中金彭文生：房价下跌老百姓就更会花钱了

　　其次，我国城镇房地产对消费的财富效应并不像人们想象的那么大。历史数据所显示的实际情况和我们通常理解的房价上涨通过财富效应增加居民消费的观念不同。原因在于中国房价上升，所带来的财富效应有下列显著的特殊性，限制了财富效应的发挥。

　　中国二元城乡结构，大部分农村居民无法享受城镇房价上涨带来的财富效应。当前中国城镇化率54%，意味着农村常住人口数量仍然庞大，农村人口的住房存量高达 238亿平米，与城市房屋存量基本相当。但如此庞大的农村住房无法自由买卖，使得6.3 亿农村人口不能享受到房价上涨，地价升值所带来的财富效应。

　　城镇常住人口中非户籍人口住房自有率低。我国城镇常住人口占总人口比例为54%，但其中拥有城镇户籍的人口占总人口比例只有35%左右。也就是说城镇常住人口中超过三分之一是非户籍人口。而非户籍人口在城镇拥有住房的比例很低。一些城市的调查显示非户籍人口住房自有率只有20%左右。因此，对大量常住城镇而 没有户籍的人口而言，城镇房价上涨的财富效应可能为负。

　　中国房地产市场以新房交易为主。2000年以来，美国房屋存量增速年均仅1%，而中国同期高达8%，说明大量新房上市是房地产交易的主体(图表4)。

图表4：中国新房供应增长快。

　　由此带来二手房的财富效应兑现有一定难度，所以老的购房者的消费需求难以受财富效应的带动。而新房价格持续上升，又挤压新的购房者的其它消费需求。

　　我国收入分配和财富分配差距大，因此房价上涨带来的财富增值在人群中的分布不均，而可以享受到财富增值的人群边际消费倾向不高。经济学中边际消费倾向的概念用于衡量收入在边际上的增长所能带动的边际消费量。我们如果计算各省的边际消费倾向，可以明显的观察到人均可支配收入相对高的省份的边际消费倾向低于收入相对较低的省份(图表5)。这说明财富效应比较显著的群体(富人或富裕省市)对消费在边际上的贡献是低的，这也限制了财富效应的发挥。