第一国际雷非非:中心区的价值还没有完全被认可

 第一国际研发部总监雷非非

第一国际是比较久的项目，做到今天也形成一定的效应，我们也想挖掘中心区区位的价值，从而将中心区发展的潜力和潜在的价值体现出来。从目前来看，谈中心区的价值就要谈东莞城市的价值，目前东莞的城市化进程还是比较短的，东莞没有核心的概念，中心分散在各个镇区，中心区成立后会将东莞城市形象和对外的价值进行整合。中心区的价值体现在城市引擎，财富动力，起到推动作用，例如几大中心，目前已经形成了信息中心、商业中心，政府对中心区投入的硬件也是非常大的。从发展的眼光来看，中心区的价值还没有完全的被城市所认可，中心区未来发展的潜力是无可限量的，从中心区的物业来看，几大物业是非常具有品牌地位的，从而也会带动南城区的发展，现在来讲是很好的时机，因为中心区无论是价格还是物业的品质都处于比较低的价位。对于现在的价值而言，从2007年的政策调整到现在而言都是处于背离，价格完全背离价值。在目前的情况下，大家共同探讨中心区的价值，我认为是非常好的时机。 

至于中心区物业价值是否被低估？目前来看，中心区的物业被低估或者是在东莞市场形成价格洼地我不是很赞成，目前的价格优可能被低估，但是高端的物业例如洋房也达到了10000元/平方米，相对于其他城区而言，这个价格不算低，相对于特殊的区域，例如临近深圳的部分镇区，因为靠近深圳或者是两地同城的生活方式的原因导致价格高起。中心区的写字楼无论是租金还是售价都不算低，部分成熟区域的价格也许会高于中心区域，这是因为交通配套等等原因，例如东城区，发展的比较早，交通便利、商业发达，大家习惯于周边的配套和环境，因此选择了东城。实际上东莞的城市发展是从周边向东城，再从东城向南城发展。中心区的配套是逐步完善的，而且速度不断提升。我们项目的商业公寓来看，不断有很多大公司进驻，而且成为东莞的总部基地，现在的价格洼地只是相对于特殊的价格，未来的发展会更好。今年的项目是最后一期项目，因此我们认为这一期项目具有收藏的价值，尤其是在一个城市扎根下来的人，都认为第一国际具有代表性的价值，因此具有收藏的价值。

谈到中心区的价值被低估，我认为价格是市场需求的表现，价值还是低估的，政府将中央生活区改为中央商务区，中心区还没有体现出中心区应该承担的功能价值。中心区应该承担城市经济发展的核心推动引擎的作用，从目前来看，东莞的硬件设施和配套还达不多未来的功能要求，例如经济中心、商务中心，现在的规模还无法达到城市核心以及对外窗口的作用，现在还没有达到规模效应，接下来要逐步的完善和扩大规模。鸿福路片区总部经济是在增强中心区域的功能，加强硬件配套还有中心区的功能区，例如商务区的体量在目前的情况下是满足不了的，鸿福片区的增加起到了弥补的作用。中央生活区是否应该改为中央商务区，我认为应该值得探讨，政府提出该概念的时候，也没有认真的进行论证。但是我认为会提升城市竞争的实力，因为有强大的中心整合力量对于城市的发展，中心区价值的提升都会起到很大的拉动作用。中央生活区的配套来讲，对中心区也起到了功能性的作用，无论是商业中心还是经济中心，都需要生活和配套设施。政府定义了五个中心，经济、商务、商业、生活、交通中心的，但是需要过程，为什么中心区的价值被低估，就是因为城市存在现阶段的需求，几个区域的功能和价值现在谈还为之过早，在功能配套设施不断完善的情况下，再谈就可以体现中心区的价值。

有网友要求我谈一下东莞的商业地产，我认为商业地产对于东莞而言是比较沉重的，第一国际在打造的初期，整个东莞的格局是华南MALL、第一国际、高价地广场和世博广场，到了今天真正兴旺的比较好，人气比较旺的项目目前还是没有的，这跟东莞城市结构和经济的发展是紧密相关的。未来的商业发展，我对东莞是很有信心的，首先是东莞城市经济的转型。以前是制造业的基地，未来向第三产业发展，经济的转型对于东莞商业地产是密切相关的。经济的转型对于人口和消费结构要连起来看，目前东莞的经济结构是哑铃型的，中间细两头大，改革开放后发展起来的私营老板或者是高层管理人群占了两头，但是他们是不需要居住的，过去对东莞形象的比喻是一肩挑两头，东莞处于广州和深圳的中间，相当于通风口，人才留不下来。长期来看，东莞的经济发展是漫长的过程，如果转型明显的话，各个商业项目会逐渐的复苏，短期内如果想有太大的改变，我认为是不现实的。如何挖掘各个项目的商业价值，如何将自身的产品运营的更好，房地产后期的经营也是产品的一部分，商业地产和运营也是产品的一部分，再好的产品如果没有强有力的运营，物业的价值就无法体现，同样物业也是产品延续的过程，物业的保值升值也要通过产品后续的打造，后续的运营将价值不断的提升，我认为商业地产是路漫漫其修远，吾将上下而求索。

至于第一国际的招商计划和人气，我认为第一国际已经聚集了一定的人气，目前商务形象有所提升，去连引进了招商银行东莞支行，从而提升了第一国际的形象，招商银行有二亿元的物业，包括办公和经营。明年三月份吉之岛将进驻第一国际，大型的超市对商业的精英荟起到很大的作用，包括凝聚人气。商务休闲的配套方面，目前有五星级的电影院，目前设计已经完成，处在实施阶段，具体的商家都是顶级的公司。第一国际还要打造娱乐休闲的配套，目前的亮点是真冰溜冰场，目前的标准是华南最高的，场地可以应用于国际各种室内冰面比赛使用，对于休闲都市也会起到帮助，等这些项目实施后会有明显的项目。东泰社区目前正在解决，目前的方法是联通对面的地下通道，目前是最后一起主要是道路结口，会连接道路和商场入口，这就解决了人行的问题，行车本来是没有问题的。