深圳地产研究中心主任宋丁：下半年地产谨慎乐观

深圳地产研究中心主任宋丁

关于房地产下半年是一个什么样的形势，很多人都不清楚，很难分析。

去年房地产秋交会，有一个自称是珠三角地产网研究中心的人在报纸上发过文章，说：中央会进一步加大调控力度，会出台什么什么政策。当时，我吓了一跳，马上给孟家庆先生打电话，我问他这是不是代表珠三角地产网的观点？他说：这是研究人员的个人观点，不代表珠三角地产网的观点。这话一落，我放心了，因为此后中央的政策就出来了，结果是并没有加大调控力度，这人的观点和中央的政策完全是“唱了反调”。

在到6-7月份的时候，房地产确实进入了一个高歌猛进的阶段。但8-12月份能否再高歌猛进，我是打一个问号的。房地产是讲供需关系，所以说是否高歌猛进要根据具体情况而定。

刚毕业的大学生也有买房的需求，但是买不起，只是一个潜在的需求，对目前的楼市不会发生任何的作用。中间如果有信贷，后面货币供应发生了，市场流动性发生了，潜在的需求关系根据流动性可以转换为现实的需求关系。所谓的存量在减少，开发商在赚钱，这就是现实的需求。

如果撇开任何关系，只讲供需关系，是计划经济；中间加了信贷的话，就叫做市场经济。在今天的通道里，不允许楼市有泡沫，说明你连基本的经济常识都不懂。泡沫不是非理性的膨胀，常态下它一定是一个泡沫，只是看我们要控制在什么范围之内的问题。

这一轮的发展，由信贷产生的货币流动性成为货币供需关系的最大助推器。用流动性这个词来形容的时候，具有正反两方面的分析，上善若水，但是水能载舟，亦能覆舟。国民经济的发展带动了房地产的发展，但是反过来，房地产支撑了国家经济的发展，也起到了一定的作用。

7月份，我们看到了房价方面的困扰，要继续保持现有涨价30%-50%吗？照着这样持续的涨价，会不会走到规律的另外一面去？所以，我对流动性没有感觉到很深。中国的领导很关注中国的流动性，但是我只想跟大家探讨下中国的房地产在流动性如何发展。

首先，今年楼市超强流动性的助推力来自哪里？我们给出的是适度宽松的货币政策，在6-8月我们看到的不是非常宽松的，而是极其宽松的政策。国家不能说把适度宽松到零点几几，所以在市场上看到了“适度”这个词。如果这个适度不把控，就会变成极度宽松，零首付现象的出现等等。其实，零首付上升的时候没有任何风险，即使是负十首付都没有关系。

从9月27日到去年的12月份，中央的常务会议决定对二套房贷进行适度的放松。二套房贷本身没有错误，也谈不上罪恶。以前我们没有钱，不能买房，现在有钱了，买第二套房，二房贷改善一下，作为政策的调整是非常人性化的，没有任何问题的。问题在于，到了5-6月，看到的已经不是二套房贷单纯的流动性出来的，讲的是上半年的变形上涨。是在政策中大变形产生的政策产物。已经不是在执行原有的既定的二套房贷，而是扩张了。

所以，为什么后来银监会提出严控的概念，但这个严控并不代表任何新的政策出台，它只是告诉你不要乱来，一成、二成五。后来6月份出了问题，不在于二套房贷的本身，而在于这个政策没有严格执行，没有扩张出去。当然，也有一定的理由，实体经济没有出来。要实现“保8”，总得有人要做贡献吧。在特殊的时代，房地产是带伤上阵的，但是我们还想让它继续做贡献，就出现了超额流动性的问题。

第二、贷款流向了房地产的经济形势。

今年上半年，全国银行业金融机构的新增贷款同比增幅是32.8%。这个额度中间，12%是住房的抵押贷款，或对房地产开发的贷款。12%差不多是8800多个亿，这个量合不合理？在整个房地产行业，应该占的比例应该是多少？上半年，我个人认为没有严重到可怕的地步，只是相对去年的低迷上去了。但是，不能从12%看出太多的合理性，可以说在GDP方面是一个贡献。

6月末，贷款余额同比增长18.8%。上半年商品房增加了8000多亿，其中房地产开发贷款新增同比多增2千多亿。买房的人多一些，贷款的少一点。

二季度全国房地产狂飙的比例，住房总量同比都增加了，特别是银行达到了400%的规模。如果不放，直接进行紧缩二套房贷，我想就不会达到这么大的成交量。从国家的贷款品种里面，个人贷款特别难求。包括07年，呆帐、坏帐来自贷款的非常少。

美国是次贷危机，不代表中国是次贷危机。次贷危机这个词不适合中国。

在07年的时候，房地产比较热闹的时候，个人贷款同比增长88.4%。08年个人同比贷款销售额同比下降了20%左右。整个贷款流向是这么一个格局。我认为从贷款本身来讲，没有走到非常极致的状况。

第三，政策调控流动性面临两难的选择。

二季度报告里提到，经中长期的金融贷款增长36.3%，比上年高19%的百分点。从产业结构来看，新增中长期贷款的力度明显加大，整体符合中央调控的要求。6月末，一产、二产、三产贷款中，其中三产拿到的贷款最高。

三产的贷款投放量最大，这个是没有错的，问题在于虚拟经济基本上是在三产，包括房地产等。

事实上政府在调控流动性时很难操作，没有可以操作的法律条文。大量的流动性投放出来以后，有些调控政策被放到第三产业里，但是已掌控不了第三产业了，就出现了一些问题。

政府的三个文件中都明确的指出让流动性资产流入房地产里。为什么东莞0.6，深圳是8.4，为什么一样的结构，深圳发展最快？因为我们及时的调整了发展结构。如果中国的经济没有完成产业的升级转换，大量的资金流入到以制造业为主的实体经济中去，就会埋入一个巨大的伏笔。可以说未来最大的隐患是产能过剩。我们没有办法调，因为外贸出口。不要你的货了，导致巨大的产能过剩。我们用了低级的东西，大量的产能，没有调上去。怎么办？这个问题是非常严峻的。中央到处去考察，就是为了科技致胜的问题。不完成这个转变，所有的流动性都会化为乌有。

中国经济面临最大的问题是：下一步的流动性如何解决合理配置的问题。配置不好，包括房地产，很难正常发展。

第四，下半年流动性的分析。

下半年的新增贷款，明确会有一个大幅度的回落。监管机构出于对风险性机构的考虑，会限制银行放贷。银行提出了下半年的经济走势，一方面新建投资的项目会陆续下达，房地产的贷款资金可能还会上升，会增强银行的信贷投放的。另一方面，商业银行面临种种约束，有部分存储的资金上半年没有使用，合理的开工结构，可能有些环节还会减慢。上半年放贷放得太多了，存100元，可能会放75。存款的补充有一定的难度，如果银监会收紧信贷比的要求，房地产行业肯定会受到影响。根据国内外经济走势的变化，也就是动态微调，包括对二套房收紧的说法，在公开市场操作中，逐步提高央票的发行率，有利的调节利率关系。

针对某些银行会发放一些定价的央票，会对政策的出台产生降温作用。

由于通胀预期，有些人还想买楼，首先要保值。收拾价格并不直接影响CPI。中国的CPI里是没有楼市的。如果房地产的交易进入CPI，就不是CPI的格局了，上半年涨的最快的就是房子。所以，猪肉在CPI里占十几个百分点。前一段有个说法：猪肉与CPI共进。但是这个影响不是很大。

如果我们心里有一个小秘密，预计下半年会通货膨胀，货币会贬值，那么想保留资产，就会去买房。如果有十个人都这样想，房子的需求还是很大的。

未来楼市的前景，我有几个初步的判断：

1.新增的信贷规模年底会达到10万亿，现在是7点多万亿，还有2万多亿的空间。

前面一百亿投进去了，后面100亿给不给？不给，就死掉了。

2.住房比上半年会从紧，方法论上会不会要动到利率、存款准备金率，目前还不至于。

3.价格没有动，但是层调会萎缩。所谓的严控是回到去年国务院年底时的要求。所以，可以看到深圳改善型住房的贷款仍然是宽松的。这对支撑房价还是有一定影响的。

从另一方面看，三季度的国际经济走向，我建议大家关注7-9几个月，现在德国、意大利、法国，他们的经济在明确的往上走。二季度结束的时候，已经明确说保8没有问题了。中国天津的增长率是10点多。如果中国经济有明显的增长，四季度还会出台一定的加紧政策。

现在我们关注的是中国的形势在好转，外国的形势在好转。我们讲坚定的实施货币政策，是和美国有关系的。美国的印钞机可能会把我们三十多年的改革成果废掉。如果三季度的走势不好，那么就会影响四季度的走势。

我对于下半年的走势，是谨慎乐观的态度。高歌猛进看的是6、7月份。最重要的还是要看政策导致下的流动性。