星彦：市场需求略有下降 价格呈上扬趋势（9月）

第一部分：产经要闻

热点透视——

热点一：国务院发布《集约用地通知》明确闲置土地收费标准

事件回放：9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费。

星彦评论：这一政策的助推，必然是一举多得。第一迫使房地产商加大房地产建设投资，真正拉动经济增长。第二房地产开工增加后，可增加未来供给，降低涨价预期。第三房地产建设商资金投入加大，需要快速回笼资金，促使房地产商降价销售。可直接平抑当下奇高的房价。第四消耗了房地产手中的资金，愈演愈烈高价地现象将得到有效遏制。第五淘汰那些囤地倒卖投机于房地产行业的不良企业，促使房地企业优化整合，良性发展。

热点二：国庆长假拉动国内经济消费，却拉不动中国楼市

事件回放：今年的中国长假让全球经济为之一振。在今年国庆节中秋节8天假日期间，实现旅游收入1007亿元，比2008年“十一”黄金周增长26.4%；10月1日至8日，全国实现消费品零售额约5700亿元，日均零售额比去年“十一”黄金周增长18%左右。各地家用电器、通讯器材、金银珠宝、汽车等商品热销，到处都是捷报，而楼市反而是一片萧条。“十一”黄金周期间从数据统计看到，北京、上海、广州、南京、深圳等全国各地商品房交易趋于平淡，交易量与往年相比(去年除外)较低，成交情况也不尽理想，整体下滑了20%～30%左右。

星彦评论：为什么长假拉不动楼市的原因，其一，大部分市民认为楼价已达到新的高位，不排除国庆后楼市有转向的可能性，仍然持币观望，说明市场刚性需求依旧不减；其二，今年国庆黄金周与以往不同，开发商促销力度大有减少，大多数老盘新货折扣几乎为零；其三，于今年楼市全面回暖，开发商手头余货消化快，不少开发商仅上半年已完成整年销售任务。其四，今年国庆，大部分市民纷纷走出家门放松心情，选择外出旅行，现然看房人气不足，促使房产交易下降。

宏观指标分析——

1、八月全国财政收入5237.47亿元，同比增长36.1%；

1-8月全国财政支出情况一览表：

来源：根据国家统计局公布数据收集

8月份，全国财政收入5237.47亿元，比去年同月增加1389.54亿元，增长36.1%。其中，中央本级收入3059.95亿元，同比增长51.2%；地方本级收入2177.52亿元，同比增长19.3%。本月收入增长较快，主要受去年8月份收入基数较低、今年又有一些一次性或不可比增收因素影响。

近几个月来，全国财政收入呈逐月回升态势，1-8月累计收入实现了正增长，但增长幅度比较小，特别是中央本级收入仍然下降1.6%，除与去年同期基数较高有一定关系外，主要是受经济增长放缓、企业效益减少、结构性减税很多、出口退税大幅增加以及物价下降等因素的影响。1-8月中央本级收入累计增幅比预算要求的增幅低11.4个百分点，完成预算任务仍然艰巨，全年财政收支紧张矛盾突出。

2、八月份人民币贷款增加4104亿元

08年至09年人民币新增信贷示意图：

8月末，金融机构人民币各项贷款余额38.52万亿元，同比增长34.11%，增幅比上年末高15.38个百分点，比上月末高0.16个百分点。1-8月人民币各项贷款增加8.15万亿元，同比多增5.04万亿元。当月人民币各项贷款增加4104亿元。银行间市场人民币交易活跃，市场利率有所下降。2009年8月份银行间市场人民币交易累计成交11.84万亿元，日均成交5639亿元，日均成交同比增长16.60%，日均同比多成交803亿元。

3、八月份全国70个大中城市房价同比上涨2.0%

全国70城市房价同比涨幅变化图：

据国家统计局月度形势报告，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1.0个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份相同。

1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%，增幅比1-7月提高3.1个百分点，比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%，比1-7月提高2.7个百分点，比去年同期回落20.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.29亿平方米，同比增长13.5%，增幅比1-7月提高1.0个百分点；房屋新开工面积6.31亿平方米，同比下降5.9%，降幅比1-7月缩小3.2个百分点；房屋竣工面积2.92亿平方米，同比增长25.1%，增幅比1-7月提高0.4个百分点。

1-8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4%。1-8月，商品房销售额23464亿元，同比增长69.9%。其中，商品住宅销售额增长74.6%，

4、八月份国房景气指数为100.08比7月份提高2.07点

国家统计局今日发布的数据显示，8月份，全国房地产开发景气指数(简称"国房景气指数")为100.08，比7月份提高2.07点。房地产开发投资分类指数为97.75，比7月份提高1.47点;本年资金来源分类指数为105.82，比7月份提高2.51点;土地开发面积分类指数为93.25，比7月份提高0.70点;商品房空置面积分类指数为89.31，比7月份提高0.68点;房屋施工面积分类指数为94.95，比7月份提高1.11点

5、八月CPI同比下降1.2% PPI下降7.9%

国家统计局发布的数据显示，8月份我国CPI同比下降1.2%，PPI同比下降7.9%。

分经济类型看，8月份，国有及国有控股企业增长8.6%，集体企业增长10.9%，股份制企业增长14.7%，外商及港澳台投资企业增长8.0%。分轻重工业看，8月份，重工业增长13.2%，轻工业增长9.8%，国内工业生产继续加快增长。

1-8月份，城镇固定资产投资112985亿元，同比增长33.0%，比上年同期加快5.6个百分点，比1-7月加快0.1个百分点。其中，国有及国有控股投资48729亿元，增长39.9%；房地产开发投资21147亿元，增长14.7%，城镇固定资产投资增长略有加快。

6、八月东莞市居民消费价格总水平（CPI）同比下降4.2%

09年8月，东莞市CPI同比下降4.2%，降幅比7月份收窄1个百分点。1-8月份累计下降3.4%。从环比看，CPI比7月份下降0.5%。其中，居住类价格是环比中，唯一上涨的指标，上涨指数为0.2%。

7、8月东莞外贸进出口降幅年内最小

八月份东莞创下今年以来最佳外贸成绩85.5亿美元，同比下降18.7%，是今年以来单月降幅最小的月份。1-8月，东莞全市出口总额为337亿美元，下降22.5%；进口239.1亿美元，下降29%。

要闻综述——

央企国资保值增值率105.9% 规模续扩大利润下滑

中央企业2008年各项经营数据全部出炉。因自然灾害、国际金融危机冲击等因素影响，九大行业中除商贸企业外的八大行业均出现利润下滑，但中央企业国有资产仍实现了保值增值，平均保值增值率为105.9%。数据显示，2008年末，141家中央企业拥有国有资产总量55574亿元，比上年增长8.6%，其中：国有资本及权益为54343.7亿元，比2008年初增加3022.1亿元。扣除各项客观增减因素后，2008年中央企业平均国有资产保值增值率为105.9%。

中国粮食产量将再创新高 40年来首次连续6年增产

最新统计，目前，全国秋收已完成58%，接近六成，秋冬种全面展开，完成了24%。今年全年粮食生产大局已定，预计全年粮食产量将再创历史新高，实现近40年来首次连续6年增产。尽管今年粮食生产面临基数高、灾情重等多种不利因素，但在一系列强农惠农政策的强力拉动下，粮食生产依然保持增长态势。

今年中国旅游接待将超20亿人次 旅游收入1万亿元

中国旅游研究院10日发布的《2009年前三季度旅游经济运行分析和全年趋势预测》显示，今年第四季度，我国旅游业将延续前三个季度的良好势头，预计全年旅游接待总人数将超过20亿人次，国内旅游收入接近1万亿元。

中国多地房贷政策收紧 北京二手房商贷继续从紧

近日获悉，除此前已明确要“加强管理”的二套房贷外，南京住房公积金贷款政策、上海二套房贷政策相继收紧。目前北京二手房商贷业务也已全面从紧，新房商贷则因风险可控性较强继续保持宽松。据银行人士透露，虽然房价高涨导致市场交易量明显下滑，但总体来看二手房市场现在仍然比较稳定，从银行角度说，目前并没有“拒客”之心。

上海银监局重申：严格执行二套房贷政策

近日，上海银监局向辖内各商业银行下发《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》，重申各行应严格执行二套房贷相关政策。《通知》要求，各行应认真贯彻执行住房按揭贷款首付比例及利率等方面规定，特别要严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按揭贷款业务的过度竞争。对于支付房产中介营销费用的问题，各行要通过上海市银行同业公会进行协调，推进形成相关同业公约或规定。

成都：十一逛房交会产权过户“立等可取”

10月2日至10月6日，第34届成都市房地产交易会将在新会展举行。成都市政务服务中心房产分中心的二手房买卖过户、商品房产权办理将在房交会期间配合展会照常上班。二手房交易在具备成都市存量房网上签约系统签约资格参展公司成交的客户，以及满足条件的个人之间交易的客户，均可以在房产分中心买卖过户窗口实现“立等可取”办证服务，从初审受理到过户领证最多仅需60分钟。

武汉：个人无偿受赠房屋 10月起不征收个税

据了解，从10月1日起，武汉市个人无偿受赠房屋不征收个人所得税的相关审核，由各区地税局负责。市、区房产管理部门负责相关初审工作。市房地产交易管理中心在其官方网站公布个人无偿受赠房屋不征收个人所得税范围。市房地产交易管理中心在其官方网站公布个人无偿受赠房屋不征收个人所得税范围。

大连：9月份商品房成交量首次回落 均价再创新高

经历了数月的成交高位后，9月份大连市内商品房成交量首次回落，共成交5240套，环比下降21.30%，但仍然维持在较高水平。而成交均价则再创2009年单月新高。据最新分析报告显示：9月大连市内共成交商品房5240套，环比下降21.30%，同比增长160.96%，较2007年同期增长56.32%。

北京：9月北京房价现半年内首次下跌

统计显示，9月的北京商品住宅市场，成交均价出现半年内的首次下跌，环比上月跌幅为2.42%。分析报告称，9月成交均价下跌与近半年的房价上扬过快有关，消费者观望情绪渐浓，对短期调整的预期逐步加深，加快了市场调整的节奏。

第二部分：土地市场分析

一、总体特征分析

本月商住用地环比上月下降38.2%，其中商业供应用地面积占比33.8%。

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

据东莞市国土资源局公布的土地交易数据显示，2009年9月份东莞全市新增土地29宗，总供应面积为1099028㎡。环上升161.6%，同比上升224.1%。其中商住用地供应宗数8宗环比8月上升了一倍，供应面积占总面积的33.0%.另外有7宗工业用地、8宗科研设计、5块商业用地和1块服务设施用地（幼儿园）。

二、09年8月份土地供应明细

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年9月东莞市国土资源局挂牌29宗土地，总供应面积为1099028平方米。商住供地供应占比为33.0%。其中黄江镇供地4宗，所占比例为36.8%；松山湖供地4宗，供地面积占16.9%；麻涌镇供地3宗，占17.4%……

三、09年8月份土地交易情况

数据来源：东莞星彦地产市场研究监测

2009年9月，全市共9宗出让地块成交进行，其中有一宗在松山湖北部工业园面积257662㎡的工业用地未能成交。其他8宗信息中有2宗商业用地、1宗商住用地、1宗工业用地、3宗科研用地和1宗仓储在本月交易成功。本月共成交面积为496738㎡，环比上月下降22.9%。

第三部分：商品房新增供应分析

一、总体供应特征

09年9月东莞全市商品房新增供应面积51万㎡，较上月有大辐回转；

根据东莞星彦地产市场研究部监测结果显示，2009年9月份有9个楼盘项目有新增供应，新增供应面积为515680平米，环比上月上升268%，较去年同期下降9.7%%。其中住宅新增供应面积为461222平米，共4190套，面积环比上月上升442.4%，同比去年下降11.9%；新增供应住宅套均面积为110㎡，与上月的套均面积160.4㎡小幅下降，说明新增供应户型结构以中等户型为主，反映市场需要改善性需求为主。另外，本月值得注意的是，凤岗镇中心区卧龙山花园小区翠湖区80㎡左右的小面积公寓700套，共59912.55㎡；别墅有78套，共44476.78㎡；几乎接近9月份住宅供应总面积的五分之一。

9月份新增商品房供应总体情况：

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

二、08-09年新增供应月度走势图

新增供应量在经过上个月的低糜状态后，9月供应大辐恢复。

东莞楼市8月份新增供应量接近十年前的水平，市场供需出现严重失衡。从最新得到的数据来看，9月份新增供应有所回升，接近去年同期水平，但仍有差据。纵观08年4月以来的每月新增供应，今年波动较大，且除4月份外整体形式不如去年。预计十月份新增仍会上升，但辐度不会很大。

三、9月份新增供应凤岗镇居首，城区25个楼盘有供应

2009年9月份共有25个楼盘项目有新增供应，供应区域主要分布在东城区、南城、莞城、凤岗镇、清溪镇、厚街镇、万江镇、松山湖、横沥镇、虎门镇和塘厦11个行政区。供应楼盘主要为和堂、卧龙山花园、江南第一城、天骄峰景、卓越大厦、塞纳河畔、枫林公馆和春天印象等。其中凤岗镇的卧龙山花园以82864.06㎡供应最多，其类型包括住宅、别墅和车库。

四、09年8月份商品房供应类型情况

新增洋房类型最高，占总供应面积的31.96%

从监测数据来看，9月份东莞全市主推洋房，共4090套，面积为410653㎡，占总供应面积的80%，主要供应楼盘有万科•松山湖1号花园枫林湖、松山湖新竹路2号和堂、凤岗镇中心区卧龙山花园住宅小区；别墅供应有共100套，面积50569㎡，主要供应楼盘有凤岗镇中心区卧龙山花园住宅小区、塘厦镇塘坑水库旁新世纪尚居；另外，办公类型供应面积20255㎡，仅南城区新城市中心东莞市商业中心183套；商铺类供应面积19172㎡供应套数320套；车库类型则较少，供应面积4782㎡，共412套。

五、9月份供应面积区间分布情况：

小户面积区间投放活跃，61-100㎡区间占26.1%；

根据监测结果统计显示，从9月份新增供应的户型面积区间分布来看，小户面积区间新增供应量最多，供应面积134766㎡，占比供应的26.1%；141-180㎡区间大面积户型占15.3%，21-60㎡区间面积占12%。从供应区间的前三位来看，小户型占绝对优势，141-180也不属于特大户型，这说明市场的供应向经济适用偏斜，正逐步与社会需求接轨。

六、9月份供应户型结构情况：

户型供应基本平均，两房、三房户型结构供应共占五成

根据监测结果统计显示，9月份小户型是供应主流，二房供应占29%，三房占26%，共计55%。本月户型供应与上月有较大变化，主要是因为凤岗镇中心区卧龙山花园住宅小区依山区共推出80㎡两房658套，面积为56810㎡。五房以上供应较上月大辐减少，上个月占五成，本月仅占13%；一房供应有所增加，本月占总供应面积的12%。

第四部分：商品房成交分析

一、 东莞全市商品房成交总体情况

住宅成交量环比、同比双下滑。

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

根据东莞市房产管理局显示，2009年9月东莞市商品房总成交面积36万㎡，成交套数3488套，成交量环比8月份下降21%，同比去年上涨48.9%。其中，住宅成交面积为33.6万㎡，成交套数2965套,环比下降16%，同比去年上升27.6%。非住宅成交面积为2.8万㎡，成交套数为523套，环比下降35%，同比上涨53.8%。

二、2008年1月-2009年9月度普通房价变动率

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

住宅成交价格月度走势

本月市场需求略有下幅，价格呈上扬趋势。9份东莞全市共成交商品房住宅面积33.6万平米，套数2965套，总成交住宅金额达23.47亿元。普通住宅成交均价为6986元/平米，价格有所上涨，上升幅度为8.4%。

在2月份以来，东莞楼市的住宅成交量是节节攀升，随着成交量的上升，房价也是小幅快跑，由于前几个月消化太快了，到了8、9、10月份市场可售货量稀少，成交量回落也是必然。房价在高端住宅的拉升作用下，出现小幅上涨也是情理之中。

三、 区域成交情况

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年9月份，东莞全市共33个行政区域显示签约备案，9月份东莞商品房总成交面积逾36万㎡，共成交套数为3488套，其中城区成交套数887套，所占比为25.4%；镇区成交套数为2601套，占比为74.6%。城镇区域成交面积比重为1:3。从星彦数据显示，南城以成交逾415套的佳绩领跑全市；其次是东城区，月销售340套；塘厦镇284位列第三。另外本月望牛墩镇在本月没有成交记录。

四、东莞前十名销售明细：

信息来源：东莞星彦地产市场研究

从星彦市场数据显示：2009年9月，东莞市活跃成交的楼盘排行中（以成交套数排名），卧龙山花园销售153套排名第一，新世纪尚居销售150套排名第二，东莞市商业中心三期销售89套排名第三。

五、八月份个盘营销动态事件回顾

信息来源：东莞星彦地产市场研究

六、楼市小结

1、国庆营销亮点回顾

亮点一：打“文化牌”，如：光大锦绣山河9月25日上演的《大地的巨变》新中国60华诞晚会，史诗巨片《建国大业》剧组主要演员现身东莞；国际公馆举行“国庆文化周”盛大活动，老爷车、留声机……等等印记共和国建国60周年的物品展览。天骄峰景为庆祝华诞60年，举办圆明园12兽首巡展、寻找东莞记忆展览、品茗大红袍中国名茶等，让文化盛事在东莞花开灿烂。江南第一城启动别墅产品发售，以青花瓷展、人气超模助兴；景湖时代城、黄旗印象推出“歌剧魅影夜”；中信凯旋国际推出“创业英雄会”……

亮点二：“买房送车”、“加一元送车位”、“买楼送管理费”、“买房抽大奖”等等，仍然是东莞楼市最为常见的营销手法，如：城东世家37寸液晶电视免费等你来赢取，奖品甚多，有洗衣机、电磁炉、床上用品5件套、毛绒毯、毛绒玩具等等；海蓝湾公寓中秋国庆买房享受首付2万起，买房送车的惊喜优惠；凯东新城四期“菁品”上市，推出“争当赌王‘大战拉斯维加斯’，赢取笔记本电脑”的活动。蔚蓝城邦国庆大战拉斯维加斯，最高奖为价值5000元的知名品牌笔记本电脑……

亮点三：“一口价”特惠房。镇区项目采取该营销手法较多，如：香缤城市花园推出小户28套一口价单位3888元/㎡；雍景香国庆特惠10套一口价单位；新世纪•上河居限量推出10套一口价单位；滨江豪园国庆推出特惠30套一口价单位；常平东田丽园国庆限量4900元/㎡一口价特惠单位……

2、下月楼市预测

由于去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量大大扩大后逐渐消耗，而在房价已推至较高水平下，持币观望再次出现，为抑制房价继续上涨，银监会重申“2套放贷”政策，以及对未来进一步市场调控政策推出的预期，改善及投资性需求也将大受打击，导致重点城市的成交水平呈快速走跌之势，因此，虽说有金九银十的传统，开发商也有意加大推盘力度，但是9月并未出现预计的热销局面。对于即将来临的10月，市场走向如何，仍需拭目以待。