合富：房价“六连阳”成交连续三月下滑（8月报）

土地市场分析

1、本月土地市场动态

8月商住地成交量再创新高  开发商圈地忙

延续7月份商住地市场的火热气氛，8月份的商住地成交量再创新高，成交面积高达42.7万平方米，环比7月份急剧增长111%；成交金额也比上个月小幅上升11%,为11.8亿元。但是平均的楼面地价有所回落，为1596元/平方米，下跌31%。

编号为2009G024的东骏路西侧地块8月13日在东莞市土地交易中心开拍, 经过106轮的竞拍后,中熙地产最终以2.86亿竞得该地块,比起拍价超出142%，地面单价达到8496元/平方米,折合楼面地价3399元/平方米。该地块曾在08年两度遭遇流拍，当时的起拍价仅为1996元/平方米，却无人问津，事隔一年，该地块重新进行拍卖时受到众多大牌开发商的争夺，身价倍增。上月的莞城体育路高价地群雄争夺，今月的西平东骏路地块也是收到热捧，这一方面反应出经过09年上半年楼市的快速去货，大部分开发商的资金压力已经暂时消除，有足够的资金进行拿地；另一方面也可以看到很多大型开发商目前缺乏可后续开发的土地，为了企业以后的可持续发展，忙于圈地。

2、  本月地块供应情况

按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2009年8月份东莞全市土地总体供应12宗，供应面积为42万平方米，环比上月80.9万平方米的供应量大幅回落48%,同比08年8月份的109万平方米供应面积更是减少了61.5%,主要体现在工业用地供应的减少。

本月的土地供应主要集中在工业用地，供应7宗，共27万平方米，占整体的65%；其次是商住用地的供应量，供应3宗，10.9万平方米，占比26%。3宗商住地中，有两宗位于万江牌楼基村，供应面积为5.6万平方米；剩余1宗商住地位于常平镇还珠沥村，供应面积为53333平方米，这是常平镇年内第一次的商住地供应。

2、本月地块成交情况

2009年8月份东莞市土地总体成交共21宗，成交面积为64.4万平方米，成交总金额为12.6亿元。本月成交面积为前8月中的最高值，环比7月份的60万平方米小幅增长7%；但是本月的成交金额仅有12.6亿元，环比7月份的22亿元大幅下降43%。究其原因，主要是7月份商住地的成交面积和成交单价都大幅提升，特别是莞城体育路高价地的诞生，拉升了7月份整体的成交金额；虽然8月份的商住地成交面积高达42.7万平方米，为本月的主力成交土地类型，远远高于7月份成交的商住地面积（见下图），但是由于地块的素质不如上月，土地的成交单价大幅回落，8月份商住地的平均楼面地价仅为1596元/平方米。

本月商住用地成交量再创年度新高

延续7月份土地市场的火热气氛，8月份全市商住地的成交量再创新高，成交面积高达42.7万平方米，环比7月份急剧增长111%；成交金额也比上个月小幅上升11%,为11.8亿元。但是平均的楼面地价有所回落，为1596元/平方米，下跌31%。

3、本月成交热点商住地块分析

曾在08年两度遭遇流拍,编号为2009G024的东骏路西侧地块8月13日在东莞市土地交易中心正式开拍, 经过106轮的竞拍后,中熙地产最终以2.86亿竞得该地块,比起拍价超出142%，地面单价达到8496元/平方米,折合楼面地价3399元/平方米。 08年10月份东骏地产以楼面地价2344元/平方米拍下了同样位于东骏路西侧的2008G035地块，该地块与2009G024地块是紧靠着的，相隔不到一年时间，地价已经上涨了45%。该地块有一项特别的技术要求，就是“本地块的住宅建筑面积不得超过总计容建筑面积的70%”,那么将来开发的项目必然会有较大体量的商业配套。

地块拍卖当天，万科、金地、深业、新世纪、东骏、中熙等16家房地产企业悉数到场。成功拿地的东莞市中熙房地产是深系开发商，属于深圳市中熙投资集团，06年就已经在东莞开发了第一个项目，位于世博广场边的香缤时代花园。目前正在开发的是位于寮步的菁英时代花园，与香缤时代类似，以中小户型为主。

同样在8月13日下午进行拍卖的大朗大井头村2009G023地块，经过68轮的叫价之后，被碧桂园以总价6亿元强势拿下，溢价86%,楼面地价为1690元/平米。

7月3日，深圳东方银座集团以1271元/平米的楼面地价拿下同样位于大井头村的另外一宗面积较小地块，现在地产大鳄碧桂园也进入大朗，对大朗房地产来说，有着积极的作用，提升了大朗的区域关注度。

作为全国知名品牌开发商，碧桂园一直走的是“农村包围城市”路线。从上半年的销售情况来看，其在省外三四线城市的业绩下滑很厉害。此次进军东莞市场，可能是企业出于战略调整的一种考虑，转战二线城市，碧桂园走大规模批量生产，快速开发、快速回笼资金的中低价路线

楼市动态总述

新增供应创历史新低 房价惊现“六连阳”

城区可售货量不足 成交量持续三月下滑

09年上半年东莞楼市得到迅猛回暖，远远超出08年底做出的市场预期，市场存量被迅速消化，截至8月31日全市住宅存货面积仅约390万平方米，较6月30日存货减少约43万平方米。由于基于08年底做出的09年预期普遍较低，新开工及新品供应节凑跟不上，成交量伴随着市场可售量的减少而持续下滑。09年前8月成交顶峰月份为5月，成交量达52.4万平方米，之后6-8月持续下滑，其中6月和8月环比下滑幅度均为16%左右。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月全市一手住宅签约面积约41.7万平方米，环比7月减少15.7%，同比去年8月仍增加10%；签约均价约6416元/平方米，环比7月上涨6.9%，同比上涨达14.9%

虽然东莞住宅成交量连续三月下滑，但8月成交水平仍不低，仍然超过今年5月份成交量，仍然与07年4月成交量持平。8月成交下滑与新增减少关联较大，8月新增住宅供应创下历史新低，仅约9.11万平方米，达07年以来最低。其中城区供应破天荒仅只有28套，为历史之非常罕见，预计9月“新增供应不足”现象将得到大大改观，9月下旬供应将陆续增多。随着“金九银十”到来，成交量将会得到一定提升。但市场不确定因素仍存在，“二套房贷紧缩”已于8月底落地东莞，市场将形成一定观望氛围，投资性需求受到打压，楼市成交量将受到影响。 

8月住宅均价从7月6000元直指6416元，创下了历史罕见“六连阳”，价格水平达到07年以来第四。“六连阳”的产生，除市场普涨因素外，在售产品结构也是另一重大因素。09年销售回暖，市场存货越来越少，并且存货质素相对较高，价格相对较高。此外，09年新增供应不乏高端住宅，楼市推广以高端住宅为主，如帝庭园、东骏豪苑、君山花园、碧水天源、海蓝湾、御泉山、国际公馆香榭里、万科虹溪诺雅等，其中不乏别墅产品，高端住宅大量成交拉高整体均价。

当前楼市供求关系相对宽松 基本回到07年底

09年市场以消化存货为主，新增供应较少，楼市供求关系在持续缓和，当前楼市供求比仅1.12：1，基本回到07年底水平（07年11月为1.03：1，12月为1.15：1）。当前楼市消化压力相对较小，楼市供求比连续10个月环比减小，按此趋势，预计未来两月供求关系仍将较宽松。

一.东莞大市整体供求特征     

（一）整体特征    

新增大幅减近八成 均价同比涨15%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月全市住宅供应面积仅约9.11万平方米，仅约546套，新增面积和套数同比、环比均大幅减少七至八成，市场以消化库存为主; 8月全市住宅销售面积约41.7万平方米，同比仍小幅增加约一成，环比减少约16%.5-8月市场新增供应大幅减少，市场可售货量较少，直接导致销售量下滑，此外6月后随着通胀预期的增加，政策微调可能性增强，“二套房房贷收紧”已成既定事实，市场形成一定观望，成交量小幅回落。
 
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月全市住宅销售均价约6400元/平方米，环比7月上涨约400元/平方米，同比上涨达831元/平方米，均价出现历史罕见“六连阳”。价格上涨主要原因为新增供应较少，且以高端项目为主，尤其别墅供应增加明显，市场存货普遍质素较高，同时市场出现普涨现象。

高端住宅成交比重大幅上扬
  
见下图，对比09年3月和8月，很明显表现为：09年8月价格5500元以下成交比重均低于3月，同时8月价格5500元以上成交比重均高于3月份。尤其价格要8000元以上产品，8月成交比重大幅高于3月。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月全市住宅签约面积8000元以上比重高达24.2%，比3月份的9.2%远远高出25个百分点。从全市整体住宅均价来看，8月均价6416元/平方米，比3月的5308元/平方米高出达1108元/平方米。东莞房价上涨除整体普涨因素外，高端住宅的拉高作用不可磨灭，尤其为别墅产品。

楼市供求关系进一步缓和

自08年10月后东莞楼市供求关系逐月缓和，并在09年加速缓和。07年以来，全市累计新增住宅面积约1521万平方米，累计签约面积约1354万平方米，整体供求比为1.12：1，楼市供求关系基本回到07年底，处于相对宽松。07年以来东莞楼市供求比最大月份为08年10月，高达1.355：1，09年8月比高峰时期减少23个百分点。

二．东莞城区整体供求特征      

（一）整体特征   

新增供应大幅减少近一倍  均价同比大幅上涨超过两成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月东莞四城区新增住宅面积仅0.5万平方米，仅28套，创下历史最低，同比、环比均大幅减少近一倍；销售面积约12万平方米，同比大幅略增1.7%，环比减少超三成；住宅销售均价约7017元/平方米，同比大幅上涨24.4%，环比略上涨2.0%,城区住宅存量较少，且高端住宅占不少比重，新增供应不足，整体均价较高。

（二）月度销售

8月均价达到08年以来最高点 成交回落至年初水平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年1月至09年8月，城区住宅销售量最高月份为3月，销售面积约26.1万平方米，3月后成交量持续下滑，达到历史罕见“五连阴”，8月份城区住宅成交量基本回落至年初水平，甚至比2月份仍少约9000平方米。

（三）城区住宅价格段签约情况

城区普通住宅成交主要集中于5500-6000元/平方米

8000元以上高端住宅成交比重最大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，镇区普通住宅成交主要集中于4001-4500元/平方米区间，城区则5500-6000元/平方米。镇区4000元以下成交比重占三成，城区则不到3%.无论城区还是镇区，8000元以上高端住宅成交比重均最大，均在25%上下，其中城区略高。

三．各类型商品房供求分析  

（一）别墅

别墅供应与需求均同比大幅增加  价格回落

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月全市新增别墅约4.5万平方米，占8月住宅新增总面积的一半，约145套，同比大幅增加七倍多，环比7月减少约四成；销售面积约8.1万平方米，约242套，同比大幅增加约三倍，环比略增15%；销售均价约11383元/平方米，同比下降约三成，环比略降4.2%.09年类别墅供应增多，同时不乏中端别墅，如新世纪领居等，整体均价下滑明显。

09年8月东莞新增别墅供应项目6个,均分布于镇区，新增套数共145套，其中独栋仅2套，双拼别墅约50套，其余均为联排别墅，以四联排为主。

（二）公寓

供应大幅减少  价格同比大幅上涨

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月无公寓新增，销售面积约3.1万平方米，同比基本持平，环比大幅减少四成。销售均价约6326元/平方米，同比大幅上涨两成，环比小幅上涨3%.目前东莞公寓以中高端为主，加之供应量有限，市场投资在增加，价格有所上涨，整体成交均价较高。

（三）洋房

洋房“供”“求”双降  价格上涨明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月全市洋房新增面积仅4.6万平方米、仅401套，面积同比减少近九成，环比减少约八成；城区仅新增0.5万平方米，仅28套；销售面积约30.2万平方米，同比略减5.3%，环比减少约两成。其中城区销售面积约8.8万平方米，同环比均减少，其中环比减少近三成.8月洋房“供”“求”双降较明显

从价格来看，8月全市洋房均价均价约5604元/平方米，同比涨12.5%.其中， 城区洋房价格上涨明显，8月均价约6757元/平方米，同比上涨约三成。城区在售以中高端或高端洋房为主，整体均价较高

8月全市新增洋房分布

城区洋房供应较少

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月全市新增洋房供应仅401套，其中城区仅28套。城区仍以消化存货为主，新增供应不足。

南城洋房销售回落明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从成交面积前16名区域来看，南城销售回落明显，由上个月的全市第一回落至第四。8月全市洋房成交价格前四名区域分别为：东城区7638元/平方米，长安镇7010元/平方米，南城区6478元/平方米和莞城区6179元/平方米，均价6000元以上区域还有虎门镇6140元/平方米。东城区洋房均价高企，帝庭园贡献较高。

（四）办公

8月签约均价7720元/平方米  量价平稳

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月全市办公类商品房签约面积约1.36万平方米，环比上个月1.4万平方米基本持平；.销售均价约7720元/平方米，环比上个月7514元/平方米略涨,； 8月新增办公供应项目1个：新竹苑（松山湖总部1号），供应3栋多层办公楼，约3.3万平方米，均为800-830平方米产品，约40套。09年8月东莞办公主要签约楼盘为南城第一国际、南城鑫城大厦、常平嘉骏中心等

（五）车库

8月签约均价8717元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月无车库新增供应；销售面积约0.5万平方米，约361套，环比有所减少。成交主要集中在东骏豪苑，森林湖和滨江公馆；8月全市车库销售均价约8717元/平方米，环比7月8876元/平方米略降。

（六）商铺

个别项目拉低全市均价   8月签约均价6926元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年8月全市新增商铺面积约1.9万平方米，环比7月0.9万平方米大幅增加，主要来自厚街东逸翠苑项目。8月销售面积约1.5万平方米，环比7月1.2万平方米略增，主要来自厚街东逸翠苑项目；8月全市商铺销售均价约6982元/平方米，环比7月 9882元/平方米大幅下降，主要原因为个别项目异常低价大量成交拉低，如东逸翠苑项目。