兰洪海：中国楼市正处房地产调控政策新的准备期

    “金九银十”，楼市究竟成色几何？就在购房者对房价下降望穿秋水之时，土地市场再度释放出上涨的强烈信号，让人们再度陷入惴惴不安之中。

    9月5日，素有“最美校区”之称的杭州浙大华家池地块，正式挂牌出让。起始总价97.3亿元，最终以137.6亿元成交，这多少有些出人意料。虽说华家池的地段位置得天独厚，已属稀缺，但出让的三宗地并不一线临湖，还存在一定的缺陷，后期开发的难度不小。对于土地拍卖会的参赛选手，其庞大的全明星阵容也是令人不敢小觑：绿城、融创、大家、滨江、万科、世茂、绿地、城建、中海、招商等等，显然出场的阵容已经超出了人们的预想。

    与此同时，在上海起始总价高达175.26亿元的徐家汇中心地块，经过近百轮的竞价，港企新鸿基旗下威万国际以217.7亿元，溢价24.2%摘下该地。至此，该地块创目前上海土地出让最高总价。同一天，世茂用约45亿元的价格，拿下了苏州金鸡湖地块，楼面价达15150元/㎡(起始楼面价8738元/㎡，溢价达73%)，当之无愧拿下当地楼面单价高价地称号。

    而前一天，北京融创恒基地产以21亿元的价格，拿下了北京“东三环农展馆地块”，由于该项目需要在异地配套8000元/㎡标准建设28万平方米的医院，也就是需额外增加22.24亿元的投资，使得该地块楼面价约为7.31万元/㎡，刷新北京单价高价地纪录。预计该项目未来的售价将在15万元/㎡以上。

    各地“高价地”不断涌现的背后，是后市强烈的上涨预期。随着“金九银十”销售旺季的来临，使得人们对楼市涨价的预期更加强烈。当下楼市的成交量和价格都居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，这种形势也加剧了房产商据利固守的决心。在涨价预期下，购房者入市积极性非常高，“金九银十”甚至有价格加速上涨的可能。

    一方面，“高价地”不断出现，地价高升自然会推高房价；另一方面，“高价地”对房价的影响，还影响着人们对房价的预期。高价地迭出，一轮一轮地强化了房价上涨的预期，导致老百姓抓紧购房，于是房价就真的会普遍上涨。在房价上涨预期带动下，“受捧盘”现象也频频出现在各地，引发了市场高度关注。

    据最新的统计数据显示，即便在调控加码的重压下，百城房价还是在刚刚过去的8月份，达到新建住宅均价10442元/㎡，环比上涨0.92%，这也是自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。其中，北京、上海等一线城市成交量和房价涨幅明显。

    频繁的调控政策，没有压制住房价上涨的势头，再次说明通过短效行政手段来控制房价的方法行不通。出台房地产调控长效机制，就成为当务之急。而一个合理的长效机制，首要原则一定要把“保障”和“市场”分开，保障是保障，将市场的归于市场，而非通过打压市场试图达到保障的目的。这样既能做到城市土地价值的有效利用，同时又能够通过税收等途径将价值转移到保障中去。

    目前，楼市正处于房地产调控政策新的准备期。调控的方向，就是要以改革“地根”、“银根”和“税收”为主。其中，“地根”要重点推进现有土地供给制度改革，推动住房用地供应渠道多元化，增加供应规模，从根本上平抑地价，逐步形成政府供地和市场供地的双轨制；“银根”则是以差别化信贷政策满足市场需求，推进房地产直接融资，将民间资金有效地导入房地产领域；“税收”推进就是进一步推动房产税的试点与扩大。这或许也是近期“高价地”频现所要给政策制订者提出的新的课题吧！