金信联行：二手楼市降温 首次量价双降（8月刊）

金信联行市场部2009年8月刊

第一章 热点探讨：

一、新盘入市跟踪

1、下半年将入市的城区项目

今年下半年城区普通住宅共有50多个楼盘供应货量，但主要供应集中在16个项目中。除延续销售的金域中央、上东国际、阳光海岸、联华花园城、田禾塞纳河畔、东方华府、江南第一城、中信风云汇、御花苑外，还有万科金域华府、中信凯旋国际、华凯帝庭园、黄旗印象、景湖时代城、御泉山洋房、天诚康桥二期等新盘。

下半年城区普通住宅的供应量有55万多平方米，集中在这16个盘的供应面积就达90％以上。其中潜在供应量较大的有深业御泉山洋房、景湖时代城、金域中央•天越、中信凯旋国际等新品。

在16个主力楼盘中有8个楼盘位于南城区，包括金域中央、江南第一城、御花苑、万科金域华府、中信凯旋国际、景湖时代城、御泉山洋房、天诚康桥。另外地块不属南城，但在销售上对南城形成影响的还有上东国际、中信风云汇等盘。

从数量来分析，南城区可以被称为楼市第一大焦点区域。从两房、三房这类上半年需求最大的产品来看，中信凯旋国际、万科金域华府、景湖时代城、丰泰城二期、上东国际等产品出现了同类化趋势。中信凯旋国际两、三房的面积在74-115平方米之间，而金域华府同类户型面积在70-120平方米之间，景湖时代城的两、三房面积也在70-90平方米左右。对比一看，各楼盘户型面积区别不大。

其中，中小户型产品供应的全新项目有景湖时代城、黄旗印象、金域华府、凯旋国际等，会加推新货的有江南第一城、阳光海岸、城市风景等项目。产品结构包括了大、中、小等各种类型的产品，普通住宅的产品结构比重受限。

2、明年入市的城区项目

据统计，下半年动工可能明年入市的城区项目包括花城广场、君豪城市广场、天骄峰景二期、君山高层洋房、帕萨迪纳、罗马假日、峰景湾、景湖菁华花园、天利中央花园、国际公馆四期、森林湖后期产品、精英世家、御花苑三期、富通香堤水岸、滨江公馆二期、华南MALL住宅、阳光海岸三期、半山居等多个项目。而从这些项目的规划来看，大部分项目均为大户洋房或类别墅产品，有80－120㎡自住型产品供应的项目仅有少数几个。

3、当前市场成交主力

受供应结构与需求偏好的双重影响，我市房地产市场上的别墅、公寓等两类产品最受置业者青睐，成为市场成交的主力，尤其是近期楼市成交量逐渐回落的情况下，别墅、公寓以及写字楼等投资型产品的销售更成为成交的主要支柱。中信风云汇、中信德方斯、东海阳光、城市假日、第一国际等小户型住宅几乎占据了近期楼市总成交量的半壁江山；与此同时，一些具有投资性质的小户型产品、写字楼和商铺等，如石龙的聚龙彩虹湾、鼎峰国际广场等项目开盘销售受到热捧。

二、时下阶段性断货简析

1、东莞本地人喜欢购买大户型住宅，东莞市场上也习惯以建设大户型为主，以迎合市场的需求，然而随着市场的发展，大户型供应量过大，以致其他中小户型反而稀缺不足。

2、目前东莞大户型供应量过大，而中小户型进入门槛较低，适合首次置业需求，因此在市场的需求量上也比较大，造成了供过于求的结构性失衡。如80—120㎡的两房、三房从5月底开始在城区就已经成为了稀缺产品。

第二章 土地市场

一、重点关注

1、8月13日下午3时左右，市土地中心拍卖大厅，经过106轮的厮杀，中熙地产最终以2.86亿元成功从东莞世纪城地产手中抢下东骏路西侧地块，地块楼面价达3399元/平方米。该地块用地面积达33661平方米，容积率小于等于2.5，地块起拍价为1.18亿元。

南城东骏路西侧地块经过去年两度流拍后，13日降价三成后再次拿出来拍卖。受楼市回暖、地块位置优越、周边社区成熟和出让价格合理等因素共同作用，该地受到业内和开发商的高度关注。吸引了包括金地、东骏、万科、世纪广场、中熙等16家开发商在内的商家参加竞拍。

2、8月13日下午4时左右，市土地中心拍卖大厅，经过68轮的叫价，碧桂园击败东莞富盈地产与东莞朗润实业（万科与新世纪合作公司），竞得大朗236600平方米地块。该用地面积为236660平方米，容积率1.5，地块起拍价为3.225亿元，大朗地块拍出的地面均价为2535.28元/平方米，楼面均价为1690.19元/平方米。

3、8月19日，东莞中润投资实业有限公司以1.6亿元拿下万江两地块，该公司即为尚书银座的发展商深圳东港实业在莞注册的项目公司。该两宗商住地皆位于万江区牌楼基村，总成交面积为5.56万平方米，露面地价为1683元/平方米，同时这也是中润在东莞第二次成功拿地。
这两幅地块将与中润早期拿到的一幅地块一起，连片开发成一个大型社区，其中会有别墅、洋房等不同类型的产品。

二、下半年土地市场预测

1、南城四大地块下半年可推出市场招投标，其中包括备受关注的总部经济基地。据悉，总部经济基地一期地块共5.57万平方米，将分9个地块拍卖给东莞民营企业和外地大型企业自建总部办公楼，该地块最快可于下月推出市场。

2、下半年可推出市场的还有天安数码城一期地块、西平上下手居民小组地块以及西平宏伟路东侧地块。这几个地块总用地面积32.62万平方米，规划建筑面积118.52万平方米，其中住宅面积22.03万平方米，商业和办公楼面积58.31万平方米，科研、工业用地面积38.18万平方米，计划土建、市政及配套设施投资35.4亿元。目前，西平宏伟路东侧地块以及天安数码城项目一期地块已办理批次报批，现正办理土地预审和挂牌等相关程序，9月起可相继投入市场。

第三章 一手楼市分析

一、商品房成交分析

由金信联行市场部监控的数据来看，8月份东莞商品房共成交4366套，环比下降20.56％，降幅明显，这是自今年3月份楼市回暖以来，成交量最低的月份，仅略高于1、2月份。从成交的建筑面积来看，在成交量下降20.56％的情况，成交面积仅下降了14.17％，说明8月份成交的大面积户型的比重要高于7月份。从日成交数据来看，整个8月份的成交是在波动明显，但总的成交走向呈下滑趋势。

金信联行认为8月份一手房成交量明显下滑，主要有以下几个方面：

（1）上半年楼市销售过猛，使得一些普通住宅项目销售过快，造成了市场供应出现了结构性失衡的产品，而目前开发商在完成出货任务后，不少楼盘出现了提价的现象。虽然东莞楼市价格调升的幅度不大，但这也导致消费者再次出现观望情绪。结构性失衡和观望情绪导致成交量开始下降的直接原因。另外，从5月份开始，除个别豪宅楼盘开盘外，城区入市新盘不多。大多开发商把重要的推盘节奏放在9月之后，这也是导致成交量不乐观的因素。

（2）东莞多个银行已明确个人二套房贷首付要达4成，使得不少改善型和投资型的客户放缓入市脚步。而二套房贷的收紧，也使得后市的价格调整不明朗化，部分购房者产生观望情绪。

1、商品房总体成交情况

2、商品房日成交套数情况走势

3、成交均价

8月份作为传统的楼市淡季，楼市新增量和成交量双双减少，但价格却逆势上扬且出现小幅波动，均价达到6500左右，主要原因有下：

（1）8月上旬由于占据成交较高份额的高端项目特别是均价在7000－11000元的帝景湾、帝庭园、长安1号等楼盘的大量成交，拉升了整个均价。而在本月下旬，成交较好的楼盘都是以镇区四、五千均价的中档楼盘，所以在月末楼市均价出现小幅下滑。所以说8月份楼价的波动并不能说明开发商已有回调价格的动作。

（2）经过上半年近5个月份的楼市大跃进，不少开发商已经没有资金压力，定价也不再保守，蓄客期间就传闻提价的楼盘也都明确了提价后的价格。

（3）土地拍卖高价地的出现，间接推动了房价。

（4）从购房的客户来看，近期购房的主要是经济实力较强的阶层在购房，目标明确，主要是别墅豪宅以及投资型的公寓，单价较高，拉升了房价。

二、各镇区成交情况

从整个东莞市来看，有11个城、镇区成交量均在100套以上，石龙镇一跃赶超南城区，成为继东城的第二成交旺区，这是以前不曾见的。南城虽然仍是成交的旺区，但明显拉下东城区一大截，主要原因是因为南城区有几个大盘将会在9月份集中放量，如景湖时代城、凯旋国际、金域华府等，有意选择在南城区置业的购房者大多处于等待其开盘阶段。石龙的成交量之多主要来于石龙豪宅帝景湾、聚龙彩虹湾的支持。

三、8月份各楼盘销售排行

从金信联行市场部监控的数据来看，整个东莞市一手项目8月份成交排名前列的主要如下表：

四、8月份楼盘百态

1、8月2日，聚龙•彩虹湾正式开盘。位于石龙新城区龙升路，是集购物中心、娱乐中心、办公住宅等多元业态于一体的大型商业项目。300多栋独立街铺，延绵5条商业街，组成5万多平方米的商业街区。

2、8月15日，万科金域华庭推出了一期最后的10多套临街商铺，全部为现铺，面积在27-200㎡之间，售价在9000-14000元/㎡范围内，带三年租约销售的优惠。周六推出的13套单位已被认购了8套，其中200平方米单位已经售完，剩余单位的均价大约为10000－13000元/㎡。

3、8月22日，江南第一城二期洋房样板房开放。此次开放的样板房是100㎡的三房电梯美墅，包括非毛坯样板房及交楼标准样板房。目前优惠是认筹1万抵5万。此次推出的电梯美墅全部采用两梯两户、南北对流设计，标准层高为3.2米。

4、8月22日，黄旗印象销售中心正式开放。

5、8月22日，金地“博登湖•壹墅间”正式开放并进行诚意登记。推出排院别墅，叠景合墅，墅景洋房等三类产品，虽单户面积迥异，但每种户型都拥有各式赠送空间，并合理预留了自由变化的可能，使用率高达150%。

6、8月22日，伴随着景湖时代城皇家体验馆开放，项目将首度揭开其神秘面纱。

7、8月23日，位于凤岗新城市中心核心地段的卧龙山花园二期上峰居销售中心将对外开放， 8月29日项目开始认筹。此次推出的上峰居产品为400㎡－900㎡纯独栋别墅，共有130套，第一批将推出78套，价格区间为14000－18000元/㎡。与别墅一起认筹的还有项目的洋房，共有470多套，面积区间为60－160㎡，价格在5000元/㎡以上。

8、8月29日，最后360套第一国际公寓开始认筹，意味着东莞中心区第一国际公寓进入收官阶段。

9、宏远旗下项目清华居目前进行最后一期350㎡氧生别墅诚意登记，与别墅同时进行登记的还有项目的洋房单位。目前优惠为别墅交3万元诚意金，开盘有20万元优惠；洋房交2万元诚意金，开盘有8万元优惠，同时诚意登记还有500元/天的递增优惠。此次推出的别墅号称“氧生别墅”，错层式设计，客厅层高达5米。包括三个露台、双车位，最大近300平方米的花园。洋房单位面积为150㎡－190㎡，楼间距达150米，带有双景阳台。

五、后市

1、房价走势

（1）整体房价的趋势是上涨的，但上行的压力非常大。主要是由于价格上去了，整体成交量却下来了，我们可以看到8月份环比20.56％的下降幅度已算比较大了，虽然有普通洋房供应出现断档和消费者等待金九银十新盘的大放量，但也说明消费者对高房价的承受能力还是非常脆弱的。

（2）目前城区的新项目都是近几年通过土地交易市场拿地，较高的地价成本和开发进度的放缓决定期售价不会走低。另外，从目前的供求格局来看，价格的结构性上涨还会持续，普通洋房的供应断层必定使后市城区的普通住宅的价格维持在一个较高的水平。近几个月来，高价地频现，碧桂园等知名开发商来莞竞地，土地市场渐热，必然会给市场的房价以支撑，总部经济规划出炉也使得南城的诸多楼盘有了涨价的理由。

（3）如果开发商定价过高，高到市场不接受的程度，那么开发商必定会面临销售压力，就目前来看，如果市场不接受，开发商肯定会就价格进行调整，虽然不会调整面价，但会进行变相降价。

（4）下半年价格的走势还要看供应情况和政策走向，如果房源供应不足，供应少了价格自然会高。与此同时，购房者面对日益减少的房子和更高的房价，会更加观望。最终将取决于政策的走向，否则将会是双方的拉锯战。

2、成交量走向

（1）虽然受房价和房贷政策的影响，消费者的观望情绪比上半年明显浓厚，但房价的上升并没有到非理性的程度，相信整体的成交量不会受太大的影响。例如，一些地段位置没有优势的产品如果价格走高，会制约购房者的选择，而一些成熟的地段或城市中心区域的普通住宅，受到刚性自住需求与投资需求的推动，即使价格走高，成交量也可能会保持在高位。

（2）现在市场受到房价上升和二套房贷政策的双重压力，即使价格不变，实际供楼成本也增加，因此消费者的购房热情多少肯定会受到抑制。下半年楼市成交量不会超过上半年，上半年量价齐升，下半年会价升量降。

（3）即将到来的9月、10月份，将迎来东莞楼市今年以来的一个推售高峰期，城市中心区的几个大盘如中信凯旋国际、金域华府以及景湖时代城等大盘都会选择在国庆前后推出市场，预计将出现量价激增的现象。

3、购房者后市状态

（1）犹豫和观望将会是主流，一方面担心房价会继续涨，现在买或许还是划算的；另一方面又认为年前应该有更多的中小户型产品出来，或许是市场价格能应供应增加而有所降低，即便没有下降，但是挑选的范围也更广，性价比应该也更好。

（2）目前东莞产品结构性供需失衡，适合普通自住的产品日益稀缺，未来开发很多适合普通自住的项目，在地段、配套比较完善的情况下，自住型产品打破消费者的观望情绪是比较容易的。只要定价合理，这种自住型购买力很快就会被调动起来。

4、开发商动作

（1）推盘动作加大。在年内信贷政策宽松的利好不会大变，二套房贷收紧，未来经济政策走向不明朗的因素加大，各开发商都抓住转瞬即逝的推盘时机，加紧旗下楼盘的供应。

（2）不排除开发商变相降价的可能。开发商的频繁提价也造成购房者观望状态，面对这样的形势，部分开发商不排除会有变相降价的可能。

5、后市推盘预测

（1）预计下半年陆续现身的近10个中小户型项目新品总量将超过5000套，绝迹楼市近两年的中小户型产品“推售恶战”随着“金九银十”楼市销售节点的到来一触即发。光大景湖•时代城、黄旗印象已确定在近期正式开售，中信地产的凯旋国际、协和广场也预定在“金九银十”推出，而第一国际最后一期公寓、天诚康桥二期天诚国际、上东铂金名座等项目新品近日都在计划认筹预热活动中，预计在9月将全面开售。万科即将在南城推出的新品金域华府虽然还没有太多的市场动作，预计在下半年也赶得上这拨“中小户型推售潮”。

（2）50－90㎡会热销。从东莞目前的置业现状来看，东莞最好卖的产品都没有脱离80－120㎡这个户型区间。随着置业低龄化出现，加上在经济危机的背景下，更多过渡性首次置业者会选择80㎡的房子，50－90㎡的产品也非常好卖。

第四章 二手楼市

从金信联行市场部统计的数据来看，8月份的二手楼市开始有所降温，与7月份仅是成交量有所下降相比，出现今年首次量价双降，如成交量环比下降4％，成交均价环比下降9.49％。

金信联行认为8月份二手楼市的降温主要是由于以下几个方面：一是二套房贷的收紧，使得改善性客户的入市积极性大打折扣，处于观望状态；二是由于一手楼盘当前正处于吸客期，广告大量的投放，以备“金九银十”这个传统的楼市旺期，这样使得不少二手意向客户转向一手楼盘，等等看的心态比较明显；三是今年3月份至7月份，二手楼市的热闹消化了一大部分的刚性需求，而一手楼价的上涨，顺带拉动二手楼价的上浮，让原本有计划购房的客户因资金问题而不得不暂缓购房。

购房的客户中，自住客为主处于主导地位，原本占一半比例的改善性客户明显减少，两头大的购房消费现象仍比较明显，一是30－80万的客户比较多，另一个是别墅和豪宅客户比较多。

业主方面，受一手楼价的影响，在放盘价格上还比较高，心态也偏硬，惜售和返价情况仍比较明显。

一、二手销售

1、成交量：

金信联行市场部统计的数据显示，在成交套数上，8月二手成交环比下降4%，同比上升达300%。从成交金额来看，8月份环比下降16%，同比上升273.65%。

2、均价：

金信联行市场部统计的数据显示，8月份东莞市区中心区普通住宅（不包括豪宅与别墅）二手房均价为5380元，环比下降9.49％，基本上回复至6月份的水平。从金信联行统计的数据来看，东城二手房的均价为4977元，南城二手房均价为5679元，与7月份相比，东城二手房均价仍然要低于南城，但差距已有所缩小为702元。

从金信联行市场部监控的市场情况来看，8月份东莞市区中心区成交均价下降的原因主要是因为改善型客户比例下降所致，而改善型客户的减少的原因则是由于9、10月份一手市场推货量的增加，加重了该部分客户的观望情绪。

3、从成交售房的户型来看，一直占主导地位的三房缩水明显，由7月份的50％缩减为8月份的25％，甚至比6月35％也有有大幅差距。而一次占次要地位的四房单位重新由24％上升至31％，同时，下降幅度曾达20％的二房单位，8月份提升明显，达到39％的比例。金信联行认为三房单位成交量大幅下滑的原因主要是因为一手楼将会在9月份有一个大的放量，而三房以上的大户型将会是其重头戏，必然会吸引对三房有需求的客户等待其入市。另一方面，由于二手房中的三房单位一直以来都特别受购房者的青睐，更是有性价比高的三房单位一出现即被哄抢的情况发生，连续几个月的旺销使得二手房的三房单位处于紧缺状态。

4、从成交的面积来看，大份额的仍然是以100－130㎡单位与80－100㎡单位为主，分别占36％和29％。40－80㎡的小面积和130－160㎡的大面积单位所占比例则相对较小，为15％和12％。

5、从金信联行市场部统计的数据来看，30万－80万之间的二手房是比较受欢迎的，而这个价格区间也主要覆盖了二房、三房及四房单位。其中，房价在28－35万的占16％，35－45万的占26％，45万－60万的18％，60－80万的占21％。对比金信联行7月份统计的数据，28－35万和60－80万价格区间的增长幅度较大，分别有9％和4％的增幅。

6、从金信联行市场部统计的数据来看，在成交区域上，成交热点区域仍是东城区和南城区，分别为65％和33％，东城有14％的增幅，而南城则下降9％。

7、从金信联行市场部统计的数据来看，在付款方式上，成交的售房中有84％是通过银行按揭付款，环比增长3％，增幅有所回落，但这也是从5月份的60％的比例连续增长了4个月。此外一次性付款有10％涨至14％，而分期付款则由7％降至2％。

8、从金信联行市场部统计的数据来看，近两个月，在置业次数上对比明显，主要体现在三次及以上的多次置业增长明显，而首次置业则降幅较大。其中首次置业的占34％，环比下降17％；二次置业的占33％，环比下降13％；多次置业的占33％，环比增长30％。

二、二手租赁

1、从金信联行市场部统计的数据来看，在成交租房的户型上，一至四房单位均有所需，所占比例也并没有太大的差距，其中二房和三房单位略受欢迎，分别占30％和27％。单房和一房单位次之，占20％和18％。

2、从金信联行市场部统计的数据来看，在成交租房的面积上，41-80㎡的一、二房单位所占比例仍然最大，占37%，环比有2％的降幅；其次是以101-130㎡为代表的三房、四房单位，占成交量的25%，环比有1％的增幅。其次是40㎡以下的单房和81-100㎡的小三房，分别占21％和12％，互有增降，其中40㎡以下的上升7%，81－100㎡的环比下降5％。

3、从金信联行市场部统计的数据来看，在成交租房的租金比例上，2000－3000元的有租客可以接受，但则比较少，主要租金位于2000元以下，且分布比较均衡。800元以下和801-1200元的两房单位所占比例稍大，占28％和25％，其次是1201-1500元的三房和1501-2000元的四房单位，分别占19％和2％。

第六章 二手楼市走向预测

尽管8月份的二手楼市仍然热闹一片，但成交量和成交均价均有所下滑，疲象初显，7、8月份这个传统的淡季终于有点淡的味道了，金信联行认为随着刚性需求的释放和二手房贷收紧，这种现象的出现是正常的，未来一段时间价涨量跌是必定会经历的过程。

此外，未来二手楼市的走向还要对比“金九银十”的楼市情况，如果这一时期楼价相对稳定，那么整个楼市会继续往上火下去，如果楼价急速走高，超出了消费者的预期，则会进入一个观望期，而年前则会是楼市走向的一个分水岭。

金信联行

二〇〇九年九月九日