绿景副总裁张梧峰：回床率考验房地产企业真本事

绿景集团副总裁张梧峰

确定的不确定性

最近有本杂志给我约稿，让我谈一些对房地产的看法。我想了一下，后来写了一篇文章，文章的标题是：确定的不确定性。什么是确定的？确定的指的是温总理曾经7次大声疾呼的坚持宽松的货币政策。不确定的是，在这个基础上进行适度的微调，怎么样算适度？动哪里的态？微调是不确定的。

再推开来讲，适度的微调是指一定会做的。什么力度？对哪个领域进行微调？这又是不确定的。再接着讲“保8”是确定的，但是真正大家关心的制造业，劳动密集型的传统制造业，以及出口什么时候真正恢复生机，是不确定的。按照这种确定、不确定的排下来，最后我们得出对房地产市场来说，国家不会让它太好是确定的，但是也不会太坏，也是确定的。

因为刚才所有的确定和不确定性，注定了这个两难的选择。我们宏观政策的调控只能是微调的，适度的。再往下，就是深圳的市场不可能再继续按照原来快速拉升的速度，涨下去也是确定的，如果说你寄希望于国家的宏观调控，让国家的房价出现大幅的下跌，这是不可能的，也是确定的。这不是当前的国情需要的。再进一步讲，深圳的房价有可能出现适度的调整和微调，是确定的。在什么样的区域？什么样的结点？什么样的微调？是不确定的。就要看专业人士对整体的确定、不确定，对房地产的专业研究，包括它的区域经济、价值等。

三低男

在面对这么多的确定、不确定下，房地产开发公司从业人员应该有什么样的心态？我注意到，前一段时间在周末画报上提到，现在很多女孩子，原来喜欢三高男，现在在这样的形势下，嫁给三低男：低姿态，低风险（公务员、金融系统里的人员，在大的经济危机中本身有低风险的特征），低束缚（不会过多的束缚、要求她几点回来，今天要陪她去哪里）。这三低男在大的经济下，最受女性欢迎的。引入到房地产行业中，在确定、不确定下，会有什么应对的策略？就是三低男，低姿态，在风口浪尖的背景下面，无论是政治的背景，还是社会民生呼应的背景下面，房地产开发商、从业人员要低姿态，不要去高调的去刺激这个社会。在这个特征下，是广大民生的诉求。你可以做你的事情，但是没有必要高姿态的去打破社会上本来的利益诉求特征。

低风险：你经历过起起伏伏的宏观调控，但是千万不要为了短期的目标过高的拿地，追求过高的房地产开发。顺昌把国外的房地产资本比作慢性毒药，进入IPO以后，不能达到目的，不断了调价。表现在拍了高价地以后，高价地的闲置和毁约。

低束缚：房地产快速恢复是依赖于低束缚的。低利率、低首付，甚至还降低了对项目资本金的开发比例。等等这种低束缚的支撑下起到了快速的反弹。但是我们千万要警惕，刚才宋教授也讲了，低束缚的拐点，国家什么时候会收紧低束缚？会逐步的收紧，什么时候收紧？所以从业人员要警惕低束缚的收紧。

回床率

这个词是我在周末画报中看到的。意思是指在当代因为一次偶遇，在酒精的刺激下发生一夜情，根本不算你的本事。这都有可能。真正考验一个人，你的男性的、女性的魅力，是指你发生一夜情之后，别人是否愿意和你发生“回床率”。

如果在市场疯长的情况下，让别人买你的房不是你的真本事。这个片区供应少，买你的房不是你的真本事，你是不是持续的打造了你的产品的服务和品质，你给你的社会、股东、员工、合作伙伴，持续的创造价值，让你的客户、政府、伙伴、员工、投资者能够持续的认同你的价值，跟随你一起成长，关心你一起成长，呵护你一起成长，这才是你的成功。

无论是企业在高长，还是在衰落。就像昨天晚上和别的一个企业高管在聊天的时候，他在考核人员的时候讲，在当前的时候，楼很好卖，根本不算员工的本事。营销部门拿的奖金很高，他跟别的部门讲，在楼卖不动的时候，有没有把奖金分给别人一些？无论是高歌猛进，还是低歌矮进，还是低歌后退，你只有赢得社会责任感，才是房地产行业的领导者、从业者、企业者要考虑的问题。这也是我们立足房地产行业，打造百年老店最重要的问题。