合富：成交明显回暖 价格整体平稳（前三季度）

2009年前三季度商住用地供求情况

商住用地全市供求特征分析

1.1 总体供求量同比往年明显下降

09年前三季度东莞全市共成交商住地28宗，成交总面积为97.4万平方米，成交总金额为36.7亿元，同比08年的29宗、142.6万平方米、57.6亿元都有一定的下滑，而同比07年的成交量更是大幅减少，主要是今年的商住地供应量明显减少。09年前三季度全市商住地共供应32宗，供应面积为115.8万平方米，同比08年前三季度的197万平方米的供应量大幅减少41%。08年楼市情况持续低迷，商住地流拍不断，进入09年后政府刻意减少商住地的供应量。

2007－2009年前三季度全市商住地成交情况表

1.2 第三季度优质用地供求增加，地价溢价明显 

09年上半年的商住地成交量非常小，仅为29.2万平方米、12.7亿元。进入第三季度商住地成交量明显增加，单是第三季度商住地的成交面积就高达68.2万平方米，占今年前三季度总成交量的70%。而地块的成交价格在第三季度也得到明显的提升，上半年的商住地成交基本都是以起拍底价成交，但是进入第三季度后，成交地块溢价明显，第三季度成交的12宗地块中共有8宗是溢价成交的，最低的溢价29%,最高的溢价高达162%。这主要是进入第三季度之后，优质商住地的供应量比起上半年明显增加，加上上半年楼市存货的快速消化，大部分开发商的资金压力减缓，购地意愿增强，使得地价不断抬高。

09年前三季度由于后期优质地块的成交拉升了整体的地价，前三季度商住地平均的楼面地价为1714元/平米，同比08年的1668元/平米小幅上升3%。而城区的地价则比去年明显提升，如南城东骏路地块，去年两度遭遇流拍，今年以高于起拍价142%的高价成交，体现出土地市场的明显好转。

1.3 商住地成交面积大朗镇最高，楼面地价莞城最高

09年前三季度全市成交的商住地分布在18个区域，排名前五的分别是大朗、凤岗、桥头、虎门和万江区，成交面积最高的是大朗镇，远远高于其他区域的成交量，为23.7万平方米。虽然大朗镇的商住地成交面积最大，但是仅有一宗地块成交，这宗地块位于大朗镇大井头村，单宗面积高达23.7万平方米，为近两年内成交单宗面积最高的商住地块。该地块最终被鹤山市碧桂园物业发展有限公司以总价6亿元夺得，楼面地价为1690元/平米。估计地块将会被开发成别墅产品为主的大规模项目。

合富东莞公司市场研究部数据显示，09年前三季度楼面地价排名前五的区域分别是莞城、长安、大岭山、南城和塘厦。最高的区域是莞城区，为4847元/平米。莞城区前三季度仅成交一宗商住地，地块位于莞城体育路，面积为53715平米，经过激烈的争夺后被深圳龙光地产以超出起拍价162%的高价拿下，成为09年全市楼面地价最高的地块。而楼面地价排名第二的区域是长安镇，3月份成交的一宗长安咸西村地块楼面地价高达4501元/平方米，但是其总价已经包含了地块上已经建好的建筑物，总建筑面积为6万平方米。

二.楼市供求分析

（一）整体供求

供应持续减少  成交明显回暖  价格整体平稳

07年“9.27”后，东莞楼市开始降温，08年供应量小幅回落，虽价格下行调整，成交却维持低水平，对09年较低的市场预期导致09年开工量大幅减少。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年前三季度全市住宅供应面积约324.1万㎡，同比萎缩26%，连续两年持续减少（见上图）。在众多利好政策的刺激下，09年东莞楼市强劲回暖。前三季度全市住宅签约面积约415.2万平方米，较08年同期大幅增加67%，较07年同期略减13%.

前三季度全市住宅签约均价约5874元/平方米，较08年同期基本持平，较07年同期仍上涨约11%. 从整体来看，09年前三季度房价水平与08年同期基本持平，没有表现上涨趋势，但分季度横向比较的话，今年房价上涨趋势仍然明显，尤其今年第三季度，房价呈跳跃式上涨。

（二）季度走势

房价稳步上涨 第三季度跳跃式上涨

东莞房价主要在07年第三季度始开始步入快速上涨轨道，虽“9.27”制止了房价上涨势头，虽08年一季度房价开始回调，但东莞房价整体的回调需一定时间与过程，故08年前三季度东莞房价整体水平仍较高（见上图）。东莞房价回落较明显的时间节点主要体现在08年8月，当月价格5585元/平方米，环比下降16.3%,房价在08年第四季度再次探底，并开始稳步回升，并在第四季度达到最顶峰。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年第三季度全市住宅均价达6673元/平方米，环比第二季度每平方米上涨达1000元，涨幅达18.3%，整体价位比07年最顶峰四季度仍高出268元/平方米。

从各季度供应量来看，07年四季度供应量最大，达245.2万平方米，“9.27”新政的产生改写了楼市供求的态势，由07年前三季度的“供求平衡”转向了“供过于求”（见上图），08年第一季度始东莞楼市下行调整，楼市供应在08年第二季度后持续三个季度减少，整个09年前三季度供应量维持较低的水平(见上图)。

从各季度需求量来看，随着房价的下调，08年一季度至09年一季度成交量平缓上升，在利好政策的刺激下，09年第二季度成交量大幅提升，签约面积约175.3万平方米，环比增加52%.随着房价的持续上涨，随着存货的消化及新增供应的不足，加之二套房贷紧缩政策落地东莞，市场观望开始形成，第三季度成交量回落明显。

（三）月度走势

“价升量跌”：房价“七连阳”，成交“四连阴”

见上图，从整体来看，08年1月至09年9月，东莞住宅价格处于下行轨道，其间房价经历两次探底，一为万科“七折”一炮鸣响后的08年3月，一为成交跌入低谷的08年9月。08年9月，以“4万亿”为主要代表的利好消息接蹱而来，民众对中国经济信心大增，尤其09年年初“房贷七折”大大激活购房需求，房地产信心得到显著增强，刚性需求带动楼市迅猛回暖，房价惊现史上罕见的“七连阳”，由2月份的5160元/平方米，持续上涨至9月份的6995元/平方米，前后房价累计上涨1835元/平方米，涨幅达35.5%.

从供求量来看，09年1-9月走势分为两个阶段：09年1-5月“供求价”三升及6-9月“供求双降”“价升量跌”.得益于利好政策，前5月刚性需求迅猛释放，“供求价”三升。5月后，市场存货已被迅速消化，新增供应不足，市场盛传 “二套房贷”紧缩消息，房价持续上涨，市场观望逐渐形成，楼市供求持续双降，唯9月供应井喷，达07年以来月度供应第四。

（四）开发商资金回笼情况

万科夺冠  全市排名前5开发商地位相对稳固

合富辉煌东莞市场研究数据显示，09年前三季度全市商品房签约金额约270亿元，开发商划分，万科地产以18.5亿元夺得全市冠军，占全市比重达6.8%，而在08年万科地产销售金额全市排名第二；光大地产以约14.6亿元全市排名第二，比重约5.3%，较万科低约1.5个百分点。万科地产09年加速楼市开发，拉开与其它开发商距离，继续领跑东莞楼市。从近两三年全市各开发商销售金额来看， 万科，光大，新世纪，中信，丰泰等几大开发商地位相对稳固，基本位于全市前五名。