张宏伟：广州并区再次热传 城市“并区”对楼市影响的几点思考

当前，“广州的萝岗、黄埔并区，增城、从化撤市设区”的消息再次热传。虽然无红头文件证实，但坊间已有动静。据悉，增城新塘多家开发商称，已收到官方消息让他们加快签约速度，以免撤市设区后政策有变动。业内称，届时增城从化楼市将有新一轮购房潮。

日前媒体报道，上报国务院的“国家中长期新型城镇化规划”将对城市规模进行重新设定，各级别城市的划分标准均有变化，不仅众多小城镇将升级为市，目前部分认定为特大城市或大城市也将面临“降级”。

在这样的市场背景下，许多县级地区早在多年前就已经制定了完备的“县改市”或“县改区”方案和时间表，就只等政策闸门开启。据媒体报告酝酿“撤县设市”的县域或“县改区”方案全国至少超过130个。

此外，大城市的“并区”也成为新型城镇化发展过程中的趋势。

2013年2月21日，南京市行政区划调整方案已正式获得国务院、江苏政府批复同意。根据方案，南京市将撤销秦淮区、白下区，以原两区所辖区域设立新的秦淮区；撤销鼓楼区、下关区，以原两区所辖区域设立新的鼓楼区；撤销溧水县，设立南京市溧水区；撤销高淳县，设立南京市高淳区。

城市“并区”并不新鲜，仅仅就近2-3年时间就有北京、上海、天津、合肥、苏州等多地“并区”事件。城市“并区”在新型城镇化大背景下，或许还会上演一轮全国“并区”浪潮。因此，此次广州并区与“县改区”方案传言也不是没有道理。

众多周知，行政区“并区”，有利于精简机构，合理配置地区经济、社会资源，提高行政效能，降低行政成本，提升核心区规划建设和整体管理水平。

那么，就城市“并区”、“撤县设市”而言，“并区”、“撤县设市”对于房地产市场有哪些影响，对于房企来讲有哪些机会？城市“并区”、“撤县设市”或“县改区”方案之后的房地产开发应该注意哪些问题？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，根据城市“并区”类型不同，其对于市场的影响也会有所区别。单就城市“并区”主要分为三类：

第一、城市核心区域行政区的“并区”，例如上海原卢湾区、黄浦区合并成为新的黄浦区，北京市原东城和崇文区、原西城和宣武区的合并。

“并区”解决了主城区部分市辖区规模较小、实力较弱，影响了资源整合，制约经济社会发展的问题。对于房地产市场而言，由于城市核心区域行政区土地价值较为接近，及并无大规模土地出让及开发的可能性，总体来看，“并区”后对于新的行政区商圈资源的重新规划、整合提供了基础，因此，“并区”对于该区域内的商业地产的发展提供了机会。对于住宅地产来讲，土地资源的有限性、区域市场价值的趋同性等决定了“并区”对于住宅市场影响并不大，但市中心的中高端住宅市场的开发仍将会受到市场追捧。

第二、城市核心行政区域与城市非核心区“并区”，例如上海原南汇区并到浦东新区，成立新的浦东新区。主要为了解决城市核心行政区受制于土地资源有限，城市发展后备用地不足的问题。

对于房地产市场来讲，“并区”非核心区土地及市场价值逐渐向城市核心区看齐，相对应的也会带动非核心区尤其是靠近核心区的相应板块或区域的的价值的快速提升。因此，“并区”有利于非核心区的房地产市场尤其是住宅市场的快速发展，开发企业也会加速在这个区域的布局。

此外，非核心区还承载着城市核心区产业转移、人口转移的作用，此时，一定意义上，非核心区有可能成为核心行政区的“新城”。“新城”的地位导致非核心区的商业地产、产业地产将迎来新一轮的市场发展机会。

第三、城市非核心行政区升级，通过“撤县（县级市）建区”等方式完成“并区”。如此次南京行政区划调整过程中溧水、高淳“撤县建区”。

通过“撤县（县级市）建区”等方式完成“并区”，使原有县市区域的基础设施、政策，交通、教育、就业等与城市主城区同城化，相对应的土地及市场的价值也会相对应的提升。一定意义上，“撤县（县级市）建区”后这个区域也有可能成为核心行政区的“新城”。“新城”的地位将导致开发企业大量“造城”项目落地于这个区域，短期内来看“并区”后区域内房地产市场迎来新一轮的发展机会。