张宏伟：中国房企扎堆兴建海外地产的动因及反思

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是测试市场反应，且大多数都采取与当地的发展商合作发展模式，风险并不是太高。但是，要进行规模化扩张势必会存在种种问题。

    首先，海外的开发模式和中国不同，国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己；而国（境）外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。包括销售流程，包括对企业信用的控制。由于布局海外的基本为国内大型品牌房企，而大公司模式已经固化，就很难再有突破这样，在海外短期内也就难以有规模化扩张的突破。

    其次，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，难以抗拒国际市场风险。如去年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达的此次并购总交易金额26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。如果没有中国银行、中银国际、中国进出口银行等的支持，万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。

    第三，政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海（境）外的最大阻力之一。

    万通在台湾地区的项目被定名为”台北2011″，据介绍，该项目由万通国际开发股份有限公司开发，而万通国际则由北京万通地产参股在新加坡的投资公司–VantoneCapitalPte.Ltd.在台北设立，而在大陆的万通集团则没有办法直接在台湾进行投资。在其他国家，政治上的不稳定性、税费制度的不同、汇率变动等均有可能成为中国房企布局海外的障碍。

    第四、当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠”绿卡”将国内资产进行转移的购房者也会存在一定市场风险，投资客投资海外不一定就非常可靠。

    如美国政府正在加紧追查公民的海外账户和海外资产，一旦被查出在海外藏有资产，户主将被施以重罚。美国政府此举对华人影响也非常大，部分华人为”保财”弃绿卡。由此可见，海外房产投资不一定是投资者资产转移、投资转移的好途径，投资客应综合考虑各种因素再做决定。

    第五、国外以购房进行居住的习惯不如中国，在销售环节上国外房地产市场复杂的多，如何把控好国外当地房地产市场发展周期与特性，这或许也各大出海的房企必须要考虑的问题。

    综合以上分析来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。

    笔者认为，比较现实的是，在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国的房地产市场仍然会有至少10-20年的发展机会。当前中国房地产市场已经进入复苏与回暖的周期，市场面临着新一轮的市场发展机会。从机会成本及投资回报率的角度考虑，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会一直经受调控的影响，但是，国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。