张宏伟：2013年上海楼市改善型需求前仰后抑

同策咨询研究部数据显示，2013年1-10月，上海商品住宅成交面积已经突破1000万平方米大关，达到1052万平方米，预计全年成交1200万平方米左右。其中，1-10月商品住宅主力刚需（面积100平方米以下，总价200万以内）成交面积占全市比例为26.54%，改善型需求（面积在100-180平方米之间，总价在200-500万之间）成交面积占全市比例达到25.45%，2013年首10月改善型需求在总量增加基础上，总体占全市成交面积比例也较2012年全年24.23%上升1.22%。

从政策执行的角度来讲，新国五条细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%增值税的政策、二套房贷首付比例提高等政策大多数城市并没有执行，在前10月上海也没有执行。在这样的市场阶段，改善型需求接棒投资投机性需求开始在一线城市、部分热点二线城市积极入市，这样，自住需求与改善型需求两股力量推动之下，重点城市房地产市场基本面迅速好转。因此，从这个角度来看，改善需求成为2013年上海楼市一支重要力量。

但是，“沪七条”的出台将抑制部分改善型需求的释放，尤其是首次改善型需求的入市。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“沪七条”提出二套房首付比例在现有6成的基础上提高至7成，增加了首次改善购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。因此，二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置。

因此，从年底这个时间段来看，高端楼盘销售或将受到一定影响。但是，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。而上海购房房贷中利用二套房贷进行购房的比例在20%左右，因此，影响面至多也在20%左右。而这20%左右的购房者当中可能大多数是首次改善型需求。