合富：成交持续“价”升“量”减（国庆期小结）

一．09年东莞楼市整体环境

土地市场

09年前三季度东莞全市共成交商住地28宗，成交总面积为97.4万平方米，成交总金额为36.7亿元，同比08年的29宗、142.6万平方米、57.6亿元都有一定的下滑，主要是今年的商住地供应量明显减少。

09年上半年的商住地成交量非常小，仅为29.2万平方米、12.7亿元。进入第三季度商住地成交量明显增加，单是第三季度商住地的成交面积就高达68.2万平方米，占今年前三季度总成交量的70%。第三季度优质地块的不断高价成交，让沉寂已久的东莞土地市场火热起来。

09年前三季度由于后期优质地块的成交拉升了整体的地价，前三季度商住地平均的楼面地价为1714元/平米，同比08年的1668元/平米小幅上升3%。而城区的地价则比去年明显提升，如南城东骏路地块，去年两度遭遇流拍，今年以高于起拍价142%的高价成交，体现出土地市场的明显好转。

住宅市场

新增供应不足 成交持续“价”升“量”减

4-8月 新增供应持续下滑，8月跌入谷底，9月供应井喷，10月成交价量双升有待考验

房价惊现史上罕见“七连阳”，9月整体均价达史上之最

价格持续上扬，市场渐显观望，供应节奏滞后，成交由前5月的“四连阳”转为5月后的“四连阴”

市场以刚性需求为主导，投资需求增加，中小户型需求强劲，9月前供应短缺

二．09年9月至国庆楼市特征

（一）分布格局

存货迅速被消化  在售楼盘数量大幅减少

今年“十.一”主要在售楼盘数量大幅减少，较“五.一”大幅减少12个，较去年“十.一”大幅减少13个

主要在售盘约35个

其中： 南城：16个 东城：12个 莞城：3个 万江：4个

其中： 洋房：22  公寓：10个 别墅：3个

（二）供应量

整体供应水平低于07、08年同期

08年对09年较低的市场预期与09年出乎意料的楼市回暖的反差，使楼市新开工步伐跟不上销售节奏，随着市场存货迅速被消化，市场可售楼盘及产品数量得到减少

今年9月至国庆城区新推货楼盘约12个，比08年同期减少6个，比09年同期减少7个；推货总套数约2700套，供应水平均低于07、08年同期。

9月至国庆城区新盘上市楼盘约3个，分别为万科金域华府、光大景湖时代城和光大黄旗印象，新盘数量与08年相当，比07年少2个。

（三）国庆签约

房价同比08年上涨超三成，直逼07年同期水平

今年国庆，东莞住宅签约面积与07、08年同期表现没有实质的差别，基本维持在4-5万平方米上下水平

全市住宅签约金额超过前两年，达2.65亿元

全市住宅签约均价表现较大的涨幅，均价约6390元/平方米，同比08年上涨达34.9%，房价直逼07年，同比07年仅下降244元/平方米。

（四）产品

以中小户型供应为主，满足刚性需求，弥补市场空缺

09年东莞楼市的出乎意料回暖，很大程度归功于刚性需求的释放，中小户型在09年上半年迅速被消化，此类产品经历数月的断货期，9月至国庆期间城区以中小户型供应为主，满足刚性需求，有效地弥补市场空缺。

9月至国庆东莞城区推货楼盘约12个，其中主力户型130平方米以下楼盘达8个； 南城区供应增加较明显，同比增加近五成，东城和莞城供应萎缩，减幅均超过五成。

（五）人气

人气分化明显 中小户型新盘人气火热，中大户型旧盘人气一般

（六）需求

以刚性需求为主 ，中小户型畅销，中大户型销售欠佳

（七）潜在

不少项目进行新品预告 10-12月将现供应小高潮

10-12月，城区将有众多项目新品上市，如中信凯旋国际，金域中央，国际公馆香榭里，御泉山，江南第一城，森林湖，天诚国际，精英世家，清华居，花园城，天骄峰景等超过10个项目新品供应。以南城区供应为主，产品涵盖别墅，公寓和洋房。

（八）营销

多了实在，少了花哨，更多的是硬战

小结：

人气增加   整体温和   局部火热   分化明显

中国经济处于企稳回升时期，逢新中国60大庆，“保十”志在必得，宽松货币政策仍在持续，宏观信息面积极向好，楼市整体仍处蜜月期。

东莞楼市在全国回暖行情中表现突出，刚性需求的迅猛释放及楼市新增供应节奏的严重滞后导致市场可售货量急骤减少，市场存货以中大户型为主，中小户型供不应求。

9-10迎来供应高潮，中小户型经历数月的断货期后得到有效补充，楼市分化明显，楼市成交向优势资源集中，向中小户型项目集中，市场呈现“一半火焰，一半海水”。

房价“七连阳”，成交“四连阴”，“价升量跌”现象明显，市场观望渐浓，楼市营销多了实在，少了花哨，更多的是硬战，楼市博弈愈演愈烈。

总的来讲，今年国庆人气增加，整体温和，局部火热，分化明显。