杨红旭：房企开始为昔日扩张失策买单

　　比如，2011年2月上海崇明某地块，出让时溢价率高达115%，属于崇明地区的单价总价双料高价地。然而时隔一年多后，该地块或因市场因素被竞得方退地，并再次进入土拍市场，以底价成交后，较之上次2011年最终成交价缩水近一半。壮士断腕，也算是一种生存智慧吧。

　　2008年四季度和2009年，国家推出了四万亿投资计划，同时狂印钞票，猛发贷款。在房价迅猛反弹，及低息、量大、易批的信贷支持下，在 2009-2011年间，相当多的房企大规模扩张。除了原有的许多开发商企业疯狂购地外，连原本没做过房地产开发的外行，比如浙东浙南的诸多制造业企业，也受不住诱惑加入房地产开发阵营。

　　孰料，2010年房地产调控一波接着一波，而且国家开始收缩银根，加之楼市逐步降温，很多没有经验的开发商很快就懵了，这也成为很多浙商其后(延续至今)悲剧的开始。

　　现在回头再看，2009年购地，时机仅次于2008年下半年，还算不错;2010年和2011年上半年购地，只要是高价地、高价地，多半属于决策失误;2011年四季度至2012年上半年购地，再次重现“抄底”黄金季。

　　与顺驰同为一老板的融创，在2012年初，绿城遭遇困局时(那时绿城境况要好于当前的光耀)，出手相救，同时也以抄底价从绿城手中收购多个优质项目，其后2012-2013年度，融创、以及融绿(融创与绿城合资公司)一跃而起，一鸣惊人，迅猛增长。在当年激进扩张中失去的，重新又在忍耐中获得。孙宏斌，注定是一个传奇。

　　光耀地产，原来一直根植惠州一隅，直至2009年全国楼市回暖、趋热之后，才开始启动大规模的全国扩张战略，2010年和2011年集中购地，从扩张时机来看，属于较差时点。只要是从公开市场拿地，那个时段地价皆较高。一二线城市的地价，需要等到2012下半年，甚至是2013上半年，才逐步慢重新回到2010年的较高水平。光耀地产的扩张时机的失策，也就为其后项目销售遇阻、利润下滑，埋下了祸根。

　　正如光耀地产董事长郭耀名答媒体所言：“如果当时不走规模化，呆在惠州不出来，将来更加没有机会走出来，那么多品牌房企进驻惠州，本土房企很难竞争得过。当时的想法只有快速走出来，快速实现规模化，甚至上市，才有机会在这个行业长久立于不败之地。只是扩张时机欠佳，速度太快，摊子一下子铺得太大，加上政策变化，运气不好，当然也有操作层的失误，导致了一些问题。”

　　数据显示，2010年光耀地产销售金额为40亿元。近几年，从全国来看，正是年销几十亿元的开发商，最具有扩张的冲动。根据笔者的接触和了解，他们的共同特征：发家于某个地级市(东中西部都有)，少数是省会城市，甚至还有来自于县域。在大本营已从事房地产开发十年左右(相当部分属于多元产业集团)，完成了原始积累，必须向外扩张，才有可有进一步做大做强。2009-2011年向三四线扩张的较多，但近两年谋求向一二线扩张的较多。

　　这类企业的老板雄心勃勃，但经验不足，多属摸着石头拓展。扩张的步调有些零乱，尤其是拿地时机方面，或者屡屡错失佳机，或者总在高位抢地。年销 100亿至300亿级别的大中型房企，时机把握能力明显几十亿规模者。不过，就这轮短周期而言，2013年的高价地热(短周期的高位)，注定将套住部分激进者，不管是几十亿规模者，还是超百亿规模者。未来1-3年，不仅有更多中小房企破产，还会看到几个类似光耀地产这样规模的房企的倒下。

　　(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)