东莞住宅均价再超9千大关 银十楼市将继续热闹

一、一周房地产市场导读

1、新增供应：热门区域齐推货城区占半数   刚需产品仍是主流

经过前两周的疯狂加推，东莞的供应市场热度有所下降。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2013年9月23日-9月29日）东莞共10个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1420套，面积约15.46万㎡，环比下滑6成多。从供应区域来看，上周有商品房新增供应集中在热门区域，如虎门、石龙、塘厦、南城、东城等，其中城区新增项目有5个，占总供应项目的一半。从供应结构来看，上周供应仍然以刚需户型为主，其中 70-110㎡的新增1015套，约占住宅供应套数的72%。非住宅供应方面，得益于东城万达广场办公产品的加推，上周供应出现大幅度的上涨，新增512套，面积约6.4万㎡，环比上涨7倍多。

2、成交情况：环比出现小幅下跌  “银十”东莞楼市将会继续火热 

9月末周东莞住宅签约1840套，合计签约面积为19.79万㎡，环比出现小幅下跌。主要原因：一、通过连续两周成交量的大幅增长，新推楼盘的网签基本完毕，如此前表现突出的名流印象花园、万科金色梦想、富盈公馆、万科公园里、居益公馆、万科朗润园等项目签约都明显下滑，难以继续支撑成交大幅上涨；二、9月下旬市场多以蓄客活动为主，开盘和加推的项目相对较少，众多推盘动作放在国庆前后或10月中下旬，成交量小幅下滑也属正常。如9月 28日-29日新开或加推的项目近10个，为万科金悦香树、富盈都市华府、联华花园城、深业欧景城、富盈香茶郡、沿海江湾国际、康联汇展中央、汇景御泉香山等；三、购房者寄望于国庆黄金周节点或“银十”的折扣优惠及产品多样化，入市脚步也稍微放缓，出现短暂性的观望情绪；四、《普通住宅新标准》政策的出台，购房者为享受契税优惠，也推迟入市时间；五，九月末周开盘及加推的项目成交签约情况会滞后一周左右的时间体现。

从近几个月成交火热的态势来看，“银十”的东莞楼市也令人期待。据瑞峰置业市场研究部不完全统计，“银十”将有30多个项目推货，纯新盘项目表现在富通自在城、嘉宏公园1号、世纪城幸福公馆、鼎峰源著、光大香颂里等项目。如此庞大的供应量集中入市，产品带来的产品多样化及不同程度的折扣优惠，新一轮的购房需求将会被释放， “银十”的成交将会继续火热，有望赶超“金九”。

 3、成交均价：城区项目和高端项目签约增加  均价再超“9千”大关

上周东莞住宅签约均价为9100元/㎡，再超“9”大关。主要是因为城区项目和镇区中高单价项目签约走高，上周洋房排名前十中有5个项目为“万元户”，为万科金域松湖、万科金悦香树、万科金域国际、万科金色梦想、莲湖四季豪园。下半年以来，城区新项目定价都已过万，城区项目签约比例一出现增长，必然拉动整体价格；未来城区新入市的项目将会持续增加，价格也将继续高企。

此外，由于市场持续热销，开发商对未来充满信心，往年“降价促销”的营销手段已鲜有发生，目前市场上“优惠折扣”以噱头为主，实际上优惠力度有限；同时众多项目进行不同程度的提价，住宅签约均价将会一路高企，保持稳步上涨的态势，但幅度不会超越5%。

4、区域供需：多盘入市助南城夺回冠军宝座  凤岗排名亚军

在万科金悦香树（48套）、万科翡丽山新组团金色梦想（36套）、清华居（19套）等项目签约的推动，助南城夺回冠军宝座。此前由于新推产品少，尤其刚需房稀缺，南城成交较为平淡，随着多个新盘及旧盘新组团的入市，后期成交有望再度迎来火热。凤岗排名亚军，主力项目是名流印象花园（45套）、金桂华府（27套）等；厚街排名季军，贡献楼盘是伟柏商住楼（61套）、万科金域国际（31套）等。而松山湖、沙田两镇个盘表现突出，分别在万科金域松湖（118套）、碧桂园柏丽湾（106套）的个盘劲销支撑下排名第四和五名。

5、产品成交：70-100㎡刚需产品及100-130㎡的产品签约活跃

上周成交较为活跃的产品表现在70-100㎡刚需产品及100-130㎡的首次改善性产品。其中70-100㎡占总量56%，刚需主流产品将会继续主宰市场。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：本周无待拍地块

1.2出让土地：清溪重河又一宗商住地出让   起始楼面地价约1672元/㎡

上周1宗商住用地在东莞国土局进行了公示，地块位于清溪镇重河村，出让面积约4.02万㎡，起始楼面地价约1672元/㎡，是自2008年以来清溪镇挂牌土地中起始楼面价最高的一宗商住地。据了解，清溪重河村在去年6月份也成功出让了一宗面积约7.39万㎡的商住地块，被世博新天地投资公司底价拿下，楼面地价为1276元/㎡。 

1.3土地成交：上周无商住/商服地块成交

1.4土地预告：推地步伐明显加快  24宗约105.19万㎡的土地即将上市

临近年末，政府的推地步伐也在逐渐的加快。今年的第11期土地预告在上周新鲜出炉，这也是9月中的第二次土地预告公示。预告显示后市将有24宗约105.19万㎡的土地陆续在东莞国土资源局进行挂牌上市，其中商住商服地块有11宗，合计出让面积约36万㎡，约占此次总供应的34%。出让区域分布在二三线镇区，如寮步占3宗，出让面积约11.41万㎡；东坑有2宗出让，面积约7.65万㎡；麻涌镇虽然只有1宗商住地出让，但面积约8.53万㎡，是此次出让的商住商服用地中面积最大的地块。热门区域如南城、虎门、沙田等也有商住地块出让。

工业仓储用地方面，共有13宗面积约69.2万㎡的地块即将上市，主要分布在凤岗、虎门港、石排等镇区。其中上十万平的地块有3宗，最大的一宗位于石排黄家堂村的普通仓库用地，出让面积约1.91万㎡。

2、房地产市场

2.1、新开工：茶山美丽湾畔花园二期动土   预计14年上半年将入市

9月最后一周，新开工市场较为冷清。上周仅一个项目取得开工许可证，项目是位于茶山镇的美丽湾畔花园二期，住宅开工面积约5.64万㎡，这也是今年茶山镇的首个开工项目。瑞峰置业市场研究部数据显示，美丽湾畔花园是2011年12年开始上市，截止目前为止，项目的可售套数为87套，存量不足，而此次开工的是二期产品，预计将在明年上半年入市。

2.2、新增供应：热门区域齐推货城区项目占半数   住宅供应仍以刚需为主

经过前两周的疯狂加推，东莞的供应市场热度有所下降。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周东莞共10个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1420套，面积约15.46万㎡，环比下滑6成多。从供应区域来看，上周有商品房新增供应的区域主要集中在房地产热门区域，其中城区新增项目有5个，占总总供应项目的一半；而镇区供应方面，沙田、虎门、厚街、塘厦、石龙等热门区域皆有新品供应。

从供应结构来看，上周供应仍然以刚需户型为主，其中 70-110㎡的新增1015套，约占住宅供应套数的72%，主要有南城的香树丽舍二期——万科金悦香树推出414套刚需户型产品（77-98㎡）；虎门的丰套东海城堡则有284套79-98㎡的产品上市。非住宅供应方面，得益于东城万达广场办公产品的加推，上周供应出现大幅度的上涨，新增512套，面积约6.4万㎡，环比上涨7倍多。

2.3、楼市成交

2.3.1、总体情况：环比出现小幅下跌  “银十”东莞楼市将会继续火热 

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年9月23日-9月29日）东莞楼市成交1840套，合计签约面积为19.79万㎡，环比出现小幅下跌。

2.3.2、供需量价走势：城区项目和中高价位项目签约增加  均价再超“9千”大关

上周东莞住宅签约均价为9100元/㎡，环比出现大幅增长。主要是因为城区项目和镇区上中高价位项目签约走高，上周洋房排名前十中有5个项目为“万元户”，为万科金域松湖、万科金悦香树、万科金域国际、万科金色梦想、莲湖四季豪园。下半年以来，城区新项目定价都已过万，城区项目签约比例一出现增加，必然拉动整体价格；未来城区新入市的项目将会持续增加，价格也将继续高企。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1513套仍为主力  别墅签约明显增加

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需户型持续热销  100-130㎡户型成交平稳

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名：多盘入市助南城夺回冠军宝座  凤岗排名亚军

上周东莞全市有31个镇有成交记录，签约套数超过100套有南城、凤岗、厚街、松山湖、沙田、常平等6大区域。南城在在万科金悦香树（48套）、万科翡丽山新组团金色梦想（36套）、清华居（19套）等项目签约的推动，南城以191套夺回冠军宝座。

2.3.5.2、个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品持续热销  占总量32.3%  

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：350-400㎡的联排别墅产品受宠  成交比重高 

2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡产品签约突出   占总量27.4%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量48.3%

2.3.7楼盘活动： 9大项目抢在节前开盘    多项目计划节后或10月中下旬开盘

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1  全球华商掘金中国城镇化 金融创新成助推器

9月25日，在世界华商大会-中国城镇化战略发展机遇论坛上，来自世茂集团、新希望集团、力宝集团等企业的大腕以及业界专家均表示，看好中国的城镇化发展为企业所创造的新商业机会。

《每日经济新闻》记者注意到，早在今年5月的“世茂集团2013战略发布会”上，许荣茂就曾明确指出，“世茂集团未来区域布局将基于对新型城镇化的理解，深耕核心区域并兼顾平衡布局，进军三、四线城市，甚至五线城市”。

3.1.1.2   文化部部长：创意设计助推国民经济转型升级

2009年，为推动创意设计产业发展，充分发挥其在加快转变经济发展方式、提升国家产业竞争力等方面的重要作用，经过4年的实践证明，创意设计越来越受到社会各界的重视，北京国际设计周充分发挥了首都作为全国文化中心的示范作用，进一步提高了北京乃至全国创意设计产业的发展水平，同时也为北京成功申报“世界设计之都”提供了强大助力。

当前，国际经济环境深刻变化，国际市场竞争更加激烈，迫切要求我们加快转变经济发展方式，立足自主创新推动产业转型升级，实现经济增长由要素驱动向创新驱动转变。国民经济各行业普遍存在产品附加值低、产能过剩、有效供给不足等问题，在给提升产业整体素质的战略任务带来巨大挑战的同时，也给创意设计产业的发展带来了有利机遇和广阔前景。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1央行：国庆期间个人网上跨行转账等业务暂停

人民银行计划于2013年国庆节假期期间组织各银行业金融机构，对目前运行的大额实时支付系统、小额批量支付系统和网上支付跨行清算系统进行升级，并迁移支付系统处理中心。届时，小额批量支付系统和网上支付跨行清算系统将暂停运行。

其中，小额批量支付系统自2013年9月30日16:00至10月6日8:30停运，计划10月6日8:30开始试运行、10月8日8:30正式运行；网上支付跨行清算系统自2013年9月30日16:00至10月7日16:00停运，计划10月7日16:00开始试运行、10月8日8:30正式运行。

3.1.2.2发改委设立两大专项    逾百亿投资推进物联网应用　　第四届中国国际物联网博览会9月26日开幕。国家发改委高技术司副司长顾大伟在开幕式上透露，发改委已设立物联网关键技术研发及产业化、信息安全两大专项支持物联网发展；并与有关部委一起推动应用示范工程建设，目前已在28个领域推进，投资超过120亿元。物联网应用将成为下一步推进重点。

3.1.2.3国土资源部要求各地消除地价异常信号 以便限制高地价

据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，近期高价地频出，国土资源部要求各地消除地价异常信号，确保四季度土地市场平稳健康运行。

国土部提出要求紧盯房价变动，稳定土地市场，做到均衡供地。同时要防止异常高价地误导市场，干扰市场预期;防止少数大企业抢地推高地价;防止一些地方政府过度追求高收益，引起市场误读。市场预期，受国土部最新要求的影响，未来一段时间，热门地块可能推迟出让，土地市场可能迎来一段平静期。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1北京：将在地铁沿线建设租赁房鼓励“就近居住”

北京市副市长陈刚２７日透露，北京市将利用轨道交通沿线的闲置、空置和低效利用土地建设租赁房，明确配租对象，鼓励就业人群就近居住。

此外，北京市将建立就业和住房对接机制，促进就近居住。针对中心城外围已建成的大型居住区，研究制定促进就地就业政策，探索产居联动制度，引导就业人口就近居住。探索通过产业园区配建职工宿舍、试点利用集体建设用地或者企业自有用地建设租赁房等方式，加强针对产业功能区的住房保障。鼓励通过房屋置换、租赁房、人才公寓等多种方式，提高居住与就业对接的灵活性。

3.1.3.2  万达：发力文化产业

万达集团投资500亿元打造青岛东方影都项目。其中文化旅游投资将超过300亿元，该项目占地376万平方米、总建筑面积540万平方米，包括影视产业园、电影博物馆、影视会展中心等多个项目，是世界唯一具有影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的特大型影视产业园区。

3.1.3.3  深圳：新盘大规模集中入市，供需两旺

据统计，9月份深圳约有26个住宅项目开盘，其中纯新盘有18个，占预开盘总数的69%。在高库存的压力下，“金九银十”正是开发商消化库存的契机。而新普通住房标准的实施让很多以中小户型为购买目标的刚需性客户节省了购房成本，进一步刺激潜在需求客户积极入市。在国庆前期期，大部分楼盘都取得了8成以上甚至开盘卖完的业绩。

3.1.3.4温州房价连降24个月   国务院调研组亲赴问诊

据温州市8月份的最新统计，温州楼市价格已经连续24个月下跌。温州部分商品房价值目前已经低于抵押贷款，部分购房人选择“弃房”退出市场。另据温州市住房和城乡建设委员会最新价格监测显示，今年8月，温州商品住房平均销售价格为1.70万元/平方米，同比下降3.41%。与2011年初的价格顶峰相比，眼下的温州商品房价格平均缩水幅度为26%，部分高档住宅的价格已经“腰斩”。目前国务院调研组与温州政界、企业界人士就温州热点经济问题展开座谈以寻求破冰之路。3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1   8月份我市进出口总额和出口额创今年纪录

近期，黄埔海关公布今年8月东莞地区进出口数据。今年1~8月全市进出口同比增长6.38%，其中出口同比增长7.40%，进口同比增长4.95%。8月份进出口合计140.3亿美元，同比增长6.46%，其中出口额83.6亿美元。不论是进出口总额还是出口额，8月都创下了今年前8个月来的单月最高纪录。

3.2.1.2 企石：投资800多万元 建文化活动中心

记者9月24日从企石镇获悉，该镇投资800多万元建设一个集图书馆、展览馆、博物馆、文化广场、多种功能活动室、培训室和文艺办公室于一体的文化活动中心，工程于9月正式启动，工期八个月，预计明年初逐步投入使用。

该文化活动中心地处该镇中心区，原为镇实验小学，占地24600平方米，建筑面积6000多平方米，在保留原有教学楼、办公楼、宿舍楼和操场、运动场等设施的基础上，已按较高标准进行设计改造。

3.2.1.3 横沥:模具产业引来八亿元投资

东莞职教城、模具科技产业园、模具城、协同创新中心等一系列产业配套设施和平台的建设，吸引了业界对横沥镇的高度关注。近日，广东省机械模具科技促进会25家会员企业负责人齐聚横沥，考察该镇投资环境，商讨合作事宜。据悉，今年以来，该协会已经有两家模具企业签约落户横沥，总投资达8亿元。

3.2.1.4桥头:争建广东省文明镇 初步建成一刻钟健康圈

“东莞市文明镇”桥头镇镇再接再厉，确立了争创“广东省文明镇”的工作目标。桥头经过两年的努力，不仅开展10余项主题活动，并且城市功能日臻完善，初步建成了“一刻钟健康圈”与“20分钟文化圈”。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1 莞普通住房一类镇街（园区）调至8654元/㎡ 

为继续贯彻落实国家关于普通住房的优惠政策，支持居民合理购房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，市政府常务会议审议出台《普通住房价格标准调整机制方案》，东莞享受优惠政策的普通住房实际成交价格一类镇区标准由8000元/㎡提至8654元/㎡(含本数);二类镇区由6000元/㎡提至6610元/㎡，三类镇区由4500元/㎡提至5717元/㎡，标准执行有效期为一年。

3.2.2.2 我市将新建一批森林公园 道路两旁广披绿

据市林业局局长胡炽海介绍，从今年开始，林业部门和镇区，再开发森林资源，建设一批市级和镇级森林公园。已经具备了建设森林公园条件的有：常平的旗岭、虎门的威远岛、黄江的巍峨山、谢岗的崖山、清溪的亚公山、大岭山的马鞍山等。它们的面积都超过1500亩。在2013年至2015年，林业部门从中挑选2个条件最好的森林，建成市级森林公园，其余的建成镇级森林公园。

3.2.2.3考察组走访 东莞争做土地税费改革试点地

9月28日，国土资源部、财政部、省国土资源厅组成联合考察小组，来我市调研“三旧”改造工作。

听取我市的土地工作汇报后，赖文生表示，东莞正在进行经济结构调整和转型升级，“三旧”改造在低效用地再开发方面取得了一定成果，为全国探索了一条很好的路子，但也要认识到，高速公路两侧的地块还面临着重大的改造任务。

听取我市的土地工作汇报后副市长表示，东莞是改革的地标，面临的土地、人口、环境之间的矛盾多且尖锐。他建议，国家和省可将土地税费的改革试点地选在东莞，东莞也会尽快将自己的经验成果总结成制度性措施，以供国家和省借鉴推广。