东莞楼市促销战全面打起 非住宅产品年末供应爆发

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：未来房地产趋向 “低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三元格局

在各地楼市调控日益加码的背景下，全国商品住宅的销售增速持续回落,而年末土地市场却在龙头开发商的引领下，迎来交易高峰；土地供应大幅增加和房企资金的充足，将使年末土地市场持续火热；与此同时，随着开发商将拿到的土地投入建设，住房供给也会大大增加，长远来看，将有利于稳定房价上涨预期。

决策层不再重点提及房地产调控，说明房地产调控的思路已经开始转变，即从过去的依赖行政指令向侧重市场转变。在这个转变的进程中，政府与市场的作用会划分清楚。简单来讲，就是放开“高端”需求，发挥市场的决定性作用，保障“低端”供应，强化政策的民生托底功能。从目前的迹象来看，未来房地产调控将会越来越趋向于“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三元格局。

目前，东莞市积极建立人与自然和谐的生态人居体系，拟投资388亿启动国家森林城市创建工作，未来东莞市或将成为珠三角最佳宜居城市；目前东莞市出台新政放宽人才引进的大门和降低入户门槛：本科以上学历可直接入户东莞，积分制入户门槛拟由130分降至100分；户籍政策的放开这对于提升劳动生产率，促进东莞企业转型升级，发展高端制造业都有好处，同时让很多基层的制造业工人看到了希望，有利于缓解目前底层劳动者人员流动过快的现象，对于企业也是一种帮扶利好的政策，对当地经济发展具有强大的推动作用，对于房地产行业来说，这将衍生出又一批新的购房需求群体。

2、新增供应：临深片区住宅刚需发力   非住宅投资产品年末供应爆发

随着圣诞、元旦等节点的逐渐接近，开发商推货节奏也有所加快，尤其是商铺、车库等非住宅投资项目供应集中上市。数据显示：上周（2013.12.16-12.22）东莞全市共有10个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1176套，面积约11.67万㎡，环比上涨52%；其中临深片区刚需产品发力，清溪、塘厦、凤岗皆有新品上市，约占总住宅供应量的67%；非住宅供应1383套、面积约5.84万㎡，主要由合正上东国际和永盛1号的车库产品以及君悦蓝庭和领尚天地的商铺产品的鼎力相助。

3、成交情况：邻深片区热度不减  冠亚军再次被塘厦、凤岗夺下

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年12月16日—2013年12月22日）东莞住宅共成交1197套，合计面积12.76万㎡，环比上涨7%。主要因为：一、万科旗下的项目持续冲量，上周洋房排名前十中有4个项目来自于万科；尤其表现在塘厦的项目，朗润园和四季花城都获得不俗的销量；二、新盘石排国际公馆、麻涌钜隆碧水湾花园销售增长，对整体成交量的上涨做出一定贡献；三、“低首付”促销手段取得一定成效，促进项目去货。

从上周营销活动来看，东莞楼市进入全面促销冲量期，上周有10多个进行促销，“低首付、一口价、几折优惠”等促销手段此起彼伏，如万科金悦香树77-98㎡金质2-3房年终钜惠首付8万起、大朗碧桂园所有洋房全部一口价75万/套、君悦蓝庭推出独家电商成交享额外99折等项目；12月最后一周随着圣诞节、元旦节的到来，开发商年终冲量，促销潮将越演越烈。

4、成交均价

高价位项目签约持续增长增加  住宅均价连续两周“破九”

上周东莞住宅均价为9179元/㎡，环比基本持平，其中普通住宅均价为8867元/㎡，公寓8896元/㎡、豪宅11674元/㎡、别墅16234元/㎡。住宅均价连续两周“破九”的原因是高价位项目成交持续增长，如洋房排名前十中，过半是高于“9千”的，表现在万科四季花城签约73套、均价10705元/㎡，万科金域松湖40套、均价10349元/㎡，宏远御庭山47套、均价9219元/㎡，君珆花园28套、均价11021元/㎡，万科金域华府25套、均价13054元/㎡。

5、区域供需：富盈项目助力常平夺冠  凤岗热度不减排名亚军

上周邻深片区成交再度热门，冠亚军再次被塘厦、凤岗夺下，其中塘厦以个盘热销为主力，表现在万科朗润园（94套）、万科四季花园（73套）两大项目；而凤岗则由于盘多力量大，上周有5大项目成交超过10套，支撑区域成交排名；南城排名季军，主要贡献项目为君珆花园（28套）、万科金域华府（25套）、天安数码城（12套）等。

6、产品成交：

70-100㎡刚需依然唱主角  100-130㎡产品增长突出

上周70-100㎡刚需产品成交662套，占总量55%,环比上涨11%；100-130㎡的首次改善产品签约231套，占总量的19%，环比上涨21%；豪宅、别墅产品的签约环比也出现增长，幅度分别7%及9%。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：樟木头樟洋社区又一宗商服地待拍   寮步横坑村再推商住地

本周将有3宗商住商服用地，合计约7.29万㎡的商住用地进入最后一轮的竞拍。其中东坑镇井美村出让的是一宗不足3千平的商服用地，起始楼面地价约806元/㎡；另一宗商服用地位于樟木头的樟洋社区，出让面积约2.51万㎡，起始楼面地价约1128元/㎡；本周唯一的商住用地待拍位于寮步镇的横坑村，出让面积约4.5万㎡，起始楼面地价约3089元/㎡，楼面价比12月初铭兴实业拿下的同一区域的商住地块低了近千元。

1.2出让土地：2013年土地供应进入尾声   沙田推小面积商服用地

临近年末，土地供应进入尾声，上周仅有1宗商服用地进行了挂牌公示，地块位于沙田镇西太村，出让面积仅3530㎡，起始楼面地价约1021元/㎡。

1.3土地成交：建工集团获麻涌近8.53万平商住地    碧桂园落棋东坑

上周土地交易市场依然红火，5宗商住用地皆已成功出让，4宗溢价成交。其中东莞市泛豪实业投资有限公司以总价4850万元斩获沙田镇齐沙村的两宗连体商住地，合计面积约1.5万㎡；据了解，此两宗商住地面临近狮子洋，北面是科技大道，南面为空地，周边以农地为主，生活设施缺乏，因此起拍价格较低，但毗邻佳兆业碧海云天，未来升值潜力较大；东莞市建工集团房地产开发有限公司则在经过3家公司21轮的竞价后，以23850万元拿下了位于麻涌镇大步村面积约8.53万㎡的商住地，折合楼面地价约1319元/㎡。

位于东坑不同区域的两宗商住地分别被碧桂园集团和东莞市盈世贸易有限公司拿下，其中碧桂园集团拿下的是位于东坑镇坑美村，面积约6.17万㎡的商住用地，这是继常平镇和黄江镇拿地后，碧桂园在今年第三次在镇区拿地；截止目前为止，碧桂园已经成功入驻大朗、塘厦、沙田、常平、黄江、东坑和企石等镇；而东莞市盈世贸易有限公司以4542万元拿下的则是位于塔岗村面积约1.48万㎡的商住地，楼面地价约1397元/㎡，溢价率高达54%。

1.4土地预告：近百万平土地或待春节后入市     商住商服用地占六成

本年度最后一期土地预告—东土交（预告）[2013]13号已于上周新鲜出炉，预告显示，东莞全市将有约28宗，面积约93.67万㎡的土地在春节过后陆续进入市场；其中商住商服用地有10宗，合计面积约55.24万㎡，约占总出让面积的60%。从地块的出让区域来看，商住用地主要集中在东坑、大岭山、塘厦、横沥、凤岗、石排等镇区，其中大岭山是出让大户，2宗商住用地，合计约21.74万㎡的地块出让；东坑镇有3宗，面积约12.28万㎡；横沥镇1宗约9.51万㎡的巨幅商住用地出让。

2、房地产市场

2.1新开工：上周无新开工工程

2.2新增供应：临深片区住宅刚需发力    非住宅投资产品年末爆发

随着圣诞、元旦等节点的逐渐接近，开发商推货节奏也有所加快，尤其是商铺、车库等非住宅投资项目集中上市。数据显示：上周（2013.12.16-12.22）东莞全市共有10个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1176套，面积约11.67万㎡，环比上涨52%；非住宅供应1383套、面积约5.84万㎡，主要有合正上东国际和永盛1号的车库产品以及君悦蓝庭和领尚天地的商铺产品的鼎力相助。上周主要是临深片区刚需产品发力，如清溪镇的汇景御泉香山加推340套77-128㎡的刚需产品；塘厦镇万科旗下—万科朗润园和万科四季花城两个项目加推，合计推出348套78-97㎡的新品；凤岗详利上城则有120套89-126㎡新品上市；而位于麻涌镇的纯新项目——钜隆碧水湾花园也在上周上市，有172套93-118㎡的刚需新品打头阵。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：品牌开发商项目持续冲量  楼市成交量小幅上涨

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年12月16日—2013年12月22日）东莞住宅共成交1197套，合计面积12.76万㎡，环比上涨7%；而非住宅方面，上周共签约318套，合计面积1.69万㎡，套数和面积环比皆下滑，原因主要是车位产品出现大幅下滑，上周签约最高套数不超36套。

2.3.2供需量价走势：高价位项目签约持续增长  住宅均价连续两周“破九”

上周东莞住宅均价为9179元/㎡，环比基本持平，其中普通住宅均价为8867元/㎡，公寓8896元/㎡、豪宅11674元/㎡、别墅16234元/㎡。住宅均价连续两周“破九”的原因是高价位项目成交持续增长，如洋房排名前十中，过半是高于“9千”的，表现在万科四季花城签约73套、均价10705元/㎡，万科金域松湖40套、均价10349元/㎡，宏远御庭山47套、均价9219元/㎡，君珆花园28套、均价11021元/㎡，万科金域华府25套，均价13054元/㎡。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1014套为主力  车库成交出现回落

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需唱主角  100-130㎡产品继续热销

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名：邻深片区热度不减   冠亚军再次被塘厦、凤岗夺下

上周邻深片区成交再度热门，冠亚军再次被塘厦、凤岗夺下，其中塘厦以个盘热销为主力，表现在万科朗润园（94套）、万科四季花园（73套）两大项目；而凤岗则由于盘多力量大，上周有5大项目成交超过10套，支撑区域成交排名；南城排名季军，主要贡献项目为君珆花园（28套）、万科金域华府（25套）、天安数码城（12套）等。

2.3.5.2个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品持续热销  占总量31.4% 

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-400㎡别墅产品继续受宠  占总量50%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡产品签约突出   占总量30%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量45%

2.3.7楼盘活动： 12月楼盘多以优惠促销为主，2大项目开盘有1纯新项目

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1央行紧急宣布启用SLO工具　舒缓短期资金面剧烈波动

年末，银行间资金市场打响“抢钱战”，利率中枢不断攀升。为了平抑短期市场的剧烈波动，央行12月19日紧急宣布启用短期流动性调节工具（ＳＬＯ）。

所谓ＳＬＯ，即指公开市场短期流动性调节工具，以７天期以内短期回购为主。该工具作为公开市场常规操作的必要补充，通常在银行体系流动性出现临时性波动时相机使用。　　在多数业内人士看来，央行此次紧急对外宣布启动ＳＬＯ进行流动性调节，主要还是为了平抑近日资金利率的剧烈波动，尤其在市场出现对“第二次钱荒”预期的当下，舒缓过于紧张的氛围。

3.1.1.2   央行调查：银行家宏观经济信心指数较上季提高

2013年第4季度，由中国人民银行和国家统计局合作开展的全国银行家问卷调查结果显示：银行家宏观经济热度指数为38.6%，较上季提高7.3个百分点。其中，69.8%的银行家认为当前宏观经济“正常”，较上季提高12.2个百分点；26.5%的银行家认为当前宏观经济“偏冷”，较上季下降13.4个百分点。银行家宏观经济热度预期指数为43%，较本季判断提高4.4个百分点。银行家宏观经济信心指数为71.3%，较上季提高10.3个百分点。

3.1.1.3央行调查显示超3成企业认为宏观经济偏冷

2013年第4季度中国人民银行企业家问卷调查结果显示：企业家宏观经济热度指数为34.7%，较上季上升2.2个百分点，较去年同期上升3.1个百分点。其中，33.2%的企业认为宏观经济“偏冷”，64.3%认为“正常”，2.5%认为“偏热”。企业家信心指数为65.9%，较上季上升3.1个百分点，较去年同期上升5.5个百分点。

企业经营景气指数为58.1%，较上季上升1.8个百分点，较去年同期下降3.7个百分点。其中，29.4%的企业认为本季企业经营状况“较好”，57.5%认为“一般”，13.1%认为“较差”。　　企业盈利指数为57.6%，较上季上升2.5个百分点，较去年同期上升4.5个百分点。其中，38.9%的企业认为较上季“增盈或减亏”，37.4%认为“盈亏不变”，23.7%认为“增亏或减盈”。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1取消GDP攀比 编制地方行政审批指数有必要

转变政府职能，提高行政效率，简政放权是关键。12月初，国务院常务会议提出，新一届政府取消和下放了一大批行政审批等事项，要按照及时跟进、审慎稳妥的原则，加快推进相关法律法规的修订。清华大学经济管理学院院长钱颖一日前提议，编制地区行政审批指数，或者负面清单相关的指数，以取代攀比GDP和投资数据的做法，或将成为激励政府部门和地方政府推进改革的原动力。

3.1.2.2农业部部长：城乡一体化不是城乡同样化

党的十八届三中全会明确提出，要促进城镇化和新农村建设协调推进。因此，城乡规划要统筹考虑，城镇化要带动新农村建设，而不能取代新农村建设，搞所谓“去农村化”。城乡一体化不是城乡同样化，新农村应该是升级版的农村，而不应该是缩小版的城市。城镇和农村要和谐一体，各具特色，相互辉映，不能有巨大反差，也不能没有区别，否则就会城镇不像城镇，农村不像农村。一些地方在推进城镇化过程中的某些“去农村化”的做法，是不符合中国国情的，也是不符合城乡统筹发展原则和大国现代化规律的。

3.1.2.3 新土改突围：多地试点先行打破农地流转限制

在政策鼓励下，与农民切身利益相关的“新土改”在全国多个地区正在如火如荼地展开，2013年，农村土地制度改革受到了前所未有的关注，中央层面和地方政府的声音空前密集。十八届三中全会、中央经济工作会议分别作出了重要部署。按照“试点先行”原则，安徽、浙江等省市政府纷纷颁发政策条文，解除农村经营性集体建设用地流转限制，推进农地入市工作。　　明年“新土改”系列政策有望“破冰”，除了继续推进全国土地确权工作外，相关部门或将密集推出一系列“新土改”政策措施，包括修订后的《土地管理法》和《农村集体土地征收补偿条例》等。

3.1.2.4 发改委：尽快发布新城镇化规划 推动出台户籍等政策

12月15日，国家发改委主任徐绍史在全国发展和改革工作会上表示，发展改革系统将抓紧修改完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施。同时，还将推动出台与此相关的户籍、土地、资金、住房、基本公共服务等方面的配套政策。　　会议指出，明年要充分挖掘消费潜力，增强居民消费能力，培育新的消费热点，改善消费环境。还要调整预算内投资结构，停止建设楼堂馆所等投资，重点支持全局性、基础性、战略性的重大项目，集中力量办大事。合理确定投向，主要是棚户区改造和保障性住房配套基础设施，教育、医疗、社会养老、食品药品安全等社会事业和社会管理，少数民族、边疆地区发展等领域。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1北上广深房价连续3月涨逾20%

在连续11个月“高烧”后，中国主要城市房价在2013年11月份再度呈现出全线上扬态势。其中，“北上广深”房价11月份继续领跑全国，分别同比上涨21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。自2013年9月起，上述4个城市房价同比涨幅已经连续3个月超过20%。内地楼市的火热态势并不仅限于一线城市。11月份，南京、武汉、长沙、郑州等22个城市的房价同比涨幅也在10%至20%之间。不过，虽然中国楼市目前依然在“高烧”之中，但房价涨势出现了一些放缓的迹象。据统计，11月份,中国70个大中城市房价环比平均涨幅为0.6%，比10月份的环比平均涨幅收窄0.1个百分点。

3.1.3.2深圳：农地入市首宗地块年底挂牌

深圳首个原集体建设工业用地将于年底挂牌入市。该宗地块位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，用地面积14568平方米。该地出让后所得收益的70%归市国土基金，30%归原村集体经济组织。成交后，村集体组织还可继续持有不超过总建筑面积20%的物业专用于产业配套。这次采取了村集体在享有部分物业的基础上，与当地政府以3：7分享土地出让收益的办法，这对全国范围内“集体建设用地入市”提供了可操作的先例。 

3.1.3.3房企进军养老地产

中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦认为，随着养老政策的陆续出台，养老地产蓄势待发。“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚需”，将引得各路房企参与其中。同时，越来越多的外资机构也跃跃欲试，开始进入我国养老地产领域，整个行业的竞争大幕已徐徐拉开。

数据显示，包括万科、远洋、绿城、保利、首创置业、复兴等大牌房企早已亮出各自的“养老计划牌”，争相进入这一领域。据统计，目前全国已经有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

3.1.3.4产业地产再升级，创建“服务平台”成新卖点

随着新型城镇化的帷幕拉开，以产业园区开发为代表的产业地产时代已经到来。而如今，越来越多的中小企业意识到转型发展的必要性，产业地产商在助力企业成长发展方面更是下足了功夫，科技创新型产业地产正逐步走进。

从发展趋势上看，产业地产确实正在迎来新一轮的发展，在其不断发展创新的今天，科技产业已然成为必不可少的一份子。开发商为企业提供协作平台，无论是卖服务还是卖资源，都已吸引了入驻企业的眼球。在此过程中，不仅使科技型中小企业得到扶持，区域经济发展也可获得利好，楼宇本身更是赋予了一定的价值和意义。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1 横沥:新增两项目 投资8.2亿

18日，投资6.2亿元的东方亮彩精密技术有限公司进驻田坑高新科技产业园，同时进驻该园的还有投资2亿元的凯达兴塑胶模具有限公司。

根据投资计划，东方亮彩将逐步把全部业务及资产迁移到横沥镇田坑村，成立企业总部及研发、制造基地。项目投产后，年产值及税收规模都将达到较高水平。

此外，凯达兴模具是从事车灯模具研发生产的企业，与包括日产汽车在内的世界六大汽车品牌中的四大品牌建立了长期合作关系，具有良好的发展潜力。

3.2.1.2 麻涌:新增3家省级工程研发中心

最近，广东省科技厅公布了2013年省级工程研发中心立项名单，其中麻涌的南玻太阳能、太平洋博高、信力三家企业获批组建省级工程研发中心。至此，麻涌镇省级工程研发中心数量已增至7家。

据了解，麻涌以组建省级工程研发中心作为依托，今后将全力支持这部分重点企业，通过引导其建立健全相对独立、人才集聚、制度健全、功能完备、运行有效的研发组织体系，促进企业有组织、可持续开展研发活动、产出研发成果，提升企业实施重大科研项目的承接能力和自主研发实力，全面促进该镇企业产业转型升级。

3.2.1.3我市拟投资388亿启动国家森林城市创建工作

今年9月，随着《东莞市创建国家生态市实施方案》(以下简称《实施方案》)落纸成文，东莞创建国家生态市的路线图清晰浮现。按照路线图，至2016年，东莞将基本达到国家生态市建设指标，创建成为广东省生态市；至2017年，全面达到国家生态市建设指标要求，向环保部申报验收；至2020年，全面建立起良性循环的生态安全格局，建立人与自然和谐的生态人居体系，培育具有东莞特色的生态文化体系，为创建生态文明示范市奠定基础。

3.2.1.4东莞市住建局：明年住宅成交量价增幅或放缓

东莞市住房和城乡建设局相关负责人向记者表示，今年以来东莞市住宅销售均价有所增长，但整体而言增长较为平稳。预计明年东莞市房地产市场仍将延续平稳发展的态势，但住宅成交量、价增幅或会放缓。

3.2.1.5茶山:迪卡侬物流项目动工

17日上午，首期投资6000万美元的茶山迪卡侬物流项目开始动工建设。物流项目是由法国迪卡侬集团投资运营，项目选址茶山镇粟边村生态园返还地，总用地面积约150亩，项目分三期建设，首期总投资6000万美元，建设华南物流配送及区域营运中心，主要从事体育用品、体育用品相关设备、休闲用品的仓储管理与门店物流配送。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1 东莞轨道交通站点周边500米土地由东实集团开发

城市轨道交通站点周边500米半径范围内的土地，由东莞实业集团负责统筹开发建设;轨道交通站点及沿线周边结构外边线50米范围内的地下空间原则上停止出让，由市政府统筹。市政府16日下发《东莞市城市轨道交通建设管理暂行办法》。

3.2.2.2新建公共建筑执行绿色建筑标准

东莞市出台《发展绿色建筑工作指引》，今后新建单体建筑面积超过2万平方米的宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑和城市综合体项目要执行绿色建筑标准。此外，还要实施能耗分项计量，超额用电将被开“罚单”。

3.2.2.3本科以上学历可直接入户东莞

东莞新人才入户条件：1.具备中级以上专业技术职务资格；2.具备国家注册执业资格；3.具备高级工以上国家职业资格；4.具备全日制普通高等教育本科以上学历；5.受聘于我市社会工作岗位的社工人才；6.具备初级专业技术职务资格、中级工国家职业资格或国家承认的非全日制本科以上学历、全日制普通高等教育大专学历的人才，且在莞参加社会养老保险满3年；7.具备全日制普通高等教育大专以上学历应届毕业生；8.本市职业学校、技工院校具备中级工以上国家职业资格的学制教育应届毕业生；9.来莞创业、就业，且未在国(境)外入籍或定居的留学人员。10.5类符合条件准入的表彰奖励类人才。

3.2.2.4东莞积分制入户门槛拟由130分降至100分

12月18日，市政府网站全文公布的我市入户政策系列文件征求意见稿。根据征求意见稿，在积分制入户方面，门槛由原来的130分降低到100分，同时加分项分值大幅提升、扣分项分值大幅降低。