2014东莞土地供需较冷成交约105亿 流拍8宗断档约3月

看过以“土地”为重要关键词的2013年东莞火热的土地市场过后，谁也没有预料到，接下来的2014年土地市场关键词会演变为“冷”——除了第3季度，其他3个季度都有土地在流拍;进入下半年，更是出现近3个月断档供应土地，而后面好不容易重新供应又连遭流拍。

东莞一隅

房掌柜根据往年资料及东莞国土资源交易局2014年土地成交记录整理数据显示，2014年东莞土地市场供应107宗，供应面积约462.08万平，成交428.16万平，成交金额约104.43亿元(以上数据不包括12月，12月供应3宗土地1宗流拍2宗土地未拍卖，但整个12月各种数据也相对较小，对整体数据影响不大)。相比2013年的供应186宗、供应面积合计781.89万㎡、成交面积合计784.36万㎡、成交金额196.18亿元，都相对逊色不少。

其中，在商住商服土地方面，2014年供应40宗，2013年全年东莞供应70宗，同比少43%;2014年成交32宗，2013年成交65宗,同比减少50.7%;2014年成交金额为97.5068亿元，2013年成交金额158.31亿元，同比减少38%。此组数据说明2014年的住宅用地市场供需也不乐观。

除此之外，今年的土地市场还有不少看点。

本土企业为拿地主力

房掌柜一一甄别2014年斩获商住商服用地开发商性质后，发现，在成功的32次交易中，12块地被外来房企拿下，剩余20块皆被本土企业收入囊中。这就意味着，今年62%的商住商服地被本土企业拿下。

其中，本土企业东莞市宏邦实业投资有限公司、中国电子东莞产业园有限公司都分别一口气拿下3宗地块。

外来房企碧桂园则断断续续分别在2月、3月拿下横沥、东坑、塘厦3宗地。

恒大也不弱，于5月20日一连拿下万江两宗地块——其中一块位于万江石美社区地块，面积为54456平，折合楼面价地块约2492.48元/㎡;另一块也位于万江石美社区，面积约为5.5万平，折合楼面价3431.59元/㎡。

刷新楼面价，淡市仍有5宗

刷新楼面价，仍然是土地市场的一个兴奋事。虽然相较于2013年的“遍地土地”形势较弱，但2014年仍出现了5宗新楼面价地块。

嘉华星际湾

第一宗，石龙地块。1月16日，位于石龙西湖村，一宗编号2014WG003面积为1万平商住地被东莞广裕房地产开发有限公司以11496万元斩获，高达3359.92元/㎡的楼面地价，刷新了2012年由广州云和及集誉联合体斩获3253元/平石龙土拍史上最高楼楼面地价纪录，成为石龙地块。

从地块图上看，编号2014WG003地块东北侧便是2012年广州云和及集誉联合体地块，两地块紧紧相邻。其中广州云和及集誉联合体地块现正由广裕地产开发慧芝湖花园项目，本次斩获地块为慧芝湖花园后续开发土地储备。

目前2地块打造项目已经出炉，推广名叫“嘉华星际湾”。11月7日晚，嘉华星际湾开盘，首批推出的118套产品在两小时内劲销8成，并逆市实现均价破万，创下了东莞楼市的又一个奇迹。

第二宗，凤岗地块。2014年2月24 日上午10时，位于凤岗镇官井头村一宗编号为2014WG006、建面为8.78万㎡的地块在东莞国土交易网上挂牌出让。据房掌柜了解，该地块是凤岗镇 2014年出让的首宗商住用地，地块毗邻大运城邦，起拍楼面价高达2520元/㎡。经过16家公司53轮报价，该地块被东莞市奥林威房地产开发有限公司以63730万元斩获，折合楼面价7256.88元/平。

第三宗，万江地块。2014年4月29日下午十五时，一宗编号为2014WG020位于万江坝头村鸿福西路与港口大道交会的商业住宅地块在东莞国土资源交易网上拍卖。仅有一家公司拍卖，最终FS DONGGUAN NO.1 PTE.LTD.以底价8.9亿元斩获该地块，折合楼面价2650.05元/㎡，成为万江地块。据可查信息显示，该公司为新加坡丰隆集团旗下公司，地块或将打造首铸商业中心项目。

第四宗，石排地块。5月7日上午十时，一宗编号为2014WG024位于石排水贝村石崇大道南侧的3万平商住地在东莞国土资源交易网上拍卖，最终经过一家公司一轮报价，利丰东江海岸房地产开发有限公司以底价9852万元斩获该地块，折合楼面价1583.39元/平米。

2014WG024卫星地块图

据房掌柜了解，该地块是2014年石排第一宗商住地出让，地块西侧紧邻2013年由石排本土房企利丰以底价拿下的石排单价地块——编号2013WG067商住地块，折合楼面价1583.31元/平，而本地块楼面价为1583.39元/平，高于2013WG067地块，突破石排历史上的楼面地价记录。两地块紧邻，早在拍卖前就有业内人士分析该地块如若再次落入利丰囊中，可连片集中开发。

第5宗，黄江单价地块。8月15日，一宗位于黄江三新社区编号2014WG038商住地出让，该宗地块最终被东莞市金地宝岛房地产有限公司以底价22286万元斩获该地块，折合楼面价4053.46元/㎡。据了解该地块楼面单价刷新了2007年中惠拿下的3059元/平方米的单价地块纪录，成为黄江单价地块。

8宗地流拍——无人报价

流拍的8宗地编号分别为2014WG011、2014WG012、2014WG023号、2014WG032号、2014WG031号、2014WG030号、2014WG040号、2014WG039号。

根据房掌柜土地拍卖纪录，两宗编号为2014WG011、2014WG012位于大岭山镇水朗村连体商住地分别在2014年3月7日上午11时及下午15时在东莞国土资源交易网上拍卖。地块2014WG011于上午11点因无房企报价惨遭流拍，下午2014WG012地块同样惨遭流拍。

2014年5月8日下午3点，一块位于虎门镇北栅村编号为2014WG023的商住地块在东莞国土资源交易网上拍卖，该地块因无人报价而惨遭流拍。对于流拍原因，业内人士认为是因该地块紧邻京珠高速，建设条件受严格控制所致。

2014年6月9日，樟木头樟罗社区迎来三宗地块的拍让。上午十时，编号为2014WG030地块在东莞市国土资源网上开拍，该地块因无人报价而流拍。随后，上午十一时及下午十五时，樟木头另外两宗编号分别为2014WG031、2014WG032地块也流拍。

三宗用地中两宗为商住商服用地，一宗为商服用地。三宗地块总占地面积65688.2平方米，规划建筑面积192857.71平方米，起始总价30624万元。地块靠近翠景花园，周边在售楼盘有香樟1号、长虹百荟花园以及中惠香樟绿洲等。

2014WG039地块实景图

2014年11月5日上午10时许，一宗编号2014WG039、位于清溪镇香芒东路北、面积31617.82平方米的商服用地使用权出让。因没人报价而流拍。

2014年12月5日上午十点，一宗编号为2014WG040位于清溪镇重河村的商住商服用地在东莞国土资源交易网上拍卖，也因无人报价而流拍。

房掌柜观察发现，流拍的地块中不乏优质的，为何会出现接连流拍现象?

东莞中原研究报告指出，主要是与楼市整个不明朗的大环境有关，加上年底各大开发商在赶业绩忙着回笼资金，资金和时间上都没空买地投资。

断档供应，长约3月之久

8月15日下午十五时，一宗编号为2014WG038位于黄江三新社区商住地拍卖，经过一家公司一轮拍卖，最终东莞市金地宝岛房地产有限公司以底价22286万元斩获该地块，折合楼面价4053.46元/㎡。

不曾想，从这以后，东莞商住商服地一直不再有供应，直到11月5日。

但是，时隔3个月之后再推地，却意料之外的流拍了。

据房掌柜土地拍卖资料记载，11月5日，上午10时许，一宗编号2014WG039、位于清溪镇香芒东路北、面积31617.82平方米的商服用地使用权出让。最终因没人报价而流拍。

一个洋气的“地主”

FS DONGGUAN NO.1 PTE.LTD.你猜这是哪个时装品牌还是某个奢侈品的名字?不，这是一家买了东莞2014万江总价地块的地主公司名字。这样的拍地公司名打破了常规用中文名字的传统，吸引了众人眼球。

2014年4月29日下午十五时，一宗编号为2014WG020位于万江坝头村鸿福西路与港口大道交会的商业住宅地块在东莞国土资源交易网上拍卖。仅有一家公司拍卖，最终FS DONGGUAN NO.1 PTE.LTD.以底价8.9亿元斩获该地块，折合楼面价2650.05元/㎡，成为万江总价地块。

据房掌柜得到的消息，FS DONGGUAN NO.1 PTE.LTD.疑为创立于1963年新加坡综合实力排名第一的上市500强企业—丰隆集团拍地马甲，同时也是新加坡最大的房地产和酒店投资标杆企业。此前该集团曾经以FS CHENGDU NO.1 PTE.LTD.的名义在成都拍下3宗地块，并在成都温江成立了大中华总部。

丰隆苏州项目—丰隆城市中心

另外，据相关消息显示，今年4月下旬，在马来西亚经贸合作交流会上，徐建华曾率东莞代表团会见了新加坡大德集团、丰隆集团一行。在会上，东莞实业投资控股集团有限公司与大德、丰隆联合经营的首铸(广东)集团现场签下13亿美元的“首铸商业中心项目”。徐建华当时表示希望首铸商业中心项目尽快投产。

那么，此次拍下的地块或将打造之前签约的首铸商业中心项目。与此同时，该地块是万江2014年第一次推出的商住商服混合用地，容积率高达9.1，是东莞土地拍卖以来容积率较高的地块之一，仅次于南城总部基地。另根据规划，地块上将布置不低于220米的地标建筑，其地下商业还将可与轻轨站点无缝连接。

实际上，丰隆集团于2008年通过收购慧谷集团已经进入东莞。

据2009年的相关资料显示，丰隆集团09年时便已开始计划布局东莞，当时该集团规划将开发的房地产项目集中在虎门和厚街。其中，虎门的“虎门镇标”项目，位于虎门镇镇标路口处。项目将再投资约16亿元，建设150米的超五星级酒店、特色商业综合体和高档住宅社区。虎门王屋“物流园”项目，将建设为“物流仓储中心”。项目建成后，将填补虎门没有大型专业物流园的空白。

展望2015

房掌柜从东莞市国土资源交易网的“预公告”上看到，后市东莞将有一波土地供应热潮，麻涌、清溪、凤岗、虎门、东坑、大朗、寮步等区域均有商住地供应，预计有10余宗，这些地块有可能在2015年年初入市。

值得注意的是，在后市的土地供应中，不乏优质地块，如来自“土地储备中心”的南城区鸿福路北侧地块，占地126995.52平，为普通商品住房、商服用地 ，容积率1.0～4.5，建筑密度≤50%。这是一块全东莞关注的地块——极有可能是国内知名百货王府井落户东莞的选址;再如面积高达131313.46平米的麻涌镇大步村商住商服用地。

“预计市场在优质地块和供应放量的带动下，土地成交有望走出低位。经过2014年的去库存，累积的需求将会迎来释放契机，2015年开发商将及时补仓地块，扩大发展规模。”东莞中原研究部认为。