瑞峰：东莞9月改善型产品供应创年内新高 微改为主流

一、市场供应

1、供应总量：“90/70”政策的影响  2007年之后改善型产品供应明显缩减

近8年供应数据来看，2007年后因“90/70”政策的影响，东莞市场上100㎡以上拥有独立房产证的产品开发明显缩减，从2007的434.71万㎡降至200多万㎡，2010年创新低；供应缩减另一原因是，房企为规避政策开发合拼类户型或以赠送面积策略来改造户型，导致出现多个房产证的产品，销售去货遇到一定的阻碍，没有独立房产证户型的畅销。

2011年开始供应逐步上升，2013年回归至271.41万㎡。推动因素：（1）近两年 “90/70”政策悄然解禁，在土地拍卖和规划报建的时候，都已不再将90/70政策作为强制性条件，新推大户型多为单一房产证，如鼎峰源著、佳兆业帝景中央、恒大华府等项目；（2）“二胎”政策从提出到落实，给予房企开发的信心；（3）政府救市，今年“930”政策放松二套贷款首付比例，将会释放出压抑已久的改善型需求，也为后市供应递增提供了支撑。

2、产品结构：100-130㎡微改为主流  近三年130-160㎡逐步上升

供应结构方面， 100-130㎡为主流户型，2009年开始扭转下滑的趋势一路增长，2013年再度超万套，相当于2007年及2008年的供应量。原因是：（1）100-130㎡可做成三房或小四房，总价较低首付自然也比其他类低，既能满足首次改善客户的需求，也能减轻客户的资金压力，成为房企开发比例中的大头；（2）需求决定供应，购买该面积区间的一般属于首次改善换房，首次改善需求的客户量大，可以说是改善市场中的刚需客；（3）随着房价的上涨，控制总价成为开发商重点思考的问题，为解决这个问题最好的办法是控制房产证面积、增加空间的使用率，所以虽然户型面积不大，但使用空间很大，也能很好吸引客户购买。

从普通住宅整体比例来看，“90/70”政策后70-100㎡刚需户型基本每年递增，2010年开始占据东莞普通住宅市场半壁江山，是房企回笼资金的快销产品。而改善型产品，100-130㎡和130-160㎡得益需求增加及政策利好，今年供应比例明显上升；而160-200㎡及200㎡以上的超大户型因需求客户有限，开发比例一直较低。

3、区域分布：集中经济发达的镇区 东城虎门松山湖超大户型开发比例较高  

  从近三年区域供应来看，改善型产品集中于经济发达的镇区，为南城、东城、凤岗、虎门等区域；但在产品结构分布上，东城、虎门、松山湖等区域160以上超大户型比例明显大于其他镇区。原因为：（1）东城：地价高决定售价，刚需产品可实现的溢价率低、资源型地块（譬如毗邻黄旗山、旗峰山等）更适合开发城市资源型豪宅，且市场对于东城富人区的认可度高，富人聚集之处开发超大户型具有一定的市场基础；（2）松山湖：与其地段有关，因为其居住环境佳但交通及生活配套不够，只有改善型客户能够接受，同时得天独厚的自然环境资源、国家高新科技产业园区带来高端人群，是开发超大户型的有力支撑；（3）虎门：首先是本地人和在虎门做生意的外地人对住房的改善型需求较大；其次地价决定市场，虎门地价日渐涨高，是豪宅扎堆的重要因素。

二、市场供需

1、整体供需：一系列利好政策出台   9月改善型产品供应创年内新高

2014年上半年受信贷紧缩、东莞扫黄、成交低迷等利空因素的影响，改善型产品的供需也受到波动，从2013年下半年供需两旺转入低迷期。为促动成交，东莞改善型产品率先进行降价促销，如万江深业欧景城150-200㎡产品推出“6”字头特价促销，获得不俗的去货，随后多个项目进行低价促销，部分豪宅类产品也走亲民路线，性价比高吸引大量中高端客户入市，带动改善型成交回暖，并保持想对平稳的态势。

供应方面，成交向好和二胎政策正式落实等因素，给予房企推货信心，6月供应量大增，处于高位；而下半年开始，东莞取消一手房价格备案、普通住宅认定标准调整、公积贷款取消“8倍余额”限制等一系列利好政策出台，市场预期从悲观转向乐观，同时为争夺“金九银十”，改善型产品供应再度放量，9月创年内新高。

2、价格分布：100-130㎡是改善型中的刚需   价格集中于6000-9000元/㎡之间 

 从价格分布上来看，100-130㎡产品单价集中于6000-9000元/㎡之间，主要是因为该类产品是改善型产品市场的刚需，定价不宜过高，若超出二次置业刚需客的购买能力，去货会受阻；而130㎡以上大户型，定价则较为细分，9000元/㎡以上的产品比例也较高，原因是该类客户对产品景观资源、产品品质、舒适性等方面都有较大要求，因为所开发产品的品质也高，单价自然也较高。

3、产品供需： 100-130㎡畅销消化周期较短  200㎡以上超大户型去货缓慢

   从今年1-10月东莞普通住宅供需来看，70-100㎡刚需户型供需依然供需两旺，消化周期为8.11个月，去货压力较低。改善型产品方面，100-130㎡微改产品供应略大于成交，消化周期为10.13个月，与刚需产品对比压力稍增；130-160㎡及160-200㎡等产品供需基本平衡，消化周期在13个月上下；200以上的产品成交量虽然高于供应量，但消化周期过长，粗略计算起码要三年的消化时间，去货缓慢。

4、面积段供需：100-140㎡产品最为畅销  新增产品销售率皆在40%之上

5、区域供需：富盈加州阳光及碧桂园常平首府两大体量入市  助力常平排名首位

6、个盘成交排名前二十（按套数）

7、畅销楼盘畅销户型图汇总

三、“930”新政前后对比

1、整体市场对比：新政力量推动  改善型产品供需呈现小幅上升的态势

“930”新政在国庆前出台，为楼市注入强心剂。从新政前后供需来看，改善型产品供需占比呈现小幅上升的态势，可知新政力量还是存在的。原因是：一、新政释放出来需求大部分是改善型客户，这部分客户二次置业对大户型的需求很大，选择基本是100㎡以上的三房、四房甚至五房的房源，不再限于100㎡以下的户型；二、“国庆”及整个十月项目看房人数和购房意向明显增加，尤其一些因限贷而纠结犹豫的改善性客户则更为乐观，表现了积极的购买意愿；三、有改善型产品的项目开盘量增加，天骄御峰、恒大御景苑等蓄客已久的项目择机入市，迅速包揽准备入市的客户，开盘效果优异；四、为适应市场需求，富盈都市华府、龙泉豪苑、绿茵温莎堡、居益凯景中央、三正瑞士半山、银湖山庄、富盈御荷、钜隆碧水湾花园等项目改善型产品纷纷进行加推，欲借助新政的效应快速去货。

2、产品结构对比：得益于天骄御峰及龙泉豪苑  190㎡以上的豪宅供应增加

从面积段供需来看，9月是年内供应爆发点，10月份100-190㎡供应与其对比一片飘绿，但190㎡以上的豪宅供应则明显增加，主要是天骄御峰及龙泉豪苑所贡献。成交方面，分化较为明显，主要是受个盘推货所影响。

3、区域成交对比：新盘上市支撑区域成交    东城、南城成交突增排前二

4、个盘成交对比（按套数）

四、存量及潜在供应量      

1、存量及消化周期：总体存量为248.65万㎡ 消化周期为14.83个月

2、存量区域前十：虎门33.98万㎡排名首位  东城及南城存量紧跟其后

3、个盘存量排名前二十

4、潜在供应：近一年供应项目预计有19个 供应面积约有190万㎡

五、后市预测

1、100-140㎡户型开发比例将会持续增加  200㎡以上或缩减

从报告上可知，由于总价较低，实用率高，能满足二次置业客户的需求，100-140㎡是历年以来开发主流产品；同时去货速度快，从近10个月月均销售量来看，消化周期仅需10.13个月，可知该类产品去货压力较低，加上目前政策的利好，后市开发比例或将持续增加；而200㎡以上户型较为滞销，且东莞开发经济型别墅产品开发力度增加，更是分流其客户，若没有突出景观资源、园林资源或配套资源，建议缩减该类产品的开发比例。

2、二胎政策、930新政等利好政策   改善型产品开发比例将增加

二胎政策、930新政等利好政策纷纷出台，除了释放以往被压抑的改善型需求放，同时催生新的改善需求，刚需为王的东莞房地产市场或发生些变化，70-100㎡刚需开发比例或有所缩减，100-140㎡改善型产品开发比例将会逐步增加。

3、产品定价上也不适宜过高  控制总价做好户型是关键

二次置业的客户较刚需客来说，资金方面稍微雄厚，但价格过高的产品也不是其承受得起，而且部分客户更是对前一套房子进行提前全额还贷，还是有一定首付压力，因定价上也不适宜过高，做好产品控制总价是关键。

4、经济发达的镇区依然供应大户   四大城区及虎门值得期待

从存量及潜在供应量可知，改善型户型依然集中经济较为发达区域，主要是因为该类区域商业配套、生活配套及教育配套都较为完善，还有一些稀缺的景观资源、自然资源以及人文等，之前大部分客户选择在这些区域首次置业，而进行二次换房，也会偏好这些城市配套齐全的区域，同时对其生活环境已有一定熟悉感及依赖性，也不会愿意到其他区域进行置业。

从近一年入市项目来看，四大城区和虎门量较多，如南城将有鼎峰源著、万科翡丽山、汇龙湾花园，东城有皇马骊宫、天骄御峰，万江有北大资源御城，莞城恒大金碧华府及虎门有南部湾万科城、虎门万达广场等区域将会陆续有项目供应改善型产品，非常值得期待。