深圳房价“火箭升空” 市民照样入市以免买不起

　　买还是不买?是现在买还是明年买?在福田看中一套二手房的市民小吴昨日心里直犯嘀咕。近期房价唱空的言论不绝于耳，银行房贷收紧，政府又出台调控新政，究竟是该出手还是该观望?然而这样的疑问仅在小吴脑中轻轻一闪，就当场决定“买”!原因再“实在”不过，因为“现在不买，以后就更买不起了”。

　　房价上涨的预期让很多购房者持有与小吴同样的想法。

　　楼市的疯狂已经到达了“登峰造极”的地步。数据显示，2013年前三季度深圳新房价格累计涨幅达18.84%，高出2012年人均收入实际增速10个百分点。这种令人难以想象的增幅已经引起了政府和业界的担忧。10月11日，深圳出台调控新政，直指二套房贷款利率。然而房价越调越高的事实已让众多置业者失去了耐心和信心，依旧义无反顾地“杀”入楼市。面对调控，网友陈家锦更是调侃“别调了，再调你万一超过北京，就太不给首都面子了”。

　　1“令人发指”的楼市

　　上周五，我市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，部署下一步房地产调控工作，并提出了稳定房价的八项措施， 这是继9月30日市规划国土委发布《继续加大房地产调控力度保障房地产市场平稳健康运行》后，深圳再次出台房地产调控措施，以此向外界释放调控楼市、稳定房价的信号。

　　“深八条”提出的背后是火热的“令人发指”的楼市。

　　数据显示，2013年深圳前三季度新房价格累计涨幅达18.84%，高出2012年人均收入实际增速10个百分点。实际上，国际平均房价收入比仅约为5:1，新科诺贝尔奖获得者罗伯特·席勒直言，中国房地产泡沫严重。

　　新房价格涨势迅猛，二手房市场也不甘示弱。统计显示，今年以来深圳二手房价格涨幅已高达13.60%。甚至部分区域还出现了一手房价格与二手房价格倒挂的情况。这无疑说明房价上涨的压力仍旧很大。有网友感叹，房价已经“疯了”。

　　可是“疯了”的房价依旧难挡购房者的热情。近日，世联地产发布的《三季度世联购房者信心指数报告》称，与过去半年相比，近九成的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，且有超七成购房者看涨未来房价，认为未来半年“适合购房”的置业者比例也明显提升。反映在数据上就是，上周深圳新房成交量上涨260%，成交量达935套。

　　记者在走访中发现，房价攀升导致房租也跟着上涨。小陈去年和同事在景田租了一套三房，今年10月房东续约时提出涨价。“去年租金4000块，今年就涨到了4300，房东说不租就走人。”小陈无奈地向记者说。记者却发现，300元的涨幅在景田并不算高，有些深圳涨价幅度在500元以上。而据国家统计局数据显示，9月全国住房租金已连涨45个月。

　　是什么在推高房价?业内人士分析，在经历了2月份“国五条”刚刚落地时，楼市恐慌性井喷的过程后，二季度受到抑制的量价齐稳回升;另一方面受地价影响，一线城市高价地块明显增多。具体到深圳楼市，豪宅市场突然发力也是房价上涨一个不可回避的因素。

　　2 自欺欺人的调控?

　　“深八条”中规定：“加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。”显然这是一个强烈的信号，在房价上行的巨大压力下，提高二套房首付利率呼之欲出。其实早在上月底，深圳16家主流银行中，二套房贷利率就普遍上浮10%~20%，其中深圳发展银行上浮高达30%，甚至有银行一天之内三次调整利率。

　　对于此次“深八条”出台，市场反应冷淡。知名经济评论员叶檀表示，这些手段短期能产生效果，长期副作用明显。而截至目前，全国北京、上海、广州等地都已实行类似手段，但房价却不断上涨。另外，还包括增加土地供应量等举措，这关键要看这些增加的供应土地在什么时候进入市场，以及以什么样的价格进入。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则直言，“深八条”表面上看是向外界释放调控楼市、稳定房价的信号，实质上则对毫无遏制房价上涨欠缺“杀伤力”。

　　据记者调查了解，像上述类似小吴的想法的绝非少数。很多市民对于“深八条”并未在意。刚买了一套房的李先生告诉记者，他对于房贷利率不太关注，房价的涨跌才是买房最重要的依据。“因为利率再怎么调都赶不上房价上涨的幅度啊。” 业内人士认为，出于居住、投资兼保值的考虑，上调房贷利率对抑制购房者入市作用有限，四季度房价还是呈现上涨压力。

　　根据深圳版“国五条”调控细则，深圳今年房价目标为全市商品房房价涨幅应低于市民人均可支配收入增长，即今年深圳房价涨幅不得高于8.6%。然而从近期房价看来，深圳今年完成楼市调控目标很艰难。

　　3 土地财政的恶果

　　相比二三线楼市，一线楼市一直是重点调控对象，缘何今年以来却是房价越调越高呢?李小姐今年以来一直考虑换房，可是看了大半年后还是选择放弃。她对记者说：“真不明白为什么房价越调越高呢?”

　　究其原因，除了刚需持续释放、供求关系导致房价上涨之外，地价上涨也是不可忽视的因素之一。数据显示，今年前三季度，全国300个城市的土地出让金收入近21107亿元，同比增加近70%。其中深圳的同比涨幅最大，达到475%。进入9月后，深圳“高价地”神话不断上演。9月中旬招商地产以65亿元拍得南山蛇口地块，29000元/平方米的楼面地价几乎与商品房价格相当。10月16日，中海地产又以38.2亿元斩获龙华明智地块，楼面价为14563元/平方米。

　　谢逸枫表示，前三季度土地交易红火，一是今年土地供给量显着增长，其中住宅地块供应量超过去年。二是地价凶猛上涨，高价地频现。高溢价与高地价的成交量暴增。三是房企补仓意愿强烈，资金充足。

　　美联全国研究中心总监徐枫则认为，楼市火热与土地市场火热不无关系，调控最该调的是土地市场。如果楼面地价达到1~2万的高度，期望房价跌是不可能的。所以指望房产税等政策抑制房价是不可能的。四季度深圳房价还是会持续现有状态，不排除大涨的可能。

　　不过一些地产开发商有关负责人和部分地产剑客在接受记者采访时明确表示对于未来房价的担忧。他们认为，正如当年股市6000点时很多人都说还会涨一样，一线城市的楼价也未必坚挺，千万不要盲目乐观。