叶檀：地方政绩压力下 贵阳大盘楼市的疯狂表现

    贵阳房地产超级大盘在国内首屈一指，这是房地产经济的极致反映。

    比最疯狂的城市还要疯狂，贵阳（包括郊县）建筑面积超千万的超级大盘有5个，花果园城市综合体1800万平方米、中天假日方舟1400万平方米、中铁生态城1200万平方米、大川白金城1600万平方和西南商贸城1420万平方米，加起来建筑面积高达7420万平方米;16个超百万大盘，建筑面积为12815万平方米，两者加总20235万平米，以每户100平米计，共容纳家庭202.35万家庭，人口约600万。考虑到其中很大一部分为配套商业、旅游地产，大约可以容纳400万左右的人口。

    再造一个贵阳，就是当下贵阳房地产的现状。与贵阳相同的情况不少，很多地方的新城面积大多与旧城区相当，国务院发展研究中心农村部副部长刘守英表示，2000年至2012年的12年间，城市建成区面积扩增了一倍多，土地出让收入增加了45倍多。

    贵阳情况是地方政绩压力下的疯狂。据媒体披露，贵阳大盘林立主因是开发商经营城市，地方政府想在短时间内提升城镇化率、提升GDP，想美化贵阳，除了大规模卖地、让开发商介入城市经营之外，别无他法。

    贵州省这两年GDP连续两位数上升，2011年，贵州省贵阳市财政总收入突破400亿元，达到401.3亿元，比上年增长31.75%，创历史新高，财政支出为277.43亿元;2012年，财政收入上升到488亿元，同比增长21.6%，当年财政支出351.44亿元。即使如此，贵阳的人均GDP与人均收入依然在全国排名靠后，2012年人均GDP为39317元，经济基础与财富无法支撑大规模的基建。超大规模的楼盘才是支撑当地基础建设的基石，无论是旧区改造、新区开发、道路铺设还是地铁施工，开发商战场前移，转移到生地变熟地的一线市场之中。

    这是非常容易理解的逻辑，贵阳如果不开发，就吸引不了常住人口，地价就不会上升，而现在，政府通过低价让度土地，建成成熟社区与配套设施，贵阳因此成为房地产热土。

    此前上海、广州等一线城市经营城市模式取得了成功，上海浦东开发、产业转移的原始资金来源于土地货币化。广州作为一线城市的后起之秀，在经历了长期的稳定之后，“小蛮腰”等性感标志建筑拔地而起，如今房地产价格涨势惊人。据中国指数研究院的数据，今年前三季度，全国300个城市的土地出让金收入近21107亿元，比去年同期的12435亿元增加近70%。获得出让金最多的是上海，深圳同比涨幅475％排名第一，紧随其后的就是广州，上升431.2％。

    地方政府并不疯狂，他们失去的是土地与独特的建筑文化，获得的是政绩与新城市。

    正因为房地产套现能力强劲，才维持了地方政府的高投资，才使地方债不至于崩盘。越是土地价格不高的地区，出让的土地面积越多，越是寸土寸金之地，越是可以待价而沽。贵阳大规模出让的地块越多，说明贵阳土地并不怎么值钱，当地处于发展初期、求钱若渴。

    贵阳的风险远大于上海与广州，小于鄂尔多斯。贵阳对全国投资者缺乏足够的吸引力，按照全国销冠花果园项目统计的数据显示，贵阳本地的客户仅占购买量的35%，贵州地州市和省外客户则分别占据50%和15%，这与海口占比80％的全国投资者形成了鲜明对比。而贵阳作为省内惟一具有吸附力的城市，吸引了地级市的富豪与中产收入阶层人士。

    贵阳市常住人口规模也能印证这一点，增速远不及武汉、西安等城市。根据2010年第六次人口普查数据，贵阳市常住人口432.46万人，比10年前增加60.61万人。2011年达439万人，2012年抽样调查的结果是445.17万人，贵阳常住人口大致在以每年6到7万的速度增长。

    即使是贵阳房地产的辩护者，也无法否认这是一场风险极大的赌局。考虑到贵阳人口占贵州省的比重高达13%左右，贵阳的房地产风险可能首先在其他地级市爆发，贵阳的大盘如吸水机，吸走了贵州省内其他地区的资源。如果贵阳房地产市场不崩盘，那么省内其他房地产开发激进的地市，就难免债务滞胀之忧。

    贵阳大盘是中部城市崛起的标志，可以印证土地变现能力才是衡量地方经济、城镇化水平的试金石。当大家疯狂的时候，清醒者无容身之处。