朱大鸣：马年楼市处于危险时刻 房价真的会被腰斩吗？

　　越来越多证据显示马年楼市处于一个危险的时刻，除了任志强与王石等人的警告外，有学者认为，纵观世界经济发展史，很少有国家的房地产市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示，我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。一些数据似乎也在支撑着这样的判断，某机构统计数据显示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。

　　但是，解读这样的数据与现象要特别小心。因为中国楼市似乎成了一个九命猫，摔了几次仍从绝境出触底大反弹。最典型的是2009年二季度与2013年二季度两次楼市戏剧性的大逆转。2008年楼市状态是非常危险的，那时中国经济是需要楼市的火车头启动，将中国经济拉出低谷，然而，随即展开的大反弹和延续性的刺激让中国楼市不仅仅成为绝境中的白衣骑士，在出现明显的过热和经济泡沫后，刺激性的贷款和源源不断的货币超发，将中国楼市推向了一个并不是很好的境地。成交量被腰斩，可能会对楼市不利，但至于价格是进入下跌通道，两点是关键性决定因素：货币超发否?政策真实意图是什么?

　　2013年楼市的大反转与2009年楼市的大反转虽然启动原因不同，但却出现惊人的历史重演，其形成惊天大逆转的机制几乎完全一致，但由于当时我们没能及时关注这种状况，致使楼市从冰海两重天的状态瞬间转换成为万马奔腾的上涨状态，大量的城市出现了超过20%的上涨幅度。2013年楼市突然上涨出现了一个空头死绝的形态，从楼市舆论以及街头巷尾的谈论中就可以看出这种状况是如何发生的。楼市的暴热让死空头们或改口，或被自己的粉丝围歼。就街谈巷议来看，政府不希望房价跌的谈论越来越多，而此后的调控政策执行力度松得不能再松了，大量的资金蜂拥涌入房地产市场，在一线城市带领下，全国楼市出现了爆炸性的牛市行情。温州与鄂尔多斯楼市两个倒霉蛋不但没有成为警示泡沫出现后的破坏性后果，反而成为政策松动的借口。这样一轮楼市的牛市行情，先不说给中国经济带来了重大隐患，仅仅就对楼市的生态改变，已经是非常恶劣了。

　　地价大规模地上涨，大量中小房地产企业已经从这个高速运转的机器中甩了出来。寡头垄断不断集中，出现了所谓的“千亿俱乐部”集团。媒体分析称，从万科的一家独大，到与绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大的“七雄争霸”，千亿房企扩容彻底引爆了2013年的行业沸点。另外，2013年全年销售业绩已经超过600亿元的华润置地、世茂地产等标杆房企，也被看作是2014年“千亿房企”的种子选手。对此，研究机构克尔瑞已有预测：房地产行业集中度将进一步上升，2014年有望首次出现双“两千亿”格局，即万科和绿地将率先进入2000亿行列，而千亿俱乐部还将继续扩容。对于这样一个判断我们暂不做评价，但有一点是确证的，楼市寡头垄断情形正在加剧，房地产市场的集中度正在加大，这对于整个房地产市场来说，是非常不利的。历史屡次证明，寡头垄断无论在市场经济，还是在古代的专制型经济，都会导致经济的低效率，扭曲经济公平的基本理念。大量的中小房企失去了在楼市生存的机会，大量开发商已经认识到，只涨不跌的楼市对于自己发展是致命的，没有回调，成本会越来越高，直到被挤出市场。对于购房者来说，只涨不跌的房价将市场机制内在核心理论价格波动调节模式架空，表面上说我们更加市场化了，但从实质上来说，我们离市场内在本质越来越远，市场从来就不是从表面上建构出来的。

　　回顾这些历史，对于马年楼市走势至关重要，至少我们可以得出这样的一个教训，我们调控系统是不能少的，放任价格机制僵化式上涨(其实已经背离市场，根本就失去了价格调节机制了，是虚假的市场)会导致破坏性的后果。现实从来就不是在市场与政府之间进行单项选择的命题，在中国文化背景下，市场经济应当是人们自觉建构出来的，而不仅仅是表面性建构出来的。