东莞4月刚需产品加速入市 临深片区及市区成交突出

2014年第一季度，东莞楼市充斥着复杂多变的气氛：“东莞扫黄”、“反腐”、“两会”、“降价风波”、 “停贷风波”、“马航失联”、“暴雨”……东莞楼市陷入浓厚的观望氛围，成交一度低迷。随着3月负面消息面带来的阴影的逐渐淡化，4月东莞楼市成交得到了小幅回暖，连续2个月成交量环比增长。但由于宏观经济面未得到根本改观，银根仍保持紧缩，房地产政策面仍未见松动，4月楼市回暖幅度有限，成交量仅环比3月小幅增加21%。

经历一季度的成交低迷后，4月东莞楼市加大了促销力度，主要形式为推出特价房。但由于仅是少数产品的促销，刚需主流产品价格保持坚挺，导致4月全市整体均价松动不明显，与3月份基本持平，整体呈现稳定，连续5个月均价在9000元之上。

4月全国部分地方政府向市场释放出楼市政策松绑传言，虽然多数被政府辟谣，但充分反映了当下楼市成交低迷的态势，折射出地方政府GDP增长对房地产的依赖程度多大。从“两会”期间中央提出的“让市场在资源配置中发挥决定作用”及“双向调控”，为2014年的楼市发展增加变数。“市场”和“双向”意味着政府将会尽可能地减少对房地产行政干预，避免强制性的一刀切的调控政策，更多的让市场供求去调节房价。依据这个理论，我们有理由相信接下来的2-4季度，楼市政策存在着定向的局部的宽松的可能性。如通过“降准”缓解银根紧张，在农村商业银行已经得到体现，也不排除在其它银行跟进的可能性。

临近传统楼市旺季“五一”，东莞楼市供应增加趋势较明显，其中70-120平方米刚需产品加速入市。从推盘节奏来看，东莞开发商将不局限于在“五一”黄金周推盘，将错开推盘高峰，避开竞争，故5-6月市场推盘量将较大。随着楼市观望的逐渐减淡，随着楼市政策的小幅宽松，加上产品选择面的增多，预计5月和6月成交量将会有较明显的增长。由于整个2014年市场充满着变数，不确定因素的增多将会改变开发商预期，将采取“以价换量”策略，以理性的价格入市。故接下来5月和6月东莞房价整体走势仍然以平稳或者稳中微升为主，房价上涨的动力不足，同时下降的空间非常有限。

前4月东莞楼市供求平衡，成交减少33%，房价小幅上涨7%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-4月东莞新建商品住宅供应面积约131.7万平方米，同比去年基本持平。从07年以来的历年1-4月数据来看，供应量主要集中在130-140万平方米，今年供应量属于正常水平。2014年1-4月东莞新建商品住宅签约面积约133.7万平方米，同比减少33%。2014年前４月全国多数城市成交量达到3-4成的减少，东莞楼市成交降幅处于全国平均水平。

2014年1-4月东莞新建商品住宅签约均价约9144元/平方米，同比小幅上涨7%，保持着理性的涨幅。2012-2014年东莞房价进入稳定期，房价保持在10%以内的涨幅。

东莞房价连续5个月稳定在9000元之上

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年4月东莞住宅均价约9122元/平方米，同比略上涨8.0%，环比3月基本持平，微涨0.7%，连续5个月价格稳定在9000元以上。