2013第三季度全国高价地频现 东莞土地市场供需两旺

万科拿下的四宗地块占地面积均达到5万㎡以上，容积率为2.2。所在片区交通位置优势，各类配套逐步完善以及有一定的山景资源，地块规模较大，利于后期产品设计、园林打造等，预计未来项目将会打造成洋房、别墅等多种组合型的产品，契合不同的客户群体。

由于四宗地块各自分开拍卖交易，拍卖没有设置苛刻门槛，采取完全开放式的形式进行，地块本身属性较为优质，吸引不少开发商对地块虎视眈眈。但由于地块规模较大，占地面积合计35万㎡，反映品牌开发商在优质大宗地块上无论是开发经验、还是资金实力都会更胜一筹。万科斥资31.4亿元包揽虎门大宁四宗地块，凸显万科龙头房企的资金实力以及地产江湖老大的霸气。四宗商住地占地面积达35万㎡，建筑规模达到77万㎡，按照虎门过去5年的平均消化量22万㎡测算，万科该片区的供应量将足以让虎门消化3年，未来将会成为虎门新的住宅片区。自万科凭借“紫台”实现品牌落地虎门后，万科深耕虎门的战略表露无疑，去年8月万科拿下虎门博涌村商住地，本月一口气拿下4宗商住地，未来开发量巨大，虎门的市场占有率这会大大提升。

万科继续深耕虎门，究其原因：其一，虎门作为经济发达镇区，当地购买力十分旺盛。其二，虎门常住人口规模达到54万，消费力十分强劲，再加上地块所在的虎门大宁片区靠近长安，长安常住人口为东莞最多的镇区，常住人口达到66万，长安在售项目少，客户选择性少，会导致部分需求外溢。随着交通设施、各类配套的完善，同片区跨镇消费外溢的现象将会越加明显。虎门、长安两大人口众多的镇区以及广州深圳外溢的需求，可挖掘的置业需求广，也成为万科看好虎门的原因之一。其三，地块十分优质，地块规模占地较大，利于后期开发多种组合型的产品，契合不同的客户群体。其四，东莞房地产市场行业竞争格局日益加剧，外来开发商在抢滩市场份额，已呈现“多家独大”的格局，万科需要拿地补仓来为后期抢占市场份额。

5、挂牌上市地块综合素质参差不齐，火热与流拍并存，供需比连续三个季度走高。

从商住地的供求关系来看，今年第三季度东莞商住地的供需比为1.73，连续三个季度走高。在土地市场一片火热的环境中，本季度商住地供需比逆转走高，反映优质地块继续受到市场资金的追捧，综合素质欠佳的地块备受市场冷落，市场成交出现分叉。本季度有麻涌2宗商住地、石碣一宗商住地以及常平挂牌转让的一宗商住地因无人报价遭遇流拍，流拍率增多，导致供求比略有走高。

6、一线镇区成交比例最高，三线镇区渐发力，虎门、厚街将成为开发热点区域。

2013年3季度商住用地成交结构分解图：

2013年第三季度，东莞全市有11宗商住地成交，成交面积合计84.83万㎡。其中，一线镇区成交面积60.73万㎡，占总比的71.59%，主要是靠虎门大宁四宗商住地拉动。二线镇区成交6.54万㎡，占总比的7.71%，主要是常平、沙田有地块成交。三线镇区渐发力，本季度有桥头、企石2宗地块成交，面积合计17.56万㎡，占总比的20.69%。