中原：刚性需求“爆发式”释放（10.12-10.18）

一、一周楼市观察

本周商品房成交面积15.14万㎡，环比上升69.63%，同比上升2.19%，合共1552套，日均成交221套，其中住宅成交了14.50万㎡，环比上升69.20%，同比上升11.09%，这个数据基本符合“银十”真正的开端，刚性需求“爆发式”释放。

本周东莞市普通住宅均价为 5750元/㎡，价格同比上升1.24%，基本上与上周持平 。本周普通住宅成交价格比前几周一直有所攀升，可以看出开发商看出了累积已经的刚性需求蕴藏的量还是很大所以在硬撑着价格，只是换了一些其它的营销方法给予客户优惠。同时也有一些优质楼盘成交价格标杆所支持，这些楼盘大多数是近段时间刚上市的热点楼盘，如南城的景湖时代城，御泉山，第一国际，东城的黄旗印象，虎门的国际公馆等，这些楼盘中个别楼盘由于供应了大量的中小户型，迎合了首次置业和观望已久的刚性需求，所以一上市就销售八九成。但市场上其它的老盘也虽有新货加推，由于是一些大户型，成交不是很理想，说明大户型改善需求经历今年的充分释放，后续需求不足，后市大户型项目滞销户型偏大，总价过高，消化压力较大。

本周全市成交别墅53套，成交面积14978㎡，其中万科•松山湖1号虹溪诺雅、卓越•蔚蓝城邦、分别以成交18套、13套销售量排名前两名，这两个项目一个是因为有天然的山水资源和优良的品质和万科的品牌影响力，另外一个是由于性价比较高，成交占到了总量的五成，其他别墅项目都是只有2、4套的成交。万科.虹溪诺雅均价超过4.5-5万元/平米，独栋的别墅均价更是去到6万元/平米，而且一周成交接近20套，这样的成交量主要由于产品面积比较适中并且赠送的面积较多，附加值很高。

“银十”已经过了一大半，从上周的成交数据情况来看，今年东莞的“金九银十”确实是来的比较晚一些，上周成交量可以用爆发式放量来形容，这些数字才是贴近十一期间楼市的一个准确数据，普通住宅在量上是猛增，这主要是上半年紧缺的中小户型（两房、三房）在这段时间“开闸”，使得长期累积的刚性需求在井喷释放，特别是一动工就备受置业者和媒体关注的楼盘，一开盘，这种中小户型产品就被客户抢售一空，而那些没有抢到自己心目中想要的位置或户型的客户和那些观望的客户只有继续再等其它的楼盘上市，别墅成交在标杆楼盘的带动下继续升温，个别楼盘的价格也是高的惊人。

上周日城区三大热盘之一凯旋国际继时代城，金域华府之后也上市了，现场400多个座位，人气比较旺，推货300多套开盘销售八成，超出市场预期。之前市场认为该项目临近五环路，噪音空气污染影响较大，地段相对较偏，生活配套基本空白，相对时代城和金域华府弱势明显。从开盘的结果来看，效果是比较理想的，这主要是中小户型的产品恰好迎合了目前集中释放的刚性需求，而且公寓部分的定价较目前市场价格水平要低出许多，3900元/平米的起价，均价约在4500元/平米左右，很好的迎合了经济紧凑型的刚性需求释放；还有就是中信地产的品牌号召力也给到项目很强的支撑。从现场的客户群体可以看出来很多还是年轻的消费群体，从停车场也可以看出很多是一些经济型轿车，这部分客户来大多数是首次置业，购买力不是很强、购房经验不够、对舒适度要求不高，更多的是过渡自住型客户，在城区购房可选择空间不大；另外，加上样板房的设计较好的规避了项目的劣势。从项目的实际情况来看，1-2栋临近五环路的交通噪音及灰尘污染同时现在项目自身配套的不足，价格较低，但是相对来说4栋位于五环路侧面，位置来说也不是很理想，价格去到5300-5700元/平米，相对项目初期开发定价相对还是偏高，但相对目前市场环境而言定价仍然能为市场所接受；

一周楼市资讯

1、宏观经济

9月新增贷款达5167亿 远高预期

央行14日公布的9月份货币信贷数据再度给了市场一个惊喜。9月份的新增贷款达到5167亿元，远高于市场此前4000亿元左右的预期。今年1—9月份共计已增加人民币贷款8.67万亿元。与此同时，M1、M2增速双双刷新历史新高，达到了29.51%和29.31%。M1增速继去年4月份以来，时隔17个月，再度超过M2增速。9月末外汇储备余额攀至22726亿美元,再创新高。

数据显示，9月末，金融机构人民币各项贷款余额达39.04万亿元，同比增长34.16%。据记者统计，9月份的新增贷款主力仍然为居民户贷款，该月居民户共计新增贷款2915亿元，其中中长期贷款2052亿元，为年内次高。而对该月新增贷款拖累最大的，仍然是票据的负增长。9月份票据融资增加额为-3534亿元，为年内下跌最多的月份。

9月进出口双超千亿美元 环比增幅较大

海关统计显示，9月份当月，我国外贸进出口总值2189.4亿美元，同比下降10.1%，环比增长14.2%。进、出口双双超过千亿美元。其中出口值1159.3亿美元，同比下降15.2%，环比增长11.8%；进口1030.1亿美元，同比下降3.5%，环比增长17%。

社科院：今年GDP增速可达8.3%

中国社会科学院10号发布了《中国经济形势分析与预测2009年秋季报告》，报告预测今年中国GDP增长速度将达到8.3%左右，可以实现保“八”的经济增长目标，今、明两年不会发生明显的通货膨胀。

报告指出，2009GD增长速度可以达到8.3%，超过了保八的任务的要求。2010年增长速度会恢复到9%，甚至更高一点。

对未来的物价走势，《报告》认为，今、明两年不会发生明显的通货膨胀。一方面，需求不足的问题未从根本上得到缓解，另一方面产能过剩凸显。报告表示，今年的CPI消费价格指数，大概还是负的，明年会转正，但也就在3%左右，还能在相当一段时间内保持价格的稳定。

报告还指出，目前支撑经济增长的内生动力不强，“增长靠投资”的局面没有实质性改善。今年随着固定资产投资规模进一步扩大，消费占GDP的比例进一步下降。同时，与国有投资快速增长相比，民间投资尚未有效激活

本外币贷款共增489.58亿

中国人民银行东莞中心支行昨日发布的统计数据显示：2009年前三季度，东莞信贷投放保持了持续快速增长势头，但存款增长总体较为缓慢。截至9月底，全市本外币各项存款余额4875.54亿元，同比增长16.15%，本外币各项贷款余额2918.1亿元，同比增长21.18%。

前三季度，东莞本外币贷款共增加489.58亿元，净投放量是去年同期的2.39倍，9月末全市本外币各项贷款余额2918.1亿元，比年初增长20.16%，增幅比去年高12.6个百分点。

2、政策法规

南京——公积金贷款收紧

10月9日，南京市住房公积金管理中心召开媒体通气会，正式公布收紧公积金贷款的一系列办法。对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方曾经办理过公积金贷款，全部结清后二次申贷的，其贷款额度为可贷额度的50%，即从原来的30万元降至15万元。同时将个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。

南京市住房公积金管理中心负责人称，此项调整是为了促进公积金事业科学发展和可持续发展。今年以来由于南京住房销售量大幅走高，公积金贷款量剧增。目前每月资金缺口在10亿元左右，如不进行合理控制，极易出现提兑危机、贷款困难，从而引发社会稳定问题。

这是南京市使用公积金杠杆刺激住房消费一年后首度收紧，也是房地产市场过热、公积金放贷近乎失控、一次近乎衰竭性的自我调整

上海——严格执行对“二套房贷”的监管

继南京出台收紧住房公积金政策，限制二套高档房贷款额度等规定后，上海也出现了对住房贷款收紧的迹象。上海银监局10月11日表示，在近期下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》（下称《通知》）中，特别要求上海各银行严格执行“二套房贷”相关监管要求，避免住房按揭贷款业务的过度竞争。

《通知》要求，各行要严格执行国家有关利率管理规定，严禁通过任何方式变相提高存款利率。对以现金奖励、赠送物品和报销费用等争揽存款行为，相关银行要立即制定措施予以整改纠正。

北京——二手房商贷业务全面从紧

除此前已明确要“加强管理”的二套房贷外，目前北京二手房商贷业务也已全面从紧，新房商贷则因风险可控性较强继续保持宽松。

公积金闲置资金将用于建保障房

人民网北京10月16日电 为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性政府昂建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门日前联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，按照利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。

《实施意见》提出，利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。

3、市政规划

厚街欲打造华南“中关村”

目前，投资16亿元、将分三期建设的东莞市兴业国际电子交易中心项目，已由市经贸局报市政府批准立项。该项目被国家信息产业部确立为华南地区唯一的国际性电子交易中心项目。

 据了解，国家信息产业部拟在全国范围内按华东、华北、华南三大区域设立3个国际性的电子交易中心，华东地区设在上海，华北地区设在天津，兴业国际电子交易中心被确立为华南地区唯一的国际性电子交易中心项目。

“奕翠园”商住区落户石龙

日前，香港新鸿基集团旗下的佳得利有限公司和石龙房地产公司正式签约，在石龙投资兴建“奕翠园”商住区。该项目占地面积为107758平方米。

新鸿基地产广东项目负责人表示，火车站正在规划，在石龙将有一个新的火车站，所以，石龙的前景是非常好的。

长安镇中心南片区控制性规划通过评审

由中国城市规划设计院深圳分院和长安镇规划所联合编制的《长安镇中心区南片区控制性规划》，日前通过市规委会的评审。至此，长安整个镇中心区的控制性规划已经全部完成。《规划》显示，长安镇中心区南片区将形成以居住、商业为主，办公及工业功能为辅的现代化综合区域。

依据《规划》，该镇将建设社会公共停车场（库）19处，多层停车场（库）一个，占地面积为9.9公顷，共设置公共停车位1592个。旧村改造方面，霄边旧村总面积为18.2万平方米，建筑层数1层~3层，建筑质量较差，远期将结合长盛路的改造，对其进行改造；咸西旧村由西坊和东坊组成，旧改用地面积分别为3.5公顷、10.3公顷，中期将结合长盛路的改造，对咸西东坊进行改造，远期结合东门路和上洋路的改造，对西坊进行旧改。《规划》在保证合适的利润率（10%）下，结合所在地块的实际情况，分别确定了各改造地块的强度。

洪梅“丰泽园”动工

总投资1.8亿元的地产项目“丰泽园”举行奠基仪式，丰泽园房地产项目是由洪梅镇民营企业开发的又一重要地产项目。

丰泽园地产项目总投资1.8亿元，总建筑面积约65000平方米，其中住宅面积约59500平方米，铺位面积5500平方米，总户数495户。

望牛墩两条重点公路年底前完工

昨日从望牛墩镇了解到，金沙大道、北环工业大道两条重点公路工程建设进展顺利，预计年底前完工。

金沙大道、北环工业大道是望牛墩镇科技产业园的主要交通枢纽通道。目前，金沙大道、北环工业大道两公路工程建设进展顺利。经过4个多月时间的动工建设，总投资近2000万元改造的金沙大道工程即将全面竣工，预计在11月全面完成通车。金沙大道贯穿该镇锦涡、朱平沙两村，全长近2公里，道路工程按二级公路设计，主路面宽16米，两侧人行道分别为7米，双向四车道，沥青路面。金沙大道、北环工业大道预计年底前完成。

厚街重点工程 民资过半

厚街镇33项重点工程将于本月16日举行动工典礼。该镇民营企业办公室相关统计显示，总投资45亿元的33项重点工程中，民间投资额达28.14亿元，占投资总额的62.5%。尤其值得一提的是，民间资本呈现出流向公共事业领域的趋势。厚街垃圾发电厂二期扩建工程、广东创新职业学院、兴业国际家具之都、希尔顿酒店、南兴木工机械有限公司新厂、供电公司调度大楼等六项工程，投资主体均全部来自民间。

长安体育公园一期工程年内完工

昨日从长安镇获悉，总投资约3亿元的长安体育公园建设正在紧张进行，其中，投资1.2亿元的一期工程建设将于元旦前完工。该体育公园集体育比赛、训练、大型文艺演出、会展、全民健身于一体，除主体育馆和游泳池外，大部分露天健身设施将免费开放，建成后将成为全国最大的镇级体育公园。

总面积18.8万平方米，分两期建设。据了解，该地块的土地均价目前已达到每平方米约11000元。

横沥八大工程动工

13日，横沥汇英国际模具城，除了模具展开幕以外，号称该镇“史上最大手笔”投资的“八大工程”，也在这里宣布奠基动工。八大工程包括横沥镇桃子园高新产业园、横沥镇新汽车总站、村际联网路建设改造工程、东座•雍景楼盘小区及星级酒店、新横沥中学、文广中心、体育馆和维稳综治中心。

八大工程的总投资超过10亿元，其中，投资超过亿元的项目就有4个。

桃子园高新产业园是八大项目的“重中之重”，该工程占地2000亩，投入达5亿元，这里主要集聚模具制造企业，将作为推动横沥镇模具特色产业发展的重要基地。该园区建设之前，就已有南方冲压联盟等六家企业签订投资协议。

横沥镇镇委书记、镇人大主席谭全安表示，这八项工程是横沥镇史上“规模最大的一笔投资”。八项工程预计在未来两年内竣工。

4、市场动态

中粮地产2.35亿元南京拿地

中粮地产（000031）公告，10月13日通过拍卖竞价方式，取得南京市江宁区一地块的土地使用权，总价为2.35亿元。

该地块面积43867平方米，建设容积率不小于1.7，绿地率不低于35%，位于南京市江宁区双龙大道以西，殷巷西街以东，吉印大道以北，用地性质为二类居住用地。其中住宅用地的使用年限为70年，商业用地的使用年限为40年。

广州楼市进入万元时代 供求失衡明年楼价或下跌

“金九银十”时期广州十区旧盘新推组团和全新盘的新增货量约21000套，约8700套具备销售条件的新货未在这个黄金月期间公开发售。刚刚过去的“十一”，开盘数量仅平时的1/4，而价格却普遍上涨20%左右，均价2万元/平方米不仅仅在珠江新城出现，而是在其他区域。

经纬行研究中心朱欣苑表示，不断攀升的楼价面临调整的压力。由于今年发展商已无资金压力，预计至年底楼价都不会有太大变化，但明年随着政策环境和市场环境的改变，高举高打的策略将难以持续，部分区域楼价有向下调整的可能。

9月全国70大中城市房价同比涨2.8%

9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨2.7%，涨幅比8月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比8月份缩小0.3个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨4.9%，环比上涨1.0%。

寮步每年拿2000万元奖房企

今后房地产企业在寮步开发建设，将得到寮步镇镇府的奖励。目前，《寮步镇鼓励在新城中心区发展房地产业暂行办法》正式出台，寮步镇政府计划每年从镇财政划拨2000万元作为专项资金，用于奖励房地产企业在镇新城中心区开发建设房地产项目。

办法中所提到的“新城中心区”是指石大路以西、莞樟路以南、松山湖大道以北、东部快速路以东约5平方公里的区域。

今年廉租房任务全市已完成82％

原定于年内解决的2000户城乡低收入家庭的住房困难问题，目前已落实超过了八成。记者昨日从市住房保障工作领导小组办公室获悉，目前我市已完成了廉租住房保障任务1640户，占年度任务目标的82％，剩下的300余户正在抓紧落实保障。此外，已经修订了《关于改善新莞人居住条件的指导意见》，并且已报市审定。

南城宏伟路地块拍得3.02亿

位于南城宏伟路东侧的一宗超过3万m2的商住用地，以3.02亿元风光“嫁”给了深圳嘉安达投资集团有限公司，成交价比1.115亿元的起拍价翻了近三倍。该地块昨日下午在市土地交易中心公开拍卖。

据悉，编号为2009G030的南城宏伟路东侧地块，用地面积为32521m2。容积率为2.45，相对适中，建筑密度不超过25%。

该地块位于南城房地产的热点区域——西平社区，起始价虽然达到了1.115亿元，仍吸引了7家买家参与竞拍。最终嘉安达以3.02亿元的价格斩获该地。折合地面单价高达9286元/m2，楼面地价也达到了3790元/m2。

5、其他信息

石龙当选国际最宜居城镇

9月13日，从捷克共和国比尔森市传来一个令人振奋的消息，当地时间10月13日凌晨，石龙镇在2009年国际花园城市评选决赛中，勇夺本届国际宜居城镇组别的第一名。石龙镇是目前东莞唯一获得这一称号的镇街。      

南城欢乐消费节拉动内需9.7亿

在国庆八天长假期间，参与南城欢乐消费节的近50家企业均取得了良好的销售业绩,10个房地产企业项目共订购单位737套，24家汽车企业共售出车辆达664台。据初步统计,本届消费节为南城黄金周期间直接拉动消费达9.7亿元。截至10月9日，本届消费节组委会共发出消费现金卡金额为287万元

据南城街道经贸办统计，截至本月9日，参加南城欢乐消费节的十个房地产企业项目共订购单位737套（其中80万元以下306套，80万元以上431套）,订购总额达6.2亿元。景湖时代城、金域华府两个项目订购情况尤为热闹，其中景湖时代368套,订购金额达3.4亿元；金域华府268套,订购金额约2亿元。从目前情况看，大部分售出单位只收取了客户定金，而据房管部门提供的准确数字，10月1日至9日，参加消费节活动的十个房地产项目销售住房网上签约总数为214套，占全市网上签约总数的31.24%。

八天长假，东莞的人们用银行卡刷了8亿多元，而这股洪流有三成涌向了楼市和车市。商机滋润下，上月还在苦苦哀叫的东莞楼市，这几天咸鱼翻生一把。其中房地产交易额比去年多两倍，从计算机调出长假的数据时，东莞银联的员工不敢相信，房地产交易额达到1 .42亿元。而去年假期只有4827万元，几乎多了两倍。“当时觉得数据是不是错了，因为外界一直在说楼市很淡。”银联员工欧阳小姐说。

一周土地供求：

一周商品房供应：2009.10.12-10.18期间新增商品房供应15.14万㎡，合共1552套。

一周需求：2009.10.12-10.18期间商品房成交面积15.14万㎡，环比上升69.63%，同比上升2.19%，合共1552套，环比增加72.06%，同比上升9.76%。其中上周住宅成交 14.51万㎡，合共1389套；非住宅成交面积为6320.58㎡。

一周价格：2009.10.12-10.18期间，东莞市普通住宅均价为 5750元/㎡，环比上升1.24% 。 

市场存量：截至2009年10月18日，全市商品房累计可售存量为629.74万㎡，合共77923套，市场新增 “井喷式”放量，存量爆增；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为448.68万㎡，合共44763套；别墅可售存量为60.70万㎡，合共1700套。

地产工程信息

二、普通住宅销售排行

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