吴敬琏：不担心房价降不下去 更担心楼市崩盘

“没弄懂限购解决什么问题”

第一财经：我们刚才谈了食，接着要谈住，您曾经有一个观点说现在房价居高不下是由于货币的超发。您认为货币超发产生的根由是什么？

吴敬琏：货币超发最根本的原因在我看来就是增长模式。用投资来拉动增长，为了保证增长速度达到一定程度。而你自己的实际潜在增长率，就是你现在这种技术水平可以达到的，往往是要超过。超过怎么办，就来发钞票积压这种资源。就因为你寅吃卯粮，超过实际掌握资源的数量，要去用它来支撑增长。所以就会货币超发。

改革开放以后加了一个新的因素，因为这种用投资来拉动增长的模式，它一定会造成一种情况，就是产能过剩和消费需求不足。那么对付这个问题在不改变投资拉动增长方式的情况下，我们学了日本的办法，就是出口导向，把我们富裕的一部分产品卖到外国去。

这在一段时期内起了很好的效果。但再过十年或者更长一点时间以后，所有这些国家都出现了一个问题，就是外汇太多。外汇多了以后就造成一种压力：本国货币要升值。这样对于原来的经济结构就造成了冲击，出口企业出口地区都反对升值。那么政府往往就响应这种要求，中央银行入市干预去收购外汇，来把本国货币压住。于是国家外汇储备就增加很多。比如说近四万亿美元外汇储备，它不是天上掉下来的，它是央行[微博]用它发的货币去买来的。央行货币在我们经济学上叫做高能货币。央行发一块钱造成的购买力不是一块钱而是几块钱。所以近四万亿美元的外汇储备是中央银行发行了几十万亿元的货币买的，这几十万亿元货币经过银行存款变贷款、贷款变存款的作用，就形成了将近一百万亿元的购买力。这就是为什么我说我们的货币超发了。

货币超发后，特别在东亚地区，保值的方法大家首先想到的就是房子。我们的股市又崩掉了，于是就更加集中到房地产市场上。从根本上说，要让房价落下来，就要把货币控制到适当程度。但因为我们的经济在相当程度上是靠货币支撑的，紧缩不能太快。紧缩太快以后泡沫一下就会破，泡沫破了这个灾难太大。

但是它造成的现实问题必须解决，就是人没房子住。这个问题必须马上解决。所以我认为政府应该采取很多发展中国家采取的方式，像廉租房。一是想办法提供一些较低价或者是低价出租的房子；另外一种办法就是给低收入者以住房补贴。

第一财经：政府工作报告也谈到要分类调控楼市，所以老百姓觉得可能又是限购。您怎么看这个分类调控？

吴敬琏：我不大懂为什么要调控，不知道为什么要调控。

第一财经：您觉得还是应该用市场这只看不见的手？

吴敬琏：那是一只看不见的手，货币发行量要尽量下去。另外一个就是政府提供准公共品。因为这是政府的一个基本职责。这是你的基本职责，政府要出手解决这个问题。至于说已经搞了很多年的限购是解决什么问题，我一直没弄懂。

第一财经：如果不限购，那手中持有大量货币的人可能就把这个楼市当做一个投资品或者是投机品了，就会越炒越高。是不是有这方面的压力？

吴敬琏：那么问题在这儿，政府必须考虑发票子的时候是对老百姓保证了你这个票子不贬值的。这是一个信用货币，就是你信任我这个票子是不贬值的。但我又不许你买这个，不许你买那个，这行吗？发票子的时候你是承诺人家这个票子可以买东西的。

第一财经：我身边的一些人听说我要采访吴老，都说问问吴老这个房价会不会出现一个转折点。

吴敬琏：要从根本上解决这个问题，而且平稳地解决这个问题。正如我刚才说的，你不能要求过激。我现在担心的不是它降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。泡沫这个东西最好不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩。