施永青：新盘好销会带旺整个市场？

原先打算写一系列有关公司成长要素的文章，但写起来才发觉这个题目太大，一写可能要写几个月；并非所有读者都对这样的题目都感兴趣，所以决定暂时搁下，转谈一般人关心的楼市问题。

近期，地产商频频开新盘，而且大部分都卖得不错，有人以为楼市又在升温。是否投资客又回来了？楼价是否又出现新一轮的上升浪？我基本上持否定的态度。

首先，我们得看看近期新盘卖得好的原因，是否真的有新的资金流入房地产市场？如果看土地注册处的统计数字，答案显然不是这样。自从今年二月政府推出新辣招以来，在土地注册处登记的楼宇买卖宗数与金额都在下降。十月份只有4,648宗，比九月份的5,114宗少了一成，比去年十月份的11,928宗更少了六成。如果以买卖的金额计，今年十月只有297.98亿元，虽比九月份的242.17亿多了23%，但比去年十月份的778.9亿却少了62%。可见根本没有新增的资金流入房地产市场。真正的情况是投资意欲仍在不断冷却。

十月份的成交宗数比九月份少，但金额却比九月份多的原因，是十月份的新盘成交多了。新盘的单位一般都比二手的订单高，所以才出现这种现象。然而，新盘的订价其实已比地产商心目中的理想价起码少了三成，比二手市场的同类较新单位亦平了两成；有些地产商还代客缴交部分印花费。此之所以，买家都纷纷转投一手市场，贪其减价减得多吧了。

不过，一手交投的增加，不但没有带旺二手市场，反而抢走了二手市场的买家，令二手市场的交投更加淡静。我担心这种情况最终会反过来拖累一手市场。原因是一手市场是消耗性的，不似二手市场有再生能力。二手市场上每卖出一个单位，都会产生一个新买家(卖出单位的业主得另觅新居所)，而这类新买家条件比较好，不愁没有首期，有条件帮衬发展商买大一点、贵一点的单位。相反，一手市场上每成交一个单位，市场上就少了一个买家。所以，一手市场兴旺的结果会是市场上的客源会很快地被消化掉，后继的力度不足。

现时，二手市场的楼价虽然未见大幅回落，但交投非常疏落。急于放售的业主在这种情势下，唯有降低要价以便与新盘有得竞争。因此，我预计在未来一季里，二手市场的售价亦会出现回落的压力。届时，高位徘徊的局面就会被打破，楼价回落的方向将会被确认。

然而，由于中国的经济增长依然可以保持在8%左右，香港理应多少可以分到一杯羹。在经济不虞太差的情况下，业主是不会信心尽失的。因此，楼市不会出现恐惧性的抛售，价位回落的幅度亦会相当有限，由高位下跌15%左右，已可以找到第一阶段的支持位。