开发配套很关键，仅有床位没有配套解决不了养老的问题。在进行任何一个养老地产项目开发时，如果没有配套的支持，尤其是医院等这些医疗设施配套、相关从业人员的跟进，规模庞大的养老机构必然会出现管理、事故等方面问题，这个项目本身也必然是失败的。

    因此，三年内要新增床位至少127万张养老床位，达到每千名老人30张的目标不是一件简单的事情。

    养老地产发展值得借鉴的城市

    在这样的市场形势下，要实现每千名老人30张床位，国家应该怎么做？地方政府如何行动？市场面对这个市场怎样迅速做出反应？

    首先，我们先看一下目前国内做的比较好的几个城市在养老床位方面有哪些代表性措施，这些措施是如何发挥作用的？得与失有哪些？以方便供其他城市借鉴。

    上海——建立“9073”的养老模式，首次将养老床位任务指标列入政府绩效考核。上海十一五期间就开始建立“9073”的养老模式（即90%的老人依靠居家养老、7%的老人依靠社区养老、3%的老人依靠机构养老）。到2012年年底，上海养老床位总数达到10.5万张左右，全市建立233个社区助老服务社，为27万名老年人提供了社区居家养老服务。近期上海市民政局表示，上海市即将出台《上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见》，首次提出养老基本公共服务概念，首次将养老床位任务指标列入政府绩效考核，首次提出建立养老机构统筹建设资金机制。

    北京等地——养老地产用地“破冰”的消息不断。4月初，北京市国土局公布了2013年度国有建设用地供应计划。在5650公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为100公顷。除北京市制定的首份养老综合用地的供应计划外，其他城市如上海、深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。如根据成都市相关规划，到2020年，成都将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。

    深圳——通过配建、改建增加养老社区。深圳养老用地将通过按土地划拨目录依法划拨，由旧厂房、住宅或其他类型物业转作使用等来解决；在新建、改扩建保障性和政策性住房中，需安排一定比例房源提供给重点优抚老人、低收入高龄老人；在新建小区或旧城改造时，开发商必须安排一定建筑面积用于社区养老服务等。

    广州——床位入住将实行轮候评估制。今年1月22日，广州市政府召开新闻发布会通报，将着力加强养老机构建设，提出在2015年建成5.6万个床位，床位入住将实行轮候评估制。“无劳动能力、无法定赡养人、无生活来源”这三类本属于政府供养的老人采取优先政策，可优先考虑，免费接收。空余出来的床位，进行轮候评估，身体状态为第一考评条件。

    北京——民办养老院运营补贴也将提高，鼓励民间资本进入养老行业。北京市民政局局长李万钧表示，今年北京市将提高社会办非营利性养老机构一次性建设阶段支持标准，由原来每张床位8000元至16000元的市级支持标准提高到2万元至2.5万元，“并且区级资金还要按照1比1的比例配套支持，这就意味着社会力量建设一张养老床位将会获得4万元至5万元补贴”。

    此外，今年起，社会力量办非营利性养老机构的供暖费将与居民供暖同价，这也是继去年北京市对社会力量兴办的非营利性养老机构实行用水、用电、用气执行居民用价后的进一步扩项增面，而且非营利性养老机构运营期间还将享受营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、部分企业所得税等减免政策。