中原地产：银行收紧信贷成交冲高回落（8.3-8.9）

东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2009.8.3-8.9）

一、一周楼市观察

本周商品房成交面积13.18万㎡，环比下降3.11%，同比下降2.37%，合共1321套，日均成交188套，虽然仍然保持较高的活跃度，但与前一周相比有所收缩，可见在银行收紧信贷之后，楼市成交初步显示出冲高回落的迹象。

本周东莞市普通住宅均价为6529元/㎡，环比上升10.6%。本周普通住宅成交均价大幅上升，主要是因为高端项目特别是帝景湾、帝庭园、中信•德方斯、长安1号二期等楼盘的拉动作用，它们的均价都在7000-11000元/㎡之间，并且占据较大的市场成交份额。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，上周全市普通住宅成交前十名的市场集中度仅为25%，大部分楼盘成交量都在10-20套之间，表现得较为平淡，而成交相对较好的除了高端项目帝景湾、帝庭园、长安1号二期之外，还有部分中小户型如中信•德方斯、第一国际三期、金域中央四期等城区优质楼盘。

本周全市成交别墅74套，成交面积27434㎡，其中花样年•君山、丰泰•东海城堡、新世纪•领居，分别以26套、17套、8套的销售量排名前三甲；至此，由于当前东莞别墅市场定价较为理性，近期新开盘的别墅成交持续火热，截止到本周末别墅可售存量减少到60.71万㎡，合共1545套。

本周中国资本市场，最为关注的焦点就是央行公布下一阶段的货币政策，此举造成近期强势反弹的沪深股市连续多个交易日出现小幅下挫，虽然在这份报告当中，央行强调了将继续实行适度宽松的货币政策，但要充分运用市场化的手段进行动态微调，主要是把握好适度宽松货币政策的重点、力度和节奏，防范金融风险，进一步增强调控的针对性、有效性和可持续性；在目前全国楼市量跌价升的敏感时期，央行在此时做出微调，很重要的一个因素是因为中国经济尚未全面复苏，如果今年以来过度扩散的信贷资金继续扎堆涌入股市、楼市，势必造成资产泡沫不断被吹大，从而加剧金融风险，从今年楼市价格的节节高升就可见一斑。近期，包括恒大地产、中信地产在内30多家房地产企业积极准备上市，此时任何的政策调整都变得十分敏感，各大房地产企业无疑是想通过上市融资，从而加大圈地的步伐，但在国家层面有意给楼市降温的外部环境下，开发商欲借IPO囤积土地的企图或许受到压制。

一周楼市资讯

1、宏观经济

央行：继续适度宽松 市场化手段微调货币政策

8月5日，中国人民银行发布《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》指出，下阶段中国人民银行将坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策，根据国内外经济走势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调。报告指出，要把握好适度宽松货币政策的重点、力度和节奏，及时发现和解决苗头性问题，进一步增强调控的针对性、有效性和可持续性，巩固企稳向好的经济形势。

PMI连续五月在50%以上，经济持续复苏

中国物流与采购联合会8月2日发布调查数据显示，7月份中国制造业采购经理指数(PMI)为53.3%，比上月微升0.1个百分点，实现连续五个月维持在50%以上，显示中国经济步入复苏。中国制造业采购经理指数(PMI)是一个综合指数，按照国际上通用的做法，由5个主要扩散指数加权而成，通常PMI指数在50%以上，反映经济总体扩张；低于50%，反映经济衰退。

2、 政策法规

国税总局：加强房地产市场税收征管

近日，税务总局下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、个体工商户税收管理等领域的税收征管，进一步做好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。其中，最受市场注目的就是加强对房地产市场税收征管，国税总局通知中有关房地产领域的内容包括土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为，都纳入控管范围。

东莞村居民公寓可年内补办“两证”

8月3日，市已建房屋补办房地产权手续工作办公室表示，申请补办“两证”的村居民公寓居住区，建设规模不得超过人均30平方米用地面积、50平方米建筑面积的指标要求，并且必须以村（社区）委会名义申请补办，不能办理至个人名下，办理时间从目前起至今年12月31日止。根据市城建规划局2006年公布的数据，我市各镇街已经建设的农民公寓有52个，用地面积2935624平方米，建筑面积3852063平方米，套数为18246套，居住人口61451人。

新《东莞市城乡低保家庭收入核定办法》出台

经过3个多月的意见征求，《东莞市城乡低保家庭收入核定办法》近日正式出台，2005年出台的《核定办法》随之作废，各镇街将按照新《核定办法》接受低保家庭申请。新《核定办法》更加明确不养懒汉的理念。

3、市政规划

香港理工大学虎门洽谈开分校

未来学子在虎门或可就读香港理工大学，虎门在威远岛规划建设占地1200亩的大学城，引起香港理工大学的关注，该校常务副校长曾庆忠近日来到虎门，商谈办学事宜。据悉，香港理工大学或以开办分校的形式进驻虎门大学城。

虎门首个煤码头下月试“营业”

三台55米高的大型抓斗卸船机到达东莞，并将陆续上岸。这意味着虎门港首个煤炭装卸专用码头——海昌煤码头运营进入倒计时；而安装、调试完毕，预计9月份，这个公用专业煤码头将试投产。据悉，海昌5万吨级煤码头，是虎门港第一个获国家批准的煤码头项目，也是目前东莞最大的煤炭装卸专用码头，不但覆盖东莞，还面向珠三角地区，甚至华南地区。

塘厦四黎路工程完成过半

塘厦至黄江、深圳观澜等地的交通从明年起，将会相当畅通，因为塘厦镇四黎路升级改造工程已完成过半，预计今年12月份可以竣工通车，通车后，将完成塘厦与深圳观澜等地交通的顺利接驳。据悉，四黎路，起点位于塘厦镇黎光收费站，沿途经过塘厦镇大坪居委会、大坪森林公园、大坪村市场及龙背岭中心市场，与塘龙西路交接，道路全长为5.12 公里。

4、市场动态

30家房企欲借上市圈钱千亿 开发商借IPO囤地或将被禁止

截至8月4日，包括南国置业、中信地产、宝龙集团在内30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划，已经进入A股申报程序的有4家，1家已经通过证监会发审委的审核，从目前募集的额度看，如果这30余家房地产企业首发成功，资金总规模将超过1000亿元。据悉，监管层对于一些优质的房地产企业通过IPO募集资金进行企业的发展是表示支持，但如果用这些钱继续囤地则将被禁止。然而，正所谓“上有政策，下有对策”，房地产企业很容易就能将IPO的资金进行转换，因为通过IPO融到钱都是房地产企业自己的，所以他们很容易将所谓的上市融资转化为市场回笼的资本。

深圳一手房均价半年涨50%

最新成交统计数据显示，深圳7月一手房成交均价为16080元/㎡，2月至7月的半年时间内，成交均价上涨了5310元/平方米，上涨幅度高达50%。“二套房贷”缩紧后，深圳近半个多月以来的一手房成交量开始下滑，8月2日创下今年来单日最低46套，而成交均价也屡创新高，7月31日全市成交均价高达30101元/平方米，创下了深圳历史上最高单日成交均价纪录。

今年北京住宅用地供应指标同比超50%

据悉，今年上半年北京已经供应了730公顷的经营性用地，其中住宅用地有511公顷，这一数字比去年同期增长了近3倍；商业服务业用地219公顷，已经超过了全年200公顷的供应计划。下半年1000公顷的经营性用地中，将以住宅用地为主，包括普通商品房和政策性住房项目。2009年全年的住宅用地供应量很可能会突破1300公顷的指标，相比去年800多公顷的供应量，至少增加五成以上。

广州上半年商品房销售面积增长41.2%

8月4日，广州市政府召开新闻发布会称，半年多来，广州市实施扩大内需政策已初显成效，广州市房地产市场交易活跃，上半年全市商品房销售面积554．8万平方米，增长41.2%，销售合同金额445亿元，增长26％。商品房住宅市场全面复苏，新建商品住宅（一手住宅）和存量商品住宅（二手住宅）交易量持续回升，已恢复到2007年同期正常成交水平。上半年，广州市一手和二手住宅交易面积累计分别达到428．3万平方米和376.9万平方米，同比分别增长77％和70％。

二、数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：2009.8.3-8.9期间新增商品房供应6.21万㎡，合共324套。

一周需求：2009.8.3-8.9期间商品房成交面积131780.59㎡，环比下降3.11%，同比下降2.37%，合共1321套，成交套数环比下降15.64%，同比下降9.27%。其中上周住宅成交120309.48㎡，合共1025套；非住宅成交面积为11471.11㎡。

一周价格：2009.8.3-8.9期间，东莞市普通住宅均价为6529元/㎡，环比上升10.6%。

市场存量：截至2009年8月9日，全市商品房累计可售存量为496.08万㎡，合共44657套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为435.38万㎡，合共43112套；别墅可售存量为60.71万㎡，合共1545套。

三、地产工程信息

四、普通住宅销售排行

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