瑞峰：新增供应集中放量 消费者观望加深（9月）

一、重要新闻回顾

——上月广东CPI环比涨0.2% 已连续第三个月环比上涨

国家统计局广东调查总队昨天公布的数据显示，8月份，广东居民消费价格（CPI）与去年同期比下降3.1%，环比上涨0.2%，这是今年6月份以来连续第三个月环比上涨，但涨幅比上月收窄0.3个百分点。

——莞8月新增贷款89.44亿 环比增2.62%

据人行东莞中心支行昨日发布的统计数字显示，8月份，东莞本外币各项贷款增加89.44亿元，环比增长2.62%。7月份本外币各项贷款环比增长1.86%，比全省高0.83个百分点，比全国高0.78个百分点；8月份贷款增量仅次于广州，环比增长3.2%，比全省高2.27个百分点，比全国高1.85个百分点。连续两月贷款增速高于全省和全国，在今年尚属首次。

——银监会二套房政策落地东莞四大银行严格执行

东莞二套房贷收紧的消息一直纷纷扰扰未有定论，9月初，银监会收紧二套房贷的要求近期已落地东莞，四大国有银行包括中国银行东莞分行、工商银行东莞分行、农业银行东莞分行和建行东莞分行目前都已中止了二套房贷优惠政策，购买第二套商品房的消费者均要按照“首付4成、利率上浮10%”执行。

——楼市回暖助推房企业绩 大举融资盘活现金流量

76家房地产公司如约披露了上半年的经营业绩情况。受上半年房市急速回暖的刺激，房地产类上市公司业绩转好迹象明显。在销售业绩转好的同时，房地产公司还积极拓宽融资渠道，现金流状况普遍好于去年同期。

——房企融资野心越来越大 九月至少３０家备战上市

“金九银十”的光环未能带来成交量的走升，但这丝毫没有阻挡房企融资的野心。据悉，9月到年底的这段时间，将成为房地产业密集融资的高峰。目前至少有30家房企正在进行A股或H股的上市计划。如果这批房企IPO成功，募集资金总规模将超过1000亿元。

——龙光集团品牌换标完成蜕变 欲立足深圳辐射十城

8月31日，龙光集团暨龙光地产在深圳福田香格里拉酒店举行新品牌形象发布会。龙光地产董事副总裁肖林伟在会上表示，龙光已经完成了从区域开发企业到城市运营商的蜕变，“换标”标志着龙光立足深圳辐射十城的信心。他还表示，近期拿地动作大是因为看好今年下半年和明年的市场。

——东莞城轨建设获批准 今年至2015年建设37.37公里

经国务院同意，国家发展改革委于2009年7月印发了《国家发展改革委关于审批东莞市城市轨道交通项目近期建设规划（2009－2015年）的请示》（发改基础【2009】1919号），批准实施东莞市城际轨道交通近期建设规划。

——东莞与深圳、惠州有望再通四条城际公交

今年内，东莞与深圳、惠州两市预计将新开通4条城际公交线路，这将更有效解决莞深惠三地居民跨界出行。今年5月，省交通厅制订了《〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要〉交通一体化(公路水路)实施方案》，积极推进珠三角毗邻市间公共交通互联互通。目前，珠三角客运班线公交化进展顺利。

——东莞篮球中心月底开建 打造省内规模最大体育馆

我市市属重点工程——市篮球中心工程进入实质操作阶段。市建设工程交易中心近期发布了市篮球中心工程施工招标公告。公告称，市篮球中心计划在今年9月28日开工，2011年9月17日竣工。据了解，本次招标为篮球中心工程施工总承包，投资金额约36311.7285万元。篮球中心总投资约63895万元，其中建安工程费约为54331万元。

——南城宏图片区规划通过 核心总部基地即将崛起

东莞核心总部基地即将崛起南城区宏图片区总部基地详控规划获得通过，土地拍卖工作预计下月启动。

——南城首家五星级电影院落户鸿福商圈 国庆前亮相

南城首家五星级电影院及大型的室内游乐场将落户鸿福商圈,预计国庆前可以投入使用。广大市民又多了一个娱乐休闲的好去处。
时尚岛发展商开发商表示,目前主体工程已经完工,根据计划将在9月28日到30日间择期开业。南城经贸部门表示,随着南城第三产业步伐的加快,鸿福商圈已经初步形成了一个集购物、餐饮于一体的大型综合性商业中心。娱乐产业的引入,填补了鸿福商圈休闲娱乐产业这一空白,必将大大增强整个商圈的综合竞争力。

——塘厦沿河路工程于10日竣工 将改善交通运输能力

塘厦沿河路道路升级改造工程，将于9月10日竣工。工程竣工后将提高塘厦至清溪、凤岗等地的交通运输能力。沿河路是塘厦镇中心的主干道，连接省道S358，是通往清溪、凤岗等地的必经之道，每天有上万辆车辆经过此地。改造前的沿河路车流量大、道路历史久远，导致路面破损严重；此外，沿河路也没有人行道，市民出行必须直接走上车道。人车交流，促使该路段经常出现交通拥堵。今年元月份，塘厦镇政府出资约500万元对沿河路进行升级改造。工程包括建造一条长1.4公里，宽1米的人行道和沿河护栏等。

——国土部称地方政府勿纵容囤地 重申小产权房违规

国土资源部近期充分表达了政府从重治理开发商囤地现象的决心。继8月24日明确表态要求加强监管之后，国土资源部网站昨天正式公布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（下称《通知》）。

《通知》明确要求，地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。这意味着，未来各地的土地开发情况将全部公开，随着地方用地情况曝光，开发商囤地现象也将无所遁形。

——东莞建设局房管局抽查楼市秩序 楼盘未公示售价

9月1日，东莞市建设局与房产管理局联合下发了《关于开展全市房地产市场秩序专项检查的通知》，这是建设部门继2006年下发《关于规范房地产开发经营行为的通知》后，又一次在全市范围内展开房地产市场秩序专项检查。目前本次专项检查尚处在企业自查阶段，进入10月份，建设局和房管局将组织检查组进行分片抽查。

——东莞建设局：国庆前大检查 问题项目不整改的一律停

为保障国庆前后全市建筑施工安全生产，防止发生重、特大建筑施工安全事故，东莞建设局将9月对全市在建房屋建筑和市政基础设施工程进行施工安全大检查。

——１０月１日起建筑工程项目未通过审查 不能开工

东莞市将从下月1日起实施建筑工程开工安全条件审查制度，不具备安全生产条件的建筑工程项目，将不予颁发施工许可证。根据要求，东莞全市房屋建筑和市政基础设施工程开工安全条件审查工作的监督管理将由东莞市建设局负责，建筑工程开工条件审查工作将由建设工程安全监督站(以下简称“安监站”)具体负责。建设单位在开工前，须及时组织施工单位和监理单位落实建筑工程开工安全条件的各项内容，如实填写有关材料后自行向安监站申请进行建筑工程开工安全条件审查。

——中国新高价地诞生 中海地产70亿元夺长风地块

9月10日下午，上海普陀长风6B、7C地块成功拍卖。最终中海地产公司以70.06亿夺下了长风地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，溢价率达129%。长风地块6B、7C地块一举夺下“中国高价地”称号。

——土地需求强烈 东莞今年所办理土地流转达３３宗

随着东莞经济的发展，特别是经济危机之后，对土地的需求更加强烈，集体建设用地使用权的流转越来越活跃。今年1月~8月份，东莞一共办理了集体建设用地使用权流转33宗，面积达895亩。据统计，目前，我市集体建设用地使用权流转每年以25%的速度增长。

——土地闲置两年也不一定收回 将视实际情况而定

最近，市国土资源局表示,今年东莞调整了闲置土地处置政策,闲置两年以上的土地是否收回将视实际情况而定。

市国土资源局有关负责人表示,省国土资源厅出台了相关政策,明确现代产业项目确已落实且承诺一年内动工建设的,属使用闲置未满两年的土地,土地闲置费减半收取；属使用闲置满两年以上的土地,可暂不作收回土地使用权处理且土地闲置费减半收取。东莞参照并执行此规定,放慢了处理闲置土地和征收闲置费的步伐。

——松山湖9宗地块上市 逾36万平米面积最大7万平米

近期松山湖成了土地出让的“大热门”。继近日多宗土地“嫁出”之后，又即将有9宗共计超过36万平方米地块上市交易。业内人士预计，随着经济的逐渐复苏，松山湖土地出让和成交的“旺季”还将持续。

——松山湖北部工业园两宗地块1.0392亿落入万科户口

9月9日上午10点，松山湖北部工业园编号为2009T031、2009T032两宗地块在东莞国土资源局公开拍卖，该两宗地块建筑面积共为13584.2平方米，容积率均不得高于1.8，建筑密度均不得高于4.5%。两宗地块捆绑出让起始价为10392万元，报价增幅100万元，两宗地块的建设工期均为2年。

——南城宏伟路东侧一商住用地过亿出让 月底将上市

位于南城宏伟路东侧的一宗超过3万平方米的商住用地，将在9月底正式上市，挂牌日期为9月25日至10月13日，起始价为1.115亿元。

今年市国土部门推向市场的城区商住用地并不多，优质的土地更为稀有。此次挂牌的土地编号为2009G 030，位于南城宏伟路东侧，用地面积为32521平方米。容积率为2.45，相对适中，建筑密度不超过25%。

二、土地市场

1．新增供应量

——商住用地新增供应量萎缩，放量依然谨慎

据东莞市国土资源局公布的土地供应数据显示，9月新增土地供应与商住用地供应继续走落，土地总供应面积31万㎡，其中商住用地供应仅3万㎡，分别位于南城区和清溪镇。总体土地供应较集中于松山湖以及镇区，以科研设计和工业为主。商住用地市场放量依然谨慎。

2．商住用地交易

本月仅有1宗商住用地成交，地块编号为2009G029,位于常平镇还珠沥村。该地块总面积为53333平方米，容积率为2.0，地块最后被富盈地产以高于起拍价76%的1.6亿元拿下，楼面地价为1500元/平方米。

3．商住用地供需对比

09年东莞商住用地供需持续增加，本年只用第一季度位于中堂一宗大面积商住用地供应流拍，没有了08年土地市场频频流拍现象。第二、第三季度供应力度加大，且地段较好，第三季度多数地块出现溢价成交，地价上涨。

4．土地状况分析

——土地市场科研为主，本月商住用地比较沉寂

本月土地市场放量继续谨慎，供应多集中于松山湖片区，以科研为主。成交方面，由于上月供应量少导致本月只有1宗商住用地成交。纵观全局，9月的东莞土地市场比较沉寂。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——新增供应集中放量，但整体供应理性，后市供需较平衡

商品房总体供应情况

上个月新增供应量创新低为本月供应放量作铺垫，9月为传统的“金九银十”销售旺季，加上迎接60周年国庆和中秋双节点的到来，东莞商品房新增供应集中放量，与上年同期相比涨幅3成，商品住宅新增供应量达到75万平方米，是08年以来月度供应新高，开发商抢占十一黄金周前推盘意图明显。

尽管本月供应集中放量明显，但第三季度整体供应量基本与上季度持平，而与上年同期相比供应萎缩超过2成，在经历过08年的调整期之后，09年初的一波销售小高潮带动下，开发商依然较理性地选择性入市，供需压力相对缓和。

新增供应明细

——城区几大楼盘入市，镇区项目纷纷抢在黄金周前进场

众多项目纷纷抢在金九上市，其中新上市项目达到12个，其中包括城区大力推广的光大两个项目景湖时代城和黄旗印象在同一天开盘，万科的金域华府也在月底备案，10月8号开盘；镇区中金地项目博登湖二期壹墅间在通宵认筹后盛大开盘，松山湖和堂项目也在本月备案预售。

新增供应区间比例

9月新增供应商品住宅面积区间比较均衡，其中90㎡以下的小户型占本月供应量50%，而且各户型供应量的大幅增加，70-130㎡自住户型总供应3691套，特别是城区几大关注楼盘均在9月底10月初入市，有效缓解城区自住户型供需结构性失衡局面。

新增供应量走抛

本月供应集中放量，导致月度供过于求，实际上部分项目延后或抢先在10月前供应是导致8月供应创新低，而9月供应放量的主要原因，随着成交量的萎缩，持续的供不应求现象得到扭转。8、9两月的总体供应量与这两个月的成交量基本持平.第三季度整体供应量与第二季度基本持平，同比继续回落超过2成，08年以来季度供应量一直在110万平方左右，供需逐步平衡。

商品房累计存量

商品房存量在连续9个月下跌后，在新增供应集中放量下回升，截止于9月30日，东莞商品房可售存量499万平方米，成交回落导致存量回升，未来在本月入市的几个项目后续加推和准备备案预售的中信凯旋国际等项目陆续入市。

2．商品房成交分析

——普通住宅签约均价六连阳，成交量持续回落，季度环比回落近3成

商品房成交总体情况

9月及第三季度成交量持续萎缩，由于08年的调整性价比渐趋合理，加上利好政策导致刚性需求在第二季度集中释放后，随着整体价格的修正上涨，抑制需求的进一步释放，出现价增量跌的情况，个盘销售情况逐步出现分化现象。第三季度签约量约124万平方米，环比下降接近3成。

商品房需求趋势

第三季度成交量在近几个季度冲高后回落明显，受价格上涨和供需结构因素影响，成交量回落在预期之中。虽然在第二季度刚性需求集中释放，但整体成交量较08年稳步回升，展望第四季度成交量与价格之间搏弈，价量相对第三季度平稳。

整体签约均价走势

9月东莞普通住宅签约均价5864元/平方米，环比增幅2.04%，签约均价已达08年初水平，连续出现6个月的上涨。相比上年底，价格增幅已达15.37%。虽然东莞二套房贷利率优惠政策已落实收紧，导致部分成交量萎缩，但并未影响到价格的持续上涨，部分项目以非毛坯面市，也一定程度上拉升签约均价。

各区域签约情况

各区普涨局面结束，个盘入市价格影响区域均价的程度加深，分化情况渐现

9月各区域没有出现8月的普涨现象，涨跌各半，其中涨幅较大的是东城、万江和塘厦，东城是由于大户和公寓项目销售较好而均价相对攀升，塘厦镇主要是受金地博登湖二期入市拉升普通住宅签约均价，万江区是理想0769的复式公寓和悦湾江景复式洋房签约占该区比重较大导致价格环比上涨。莞城区本月以普通洋房签约为主，松山湖价格因和堂项目入市为主导。

各物业类型成交情况

普通住宅各类别成交量环比继续回落，别墅成交量萎缩超4成

9月份东莞商品房各类物业成交套数均出现不同程度的跌幅，其中别墅项目跌幅最大，约45%；美墅类别则相对下跌较少，环比仅跌幅约3%，价格只有高端洋房略微下跌，别墅项目因产品相关因素的影响签约均价上下波幅较大。公寓项目因长安的沃多夫项目带非毛坯修入市而拉升均价环比上涨4.7%。

签约排名

3．潜在供应分析

——季度新开工面积环同比上升，项目动工入市意愿呈现

潜在供应走势

9月新开工面积全面回升，新开工量达117万㎡，环比8月激增约100万㎡，达到09年以来最高位水平。季度环比增幅接近100%，与上年同期相比是近一年半以来首次出现正增长，项目动工入市意愿呈现。在传统楼市“金九银十”的市场氛围下，开发商为迎合市场和营销需要，大量推盘入市 。

各区域开工明细

4．楼盘活动