名巨地产舒小剑：利润让位品质 打造品牌标杆

“名巨中央花园将于3月初正式对外开放营销中心，4月底或5月初推售第一批单位。”近日，名巨地产营销总监舒小剑对房掌柜记者表示，横沥镇多年无新楼盘入市的局面，2014年将被名巨中央花园打破。作为深圳名巨地产在东莞的首个项目，名巨中央花园将以实在的价格打开市场，树立品牌知名度。

同时，他还对横沥楼市发展前景、名巨中央花园客户登记情况、项目特色等购房者普遍关心的问题进行了详细介绍。

名巨地产营销总监舒小剑

市场:横沥楼市发展空间大

【房掌柜】：刚刚过去的2013年，东莞楼市无论是成交面积和金额都超越疯狂的2007年，创下新纪录，你认为支撑2013年楼市爆发的原因有那些?展望2014年，你认为东莞楼市是否会保持平稳上涨?

【舒小剑】：2013年东莞楼市成交热闹，相比前面几年，成交量和均价都有较大比例的提升。这充分说明，经过2011年和2012年持续的房地产调控政策之后，购买需求特别是刚需购买的一种爆发，量价齐升是理所当然的。

2014年，东莞楼市将是以稳定为主，楼价稍微有点上扬的空间，但幅度肯定很小，因为东莞的楼价在2013年涨的较快，市场需要一段时间来进行消化。

【房掌柜】：横沥楼市一直不温不火，成交量一直处于东莞靠后位置，土地拍卖多以流拍或底价成交，是什么原因造成?但去年横沥新四村地块却溢价32.5%，楼面价创下横沥2000年以来第二高的1346元/平方米成交，你如何看待这种现象?

【舒小剑】：横沥楼市不温不火，最重要的原因我认为有两个：一个是横沥作为东莞镇街里欠发达镇区，整体经济实力稍微偏弱，吸引外来投资特别是房地产投资的力度偏弱，导致土地拍卖不是很火热;二是横沥的人口结构较为单一，人群的消费力水平偏弱，镇内楼盘的销售速度较慢、销售周期较长，导致镇区整体楼价涨幅较慢，也势必影响土地成交及价格。

去年横沥新四村的地块楼面价达到1346元/平米，其实应该说是横沥接下来土地市场和楼盘销售市场的一种趋势，东莞市区和周边镇区经济的快速发展以及房地产市场的发展，也势必带动横沥镇区楼市的发展和提升，再加上横沥这两年努力提升投资环境、利用自身优势大力发展镇域经济，楼市发展也是势在必行。

【房掌柜】：东莞生态园已于去年升级为国家级别工业园，这对旁边的横沥楼市将会有什么促进作用?

【舒小剑】：我们名巨中央花园的项目定位语就是“东莞东 生态园 英伦城邦”，本身就已经将东莞生态园作为我们楼盘最大最好的周边自然环境优势，向市场和客户进行传递。名巨中央紧邻东莞生态园，可以近距离让我们的业主享受国家级的经贸、生态、文化环境和氛围的影响和感染，对于自身家庭环境、素养及投资机会等的提升都是不言而喻的。东莞生态园的逐步建设、发展和影响力提升，将在很大程度上对横沥楼市产生深远影响，对于提升横沥楼市的形象、品质、价格等，都有很大的促进作用。

营销：站在客户的角度解决问题

【房掌柜】：舒总在房地产从事多年，经历丰富，你认为房地产营销最重要的是什么?贵项目又是如何体现这点的?

【舒小剑】：房地产营销其实最主要的，是要把产品做好、做出品质的基础上，站在客户的角度，帮他们解决决定他们购买房子的主要考虑因素，解决他们内心的诉求，然后将我们的努力和结果表现在各种营销渠道上，让他们了解和接受。

名巨中央花园园林效果图

名巨中央花园是东莞东部名符其实的刚需大盘，准业主们买房前最关心的就是房子的实用性、小区的环境、小区的安全管理、周边的生活配套、销售的价格等。在这些方面，我们开发商将全力投入、精心打造，如户户全落地飘窗的设计、户户有赠送面积、打造5.2万平米的英伦中央园林、小区外围设治安警务室、配套约8000平米的自身商业街等。因为名巨中央花园是我们深圳名巨地产在东莞的第一个项目，所以一定是品质打造品牌的标杆项目，高利润不是最大目的，价格一定会低于同一区域平均水平。通过这些实实在在为准业主考虑的营销举措，贴近他们的需求，从而打动他们内心，项目的销售超过预期也是理所当然的。

名巨中央花园园林效果图

【房掌柜】：横沥虽然房价低于多数镇区，但成交量一直较小，这是否会影响到贵项目销售进度?贵项目又将如何应对?

【舒小剑】：我们名巨中央花园，不会受到横沥市场成交量小的影响。原因很简单：第一，名巨中央花园从地理位置来说，处于横沥和石排的交界处，所以她吸引的不光是横沥的刚需人群，也同样会吸引石排的刚需购房人群。我们在正式的营销中心开放前，就已在横沥和石排两个镇的人流密集地段设置了临时接待点，从客户登记的情况来看，石排的客户占到了登记客户总量的40%;第二，横沥和石排这两年的楼盘供应量小，明年上半年也只有一两个楼盘推货，这个区域的刚需购房人群已经有所累积，所以我们名巨中央花园明年上半年的面市，实际上将会是刚需购房人群需求的一个小爆发，肯定会在极短的时间内首推卖完的;第三，我们在2014年春节前，正在进行横沥和石排的各企业单位团购客户拓展活动，效果很明显，名巨中央的产品类别非常符合各企事业单位中高层管理者的需求，现在登记的团购客户量比我们预想的要多。

【房掌柜】：不少东莞项目喜爱圈层精准营销，如商会交流等，你如何看待这种营销，有什么优势?贵项目是否也会有类似的营销?

【舒小剑】：随着国家对地产市场调控政策的越来越深入，也因为购房人群越来越成熟和理性，所以现在的房地产市场其实已经完全由卖方市场变成了买房市场，营销思路和手段的重要性在这样的时期尤其凸显。圈层营销是小众营销的一种精准的方式，这几年在东莞已经逐渐铺开，各大开发商和项目纷纷效仿，各种客户多次被重复使用，其实效果已经不如以前。名巨中央花园也会做类似的圈层营销活动，我们选择圈层活动的对象将更具有针对性，如针对各企事业单位的关键人物组织进行圈层活动，通过他们，推介和影响他们的同事、下属、亲朋购买。我们的圈层精准营销，将是以这种以点带面的方式进行。

项目：4月底5月初对外发售

【房掌柜】：舒总能不能简单介绍下贵项目?贵项目的定位主要面向那些客户?

【舒小剑】：名巨中央花园位于东莞东部中心的石排和横沥交界处，总占地面积约6.4万平米，总建筑面积约20万平米，分两期开发，建筑密度约17.9%，绿化率约为30%，容积率为2.5，使用产权年限为70年。小区由16栋25—32层、2梯2户至2梯4户的精品高层洋房围合而成，产品面积有70-75平米的两房、92-95平米的三房、115—125平米的四房、160-170平米的大平层五房，绝大部分为N+1赠送空间户型，最高赠送率高达20%，户户全落地飘窗、户户坐北朝南、方正实用，共有1637户。小区沿街规划独立商铺，商业面积约8000平米，将基本满足小区业主日常生活所需的各项配套。

名巨中央花园是东莞东部中心的高品质、中大规模人文社区，面对的客户群主要是周边镇区年轻公务员群体、工厂企业的中高管人群、在周边镇区做生意的私营小老板等，是名符其实的自住型刚需楼盘。

名巨中央花园效果图

【房掌柜】：贵项目在产品设计和周边楼盘相比有什么亮点?

【舒小剑】：名巨中央花园的建筑均为25-32层的高层洋房，是横沥乃至周边镇区的地标型建筑社区;名巨中央小区采用建筑全围合式设计，中央花园的面积达到5.2万平米，最大程度的将园林集中，保证所有业主都能享受到超大园林所带来的居住品质;名巨中央的产品户户南北朝向、户户是全落地式飘窗设计、户户有赠送面积，最高赠送率达到20%，两房可变成三房、三房变成四房，不仅实用而且舒适。这些都是我们周边楼盘所不能体现的卖点。

【房掌柜】：贵项目已于去年末开放临时营销中心，大概什么时候开放营销中心，公司对该项目的定价预计是什么水平?

【舒小剑】：名巨中央花园于2013年12月21日开放了横沥华润广场临时接待中心，随后又开放了石排润升商业中心临时接待中心，到目前统计的数据看，客户对我们项目的关注度已经远远超出了我们的预计。我们正式的营销中心将于2014年3月初开放，样板房将于2014年4月底开放，预计将于2014年4月底或5月初正式推售第一批单位。

因为名巨中央花园是我们深圳名巨地产在东莞开发的第一楼盘，所以一定是品质打造品牌的项目，公司不会将利润作为首要的目的进行考虑，而是考虑先打开市场、积累良好的口碑、树立一定的品牌知名度，所以第一个楼盘的价格、尤其是第一批销售单位的价格，一定是在市场价格的参考下，相对实在的价格。