叶檀：如何高效利用土地？解决多少户口用多少地

全民大迁移时代，人口用脚投票，对城市前景进行选择。

李迅雷先生统计，从2001年至2012年，广东省人口增长了21.3%，浙江人口增长了15.8%，北京人口增长了49.4%，上海人口增长了42.7%，天津人口增长了40.7%。但贵州、广西、河南、四川、安徽等中西部省份的人口却出现了净减少，尽管这些地区的人口出生率还高于全国平均水平。

这些人口迁出的地区，省会城市人口还在继续上升，笔者查阅，从2000年到2010年贵阳市全市常住人口增加了60万;南宁常住人口十年增加45.36万人;合肥增长123万人，近两年常住人口在以5到6万的速度增长;郑州更是增速惊人，第六次人口普查结果显示，2010年年末在城镇居住的人口达到548.8万人，比2000年增加182.1万人；加上乡村人口，共增长197万人。

大城市人口增长远没有结束，去年11月23号，郑州市政府印发了《人口和计划生育事业发展“十二五”规划》，统计“十二五”期间郑州市有35.86万生育旺盛期妇女，每年有11万人出生，平均每天出生300人左右，除去死亡的人数，郑州每年净增长的人数达5.9万人左右。随着郑州城市规模的扩大，到2015年人口总量将达到1181万人，2020年人口总量将达到1500万人。

从人口迁移、资金流入角度，可以得出较为准确的结论，人口在往经济发达的东部沿海地区迁移，在往资源集聚的大城市迁移。从2000年开始的十年间，是富裕阶层通过买房、投资等手段，向大城市汇聚。而在城镇化阶段，则需要通过资源的高效、公平配置，解决多数人的城镇化问题。

人口流入的大城市需要更多的非农用地，除了保证城市生活所需的生鲜蔬菜之外，大城市尤其是一线城市保留农用地，直接导致土地效率使用低下。笔者支持土地向高效地区配置，最好是与资金流入、人口流入速度挂钩，如重庆、成都等地通过土地置换，将远郊土地置换到重庆周边，是土地高效使用的好办法。

作为长期办法，以资金、人口设计出与土地挂钩的指数，指数上升，则中央政府在当地释放相就的农用地转为非农用地。如北京常住人口增加，则北京的非农用地可以进一步减少，直到最终消失，成为没有农业的城市。

不必担心农业用地消失，当大城市人口集聚可以置换出农业大区更多的农用地，这些地区可以成为中国的粮仓，成为中国的绿肺，可以集约用地建立相对大的农场经济，比现在各个县都建一个工业新区，效率要高得多。

现在的问题是，缺乏正确的激励机制，因为农业产出少，没有地方政府愿意保留大块的农用地，坐视本地地价低迷、GDP不振。各个独立王国互相进行工业竞争，连手段都是相同的，你开发工业园区，我也开发工业园区，你开发5仅是，我就敢开发十公里，这个世界谁怕谁啊。结果就是不管合不合适发展重化工业，全国到处都是化工园区、高新技术园区、物流园区，逮着个理由就圈地，造成了土地的极大浪费。

按照李迅雷先生引用的数据，从2000年至2010年，全国人均城镇工矿用地从130平方米提高至142平方米。任志强先生今年8月在博鳌房地产论坛上表示，今年上半年土地价格尤其是住宅地价格上涨应该关注另外一个指数，在今年总的用地供应量的增加过程中，我国工业用地占的比重非常大，中国大中城市和国外城市对比，纽约、香港、伦敦、新加坡等等，在城市发展过程中，工业所占的用地数量是非常少的，但在国内，相当一部分工业重镇的工业用地，已经达到了用地总量的40%到50%，平均下来是占26%以上。住宅用地的升值过程中，相当一部分是弥补和补贴了工业用地的超量。所以我们工业化率和城市化率几乎接近，而实际上应该城市化率远远大于工业化率的值，这样才能保证为工业提供更多的第三产业的服务，而中国并不是这样。

如果以人口与资金指数作为各地土地指标的依据，可以避免土地的无度浪费。那些吸纳常住人口、获得更多土地的城市，应该有另外一项考核指标，就是户籍人口增加了多少，实际城镇化率是多少，是否在发展的过程中通过户籍改革，为真实城镇化作出了贡献，而不是任由外地人口常住就业，到年老力衰就赶回老家。如此一来，那些农村用地集中的地区就有了更多的腾挪空间，也就没有那么大的养老压力。郑州用地多，解决的户口也应该多，这样河南农村地区就可以松一口气。

用地与真实城镇化相呼应，没有比常住人口、户籍人口、房价等资产品价格更好的数据了，用一个指数高效利用土地，逼迫地方政府承担真实城镇化的成本，才是避免未来空洞化的高效捷径。

上述办法的前提是人口稳定，如果人口集中到城市，农业地区出生率居高不下，填满了空地，那么，除了精细小农经济加大城市的模式，没有其他路可走。