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合富:房价“六连阳”成交连续三月下滑(8月报)

来源:合富辉煌   东莞房掌柜  2009-09-04 10:42:31阅读量:29409

土地市场分析

1、本月土地市场动态

8月商住地成交量再创新高  开发商圈地忙

延续7月份商住地市场的火热气氛,8月份的商住地成交量再创新高,成交面积高达42.7万平方米,环比7月份急剧增长111%;成交金额也比上个月小幅上升11%,为11.8亿元。但是平均的楼面地价有所回落,为1596元/平方米,下跌31%。

编号为2009G024的东骏路西侧地块8月13日在东莞市土地交易中心开拍, 经过106轮的竞拍后,中熙地产最终以2.86亿竞得该地块,比起拍价超出142%,地面单价达到8496元/平方米,折合楼面地价3399元/平方米。该地块曾在08年两度遭遇流拍,当时的起拍价仅为1996元/平方米,却无人问津,事隔一年,该地块重新进行拍卖时受到众多大牌开发商的争夺,身价倍增。上月的莞城体育路高价地群雄争夺,今月的西平东骏路地块也是收到热捧,这一方面反应出经过09年上半年楼市的快速去货,大部分开发商的资金压力已经暂时消除,有足够的资金进行拿地;另一方面也可以看到很多大型开发商目前缺乏可后续开发的土地,为了企业以后的可持续发展,忙于圈地。

2、  本月地块供应情况

按照地块挂牌交易起始时间进行统计,2009年8月份东莞全市土地总体供应12宗,供应面积为42万平方米,环比上月80.9万平方米的供应量大幅回落48%,同比08年8月份的109万平方米供应面积更是减少了61.5%,主要体现在工业用地供应的减少。

本月的土地供应主要集中在工业用地,供应7宗,共27万平方米,占整体的65%;其次是商住用地的供应量,供应3宗,10.9万平方米,占比26%。3宗商住地中,有两宗位于万江牌楼基村,供应面积为5.6万平方米;剩余1宗商住地位于常平镇还珠沥村,供应面积为53333平方米,这是常平镇年内第一次的商住地供应。

2、本月地块成交情况

2009年8月份东莞市土地总体成交共21宗,成交面积为64.4万平方米,成交总金额为12.6亿元。本月成交面积为前8月中的最高值,环比7月份的60万平方米小幅增长7%;但是本月的成交金额仅有12.6亿元,环比7月份的22亿元大幅下降43%。究其原因,主要是7月份商住地的成交面积和成交单价都大幅提升,特别是莞城体育路高价地的诞生,拉升了7月份整体的成交金额;虽然8月份的商住地成交面积高达42.7万平方米,为本月的主力成交土地类型,远远高于7月份成交的商住地面积(见下图),但是由于地块的素质不如上月,土地的成交单价大幅回落,8月份商住地的平均楼面地价仅为1596元/平方米。

本月商住用地成交量再创年度新高

延续7月份土地市场的火热气氛,8月份全市商住地的成交量再创新高,成交面积高达42.7万平方米,环比7月份急剧增长111%;成交金额也比上个月小幅上升11%,为11.8亿元。但是平均的楼面地价有所回落,为1596元/平方米,下跌31%。

3、本月成交热点商住地块分析

曾在08年两度遭遇流拍,编号为2009G024的东骏路西侧地块8月13日在东莞市土地交易中心正式开拍, 经过106轮的竞拍后,中熙地产最终以2.86亿竞得该地块,比起拍价超出142%,地面单价达到8496元/平方米,折合楼面地价3399元/平方米。 08年10月份东骏地产以楼面地价2344元/平方米拍下了同样位于东骏路西侧的2008G035地块,该地块与2009G024地块是紧靠着的,相隔不到一年时间,地价已经上涨了45%。该地块有一项特别的技术要求,就是“本地块的住宅建筑面积不得超过总计容建筑面积的70%”,那么将来开发的项目必然会有较大体量的商业配套。

地块拍卖当天,万科、金地、深业、新世纪、东骏、中熙等16家房地产企业悉数到场。成功拿地的东莞市中熙房地产是深系开发商,属于深圳市中熙投资集团,06年就已经在东莞开发了第一个项目,位于世博广场边的香缤时代花园。目前正在开发的是位于寮步的菁英时代花园,与香缤时代类似,以中小户型为主。

同样在8月13日下午进行拍卖的大朗大井头村2009G023地块,经过68轮的叫价之后,被碧桂园以总价6亿元强势拿下,溢价86%,楼面地价为1690元/平米。

7月3日,深圳东方银座集团以1271元/平米的楼面地价拿下同样位于大井头村的另外一宗面积较小地块,现在地产大鳄碧桂园也进入大朗,对大朗房地产来说,有着积极的作用,提升了大朗的区域关注度。

作为全国知名品牌开发商,碧桂园一直走的是“农村包围城市”路线。从上半年的销售情况来看,其在省外三四线城市的业绩下滑很厉害。此次进军东莞市场,可能是企业出于战略调整的一种考虑,转战二线城市,碧桂园走大规模批量生产,快速开发、快速回笼资金的中低价路线

楼市动态总述

新增供应创历史新低 房价惊现“六连阳”

城区可售货量不足 成交量持续三月下滑

09年上半年东莞楼市得到迅猛回暖,远远超出08年底做出的市场预期,市场存量被迅速消化,截至8月31日全市住宅存货面积仅约390万平方米,较6月30日存货减少约43万平方米。由于基于08年底做出的09年预期普遍较低,新开工及新品供应节凑跟不上,成交量伴随着市场可售量的减少而持续下滑。09年前8月成交顶峰月份为5月,成交量达52.4万平方米,之后6-8月持续下滑,其中6月和8月环比下滑幅度均为16%左右。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月全市一手住宅签约面积约41.7万平方米,环比7月减少15.7%,同比去年8月仍增加10%;签约均价约6416元/平方米,环比7月上涨6.9%,同比上涨达14.9%

虽然东莞住宅成交量连续三月下滑,但8月成交水平仍不低,仍然超过今年5月份成交量,仍然与07年4月成交量持平。8月成交下滑与新增减少关联较大,8月新增住宅供应创下历史新低,仅约9.11万平方米,达07年以来最低。其中城区供应破天荒仅只有28套,为历史之非常罕见,预计9月“新增供应不足”现象将得到大大改观,9月下旬供应将陆续增多。随着“金九银十”到来,成交量将会得到一定提升。但市场不确定因素仍存在,“二套房贷紧缩”已于8月底落地东莞,市场将形成一定观望氛围,投资性需求受到打压,楼市成交量将受到影响。 

8月住宅均价从7月6000元直指6416元,创下了历史罕见“六连阳”,价格水平达到07年以来第四。“六连阳”的产生,除市场普涨因素外,在售产品结构也是另一重大因素。09年销售回暖,市场存货越来越少,并且存货质素相对较高,价格相对较高。此外,09年新增供应不乏高端住宅,楼市推广以高端住宅为主,如帝庭园、东骏豪苑、君山花园、碧水天源、海蓝湾、御泉山、国际公馆香榭里、万科虹溪诺雅等,其中不乏别墅产品,高端住宅大量成交拉高整体均价。

当前楼市供求关系相对宽松 基本回到07年底

09年市场以消化存货为主,新增供应较少,楼市供求关系在持续缓和,当前楼市供求比仅1.12:1,基本回到07年底水平(07年11月为1.03:1,12月为1.15:1)。当前楼市消化压力相对较小,楼市供求比连续10个月环比减小,按此趋势,预计未来两月供求关系仍将较宽松。

一.东莞大市整体供求特征     

(一)整体特征    

新增大幅减近八成 均价同比涨15%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月全市住宅供应面积仅约9.11万平方米,仅约546套,新增面积和套数同比、环比均大幅减少七至八成,市场以消化库存为主; 8月全市住宅销售面积约41.7万平方米,同比仍小幅增加约一成,环比减少约16%.5-8月市场新增供应大幅减少,市场可售货量较少,直接导致销售量下滑,此外6月后随着通胀预期的增加,政策微调可能性增强,“二套房房贷收紧”已成既定事实,市场形成一定观望,成交量小幅回落。
 
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月全市住宅销售均价约6400元/平方米,环比7月上涨约400元/平方米,同比上涨达831元/平方米,均价出现历史罕见“六连阳”。价格上涨主要原因为新增供应较少,且以高端项目为主,尤其别墅供应增加明显,市场存货普遍质素较高,同时市场出现普涨现象。

高端住宅成交比重大幅上扬
  
见下图,对比09年3月和8月,很明显表现为:09年8月价格5500元以下成交比重均低于3月,同时8月价格5500元以上成交比重均高于3月份。尤其价格要8000元以上产品,8月成交比重大幅高于3月。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月全市住宅签约面积8000元以上比重高达24.2%,比3月份的9.2%远远高出25个百分点。从全市整体住宅均价来看,8月均价6416元/平方米,比3月的5308元/平方米高出达1108元/平方米。东莞房价上涨除整体普涨因素外,高端住宅的拉高作用不可磨灭,尤其为别墅产品。

楼市供求关系进一步缓和

自08年10月后东莞楼市供求关系逐月缓和,并在09年加速缓和。07年以来,全市累计新增住宅面积约1521万平方米,累计签约面积约1354万平方米,整体供求比为1.12:1,楼市供求关系基本回到07年底,处于相对宽松。07年以来东莞楼市供求比最大月份为08年10月,高达1.355:1,09年8月比高峰时期减少23个百分点。

二.东莞城区整体供求特征      

(一)整体特征   

新增供应大幅减少近一倍  均价同比大幅上涨超过两成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月东莞四城区新增住宅面积仅0.5万平方米,仅28套,创下历史最低,同比、环比均大幅减少近一倍;销售面积约12万平方米,同比大幅略增1.7%,环比减少超三成;住宅销售均价约7017元/平方米,同比大幅上涨24.4%,环比略上涨2.0%,城区住宅存量较少,且高端住宅占不少比重,新增供应不足,整体均价较高。

(二)月度销售

8月均价达到08年以来最高点 成交回落至年初水平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,08年1月至09年8月,城区住宅销售量最高月份为3月,销售面积约26.1万平方米,3月后成交量持续下滑,达到历史罕见“五连阴”,8月份城区住宅成交量基本回落至年初水平,甚至比2月份仍少约9000平方米。

(三)城区住宅价格段签约情况

城区普通住宅成交主要集中于5500-6000元/平方米

8000元以上高端住宅成交比重最大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,镇区普通住宅成交主要集中于4001-4500元/平方米区间,城区则5500-6000元/平方米。镇区4000元以下成交比重占三成,城区则不到3%.无论城区还是镇区,8000元以上高端住宅成交比重均最大,均在25%上下,其中城区略高。

三.各类型商品房供求分析  

(一)别墅

别墅供应与需求均同比大幅增加  价格回落

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月全市新增别墅约4.5万平方米,占8月住宅新增总面积的一半,约145套,同比大幅增加七倍多,环比7月减少约四成;销售面积约8.1万平方米,约242套,同比大幅增加约三倍,环比略增15%;销售均价约11383元/平方米,同比下降约三成,环比略降4.2%.09年类别墅供应增多,同时不乏中端别墅,如新世纪领居等,整体均价下滑明显。

09年8月东莞新增别墅供应项目6个,均分布于镇区,新增套数共145套,其中独栋仅2套,双拼别墅约50套,其余均为联排别墅,以四联排为主。

(二)公寓

供应大幅减少  价格同比大幅上涨

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月无公寓新增,销售面积约3.1万平方米,同比基本持平,环比大幅减少四成。销售均价约6326元/平方米,同比大幅上涨两成,环比小幅上涨3%.目前东莞公寓以中高端为主,加之供应量有限,市场投资在增加,价格有所上涨,整体成交均价较高。

(三)洋房

洋房“供”“求”双降  价格上涨明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月全市洋房新增面积仅4.6万平方米、仅401套,面积同比减少近九成,环比减少约八成;城区仅新增0.5万平方米,仅28套;销售面积约30.2万平方米,同比略减5.3%,环比减少约两成。其中城区销售面积约8.8万平方米,同环比均减少,其中环比减少近三成.8月洋房“供”“求”双降较明显

从价格来看,8月全市洋房均价均价约5604元/平方米,同比涨12.5%.其中, 城区洋房价格上涨明显,8月均价约6757元/平方米,同比上涨约三成。城区在售以中高端或高端洋房为主,整体均价较高

8月全市新增洋房分布

城区洋房供应较少

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,8月全市新增洋房供应仅401套,其中城区仅28套。城区仍以消化存货为主,新增供应不足。

南城洋房销售回落明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,从成交面积前16名区域来看,南城销售回落明显,由上个月的全市第一回落至第四。8月全市洋房成交价格前四名区域分别为:东城区7638元/平方米,长安镇7010元/平方米,南城区6478元/平方米和莞城区6179元/平方米,均价6000元以上区域还有虎门镇6140元/平方米。东城区洋房均价高企,帝庭园贡献较高。

(四)办公

8月签约均价7720元/平方米  量价平稳

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月全市办公类商品房签约面积约1.36万平方米,环比上个月1.4万平方米基本持平;.销售均价约7720元/平方米,环比上个月7514元/平方米略涨,; 8月新增办公供应项目1个:新竹苑(松山湖总部1号),供应3栋多层办公楼,约3.3万平方米,均为800-830平方米产品,约40套。09年8月东莞办公主要签约楼盘为南城第一国际、南城鑫城大厦、常平嘉骏中心等

(五)车库

8月签约均价8717元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月无车库新增供应;销售面积约0.5万平方米,约361套,环比有所减少。成交主要集中在东骏豪苑,森林湖和滨江公馆;8月全市车库销售均价约8717元/平方米,环比7月8876元/平方米略降。

(六)商铺

个别项目拉低全市均价   8月签约均价6926元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年8月全市新增商铺面积约1.9万平方米,环比7月0.9万平方米大幅增加,主要来自厚街东逸翠苑项目。8月销售面积约1.5万平方米,环比7月1.2万平方米略增,主要来自厚街东逸翠苑项目;8月全市商铺销售均价约6982元/平方米,环比7月 9882元/平方米大幅下降,主要原因为个别项目异常低价大量成交拉低,如东逸翠苑项目。

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责任编辑:罗秀

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