瑞峰置业：价格结构性上涨显松动空间（10月报）

瑞峰置业10月份东莞楼市报告

个盘带动十月整体成交量喷发 价格结构性上涨显松动空间

一、重要新闻回顾

——雅居乐碧桂园广州5小时举牌101轮炒出43亿新高价地

10月29日下午，历时5个小时，经过101轮竞拍之后，科学城KXC-F8-1-1地块以43亿元成为广州新高价地。当天，广州开发区土地拍卖大厅里冒出了碧桂园、万科、中信、雅居乐、保利等一大群地产巨头，对这块“肥肉”虎视眈眈，最终雅居乐以43.41亿元夺标，楼面地价达7074.36元/m2，溢价152%。

——为分散投资风险 地产老大万科结盟南京交通集团

万科与南京市交通集团10月份签署了战略合作协议。依据该协议,两家集团旗下的万科南京公司和交通投资置业公司将共同成立项目公司,联手开展土地运作和房地产项目的合作。与南京市交通集团同时签署战略合作协议的还有江苏顺源、南京银坤、南京斯亚、南京泓意等房地产开发公司。上述协议都指向同一个标的,即房地产开发,直接标的达到4亿元。南京市交通集团相关负责人表示,与万科合作就是为了今后拿地更有保障。

——国庆不出发展商意料 东莞首次置业者成购房主力

国庆长假东莞楼市主要以首次置业的刚性需求为主，截至10月8日下午5时，市房产管理局公众信息网网上成交备案507套，其中住宅成交备案455套，备案面积49135.44平方米。非住宅成交备案52套，备案面积1125.17平方米。与去年7天(9月29日～10月5日)国庆假期住宅成交248套相比，增长了83%。

——黄金周东莞人银行卡刷了八亿多 三成买楼车

国庆八天长假，东莞的人们用银行卡刷了8亿多元，而这股洪流有三成涌向了楼市和车市。银联提供的数据显示，8天假期消费量如果用图表标出，其“形状”呈现两头高，中间低的马鞍形特点。今年长假首日交易额就一下子冲到了1.5亿多元的高度，随后慢慢回落，在10月4日达到谷底7600多万元，到长假最后一天又迎来1.3亿元的新高峰。

——粤宏远A净利润同比增220.14% 得益于莞楼市回暖

东莞5间上市公司之一粤宏远A近日发布第三季度报告，根据报告，粤宏远A2009年第三季度的营业总收入11530.56万元，比去年同比增长85.42％。粤宏远A表示，业绩强势增长得益于东莞房地产行业的回暖，粤宏远A今年房地产销售收入大幅增长，并直接带动公司净利润的增长。

——第三季度查处６２宗土地违法案件 莞土地监察严

通过运用遥感技术(RS)、地理信息系统(GIS)和全球定位系统(GPS)等“3S”技术，市国土资源局开发了土地监察实时巡查系统。目前，我市有172人在使用该系统，通过使用土地监察实时巡查系统，第三季度发现并立案查处各类土地违法案件62宗。目前，这种土地监察的手段走在全省乃至全国的前列。

——全国文明城市测评公布 东莞名列全国地级市第六

全国114个城市公共文明指数测评结果显示，由于党委政府普遍高度重视，人民群众积极参与，114个被测城市公共文明指数整体呈明显上升趋势，部分城市的公共文明程度呈现较高水平。其中青岛、厦门、成都包揽省会、副省级城市前三甲，地级市公共文明指数“冠军”被包头摘得，东莞在地级市排名中名列第六位。

——2009国际花园城市评选 石龙当选国际最宜居城镇

捷克共和国比尔森市当地时间10月13日，石龙镇在2009年国际花园城市评选决赛中，勇夺本届国际宜居城镇组别的第一名。石龙镇是目前东莞唯一获得这一称号的镇街。据了解，国际花园城市评选被誉为“绿色奥斯卡”，是目前全球唯一全面倡导环境管理与宜居社区建设的国际性竞赛。石龙镇有关负责人表示，石龙这次能在竞赛中战胜对手、脱颖而出，是该镇坚持科学发展观，建设“历史名城、生态江城、E-town新城”取得的丰硕成果，昭示了东莞经济建设与生态建设协调发展的成功道路，让世界再次认识中国、再次了解东莞。

——莞轨道Ｒ２线完成用地预审 首期或将在年内动工

据悉，市内轨道交通R2线和东莞火车站工程两个项目用地已落实，并完成用地预审。而R2线与东莞火车站的接驳衔接方案，经有关部门多次协调，已初步达成了无缝对接的共识。据市国土资源局有关负责人介绍，用地预审完成之后，接下来是办理立项等手续，然后动工。有关部门将力争在2010年春节前后，轨道交通R2试验段及车辆段正式动工建设。

——博深高速东莞段征地协议昨日签订 或将全面动工

博深高速业主日前与凤岗、谢岗两镇签订博深高速东莞段委托征收土地协议书。据介绍，签订相关征地协议后，博深高速东莞段计划于10月底前完成项目的施工招投标；随着施工招投标工作的完成，博深高速东莞段将进入全面动工阶段。

——望牛墩投资1.18亿建北环工业大道 全长5.1公里

望牛墩镇政府近日表示，该镇投资规模最大的道路建设工程——北环工业大道工程日前动工建设。该工程总投资1.18亿元，建好后将有助于该镇规划建设的三大工业园区的招商引资。据了解，建设中的北环工业大道为南北走向，南与西部干道相接驳，经锦涡、朱平沙、福安、横沥、杜屋五个村，北与正在改造升级的北环路相连，全长共5.1公里，宽41米，为双向六车道，该工程还包括3座大桥的建设。目前，施工队进驻现场开始施工，预计整个工程明年9月将完成。

二、土地市场

1．新增供应量

——优质地块受热捧，楼市向好的环境下，适当推地为后市供应作准备

10月份东莞土地市场的供应总面积环比9月大幅上升，甚至达到了09年以来的最高水平，共计97.4万平方米。同时商住用地比重亦较前两个月有较大幅度上升，达到35.2%，是继7月份之后的又一高位放量，合计34.2万平方米。但是，供应的商住用地多数位于镇区，优质地块还是比较紧缺。其余非商住用地供应主要以科研设计和工业为主，分布多集中于松山湖科技产业园内，亦有小部分分布于镇区。

2．商住用地交易

本月共成交5宗商住用地，分别位于南城区、清溪镇、凤岗镇和望牛墩镇。除2009G030和2009G034地块之外，其余地块均以底价成交。值得关注的是，位于南城区宏伟路东侧的2009G030地块被深圳市嘉安达投资集团有限公司以3.02亿收入囊中，溢价达到171%，折合楼面地价3790元/平米。另外，望牛墩首宗上市的商住用地——位于赤滘村，面积为33570平方米的地块，也以8500万元被本地开发商富盈地产斩获，溢价65%，楼面地价1012元/平米。两地块的出让现场均吸引了多家开发商，而且竞投激烈，开发商对优质地块表现出浓厚兴趣。

3．商住用地供需对比

总结：

东莞经济复苏迹象初现，在前2个月的谨慎放量之后，本月东莞土地市场放量大幅上升，且商住供应比率也有所调整，科研、工业与商住用地的分化比例有所舒缓。成交方面，优质地块继续受热捧，开发商出手理性并且准确，其中亦不乏外来开发商，其余镇区地块的成交则较为冷清。在全国各地一线城市相继出现抢购“高价地”的疯狂氛围下，东莞的土地市场表现理性得多。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——本月供应在上月放量后回落，整体供应量与本年度月均供应量基本持平

商品房总体供应情况

根据东莞市瑞峰置业市场研究中心数据统计显示，10月整体供应量在上月供应放量后回落，10月商品住宅供应33.74万平方米，环比回落55%，月供应量与本年度月均供应量基本持平。09年以来供应相对理性，存量消化压力得到缓解。

新增供应明细

——10月新增产品以旧盘加推为主，别墅产品集中放量

10月新增供应项目14个，其中中信凯旋国际、黄期印象为新增备案预售项目，其余均为旧盘新货加推。洋房和别墅项目各占半，洋房总供应22.67万平方米,共2345套；别墅供应本月放量，占本月总供应量1/3，共计供应329套。从供应的结构来看，洋房供应以中小户型为主，这一轮的中小户型集中供应大大迎合了紧凑型的刚性需求。本月没有新增公寓供应。

新增供应区间比例

从上图可以看到，随着市场上供需结构性失衡，近几个月以来70-110㎡的紧凑性户型的供应比重在增大，在10月约占总供应比重的59%，主要来自于9月底10月初入市的中小户型个盘，适当缓解了一定程度的供需结构失衡，而这些楼盘在十一前后上市得到热售也反映出自住需求在积压几个月后集中释放。值得指出的是，近半年以来，110-130㎡的自住户型的供应比重并没有得到有效的提高，相反供应相对萎缩，预计后市110-130㎡有一定的市场需求空间。大于200平方米的高端豪宅和别墅项目在近半年放量明显，考虑到通货膨胀预期持续加剧的经济环境下，稀缺性产品的推出抢占抗胀保值的投资需求市场。

商品房累计存量

根据东莞市瑞峰置业市场研究中心的数据统计显示，截止至10月31日，结合本月的新增供应量和成交量，10月消化存量20万平方米，东莞商品住宅存量约为479万平方米，10个月以来已消化存量（09年前存量+09年新增供应量）累计110万平方米。以今年月平均消化量计算，若不考虑未来新增供应量的影响，剩余存量吸化周期为10.2月，今年以来存量得到有效消化，供应压力得到一定的缓解。

2．商品房成交分析

——个盘入市带动成交量上升，整体市场初现平淡迹象

商品房成交总体情况

受到十一长假这个营销节点各个项目加紧推货，以及受关注个盘在9月底10月初开盘受到热捧的原因，十月成交量得到喷井式释放，商品住宅成交54万平方米，成交5044套，成交面积环比增幅超过6成，相比上年同期增幅8成，在月成交量回落后促成第二波需求释放。

整体供需价格走势

——区域市场差异化明显，成交价格结构性上涨

考虑到别墅项目受资源、产品等的影响因素，导致价格差异性较大，因此选择以基本需求更贴切的普通住宅成交情况来反映房地产市场走势。10月东莞全市普通住宅签约45.76万平方米,共计签约4759套，签约均价达到5978元/平方米，相比年初签约均价上涨接近15%，其中城区（含松山湖）普通住宅签约均价6901元/平方米，较年初上涨超过20%；镇区普通住宅签约均价5173元/平方米，上涨幅度接近10%。

各区域签约情况

城区和泛城区

莞城

莞城区由于地理位置和历史的原因，在售项目为4大城区中最少，其中君悦2046为公寓项目，其余均为洋房。3-5月随楼市小阳春快速释放之后，莞城区市场出现价增量低的情况，近几个月莞城区市场成交徘徊在低位。

南城

9月底10月初入市的三大楼盘（景湖时代城、金域华府和凯旋国际）受到热捧，南城区成交量得到喷井式上涨，受新入市项目价格的影响，南城区签约均价进一步上升，达到6917元/㎡，相比年初涨幅达到21%。其余各项目成交情况与其他区域项目相比相对较好，预计未来成交均价会有小幅回落空间。

东城

随着近几个月高端的大户产品，如天骄峰景帝峰组团、荷搪月色以及华凯帝庭园的推出，使得东城区普通住宅签约价格在近4个月来快速上升到高位，10月东城普通住宅签约价格为7610元/平方米，相比年初涨幅超过18%。其中花园1号，学府1号等项目签约价格已超5000，新世纪星城二期和景湖名郡等项目也相对年初签约均价出现一定程度的增幅。9月底开盘的黄旗印象项目在10月完成签约，但东城区整体签约量环比9月并没有出现较大幅度升幅，市场较平淡。

万江

由于万江区整体均价较低，除3月份上东国际签约导致万江成交量喷井外，其余各月成交量基本维持在18000平方米，销售情况较好，签约均价也持续上涨到5376元/平方米。

松山湖

松山湖在6月份万科虹溪诺雅洋房入市后，普通住宅签约均价在9000上下，除了6月虹溪诺雅推出洋房热售之后，松山湖普通住宅签约量较低，主要以别墅项目成交为主。

寮步

寮步成交量走势基本与东莞整体走势一致，成交量在5月后回落明显，签约均价持续徘徊低位后，本月明显回升，主要源于镇中心香缤城市花园和靠近城区的城东世家项目拉动，值得注意的是，城东世家项目从开盘4300多的价格已攀升到5387元/平方米的签约均价。

厚街

厚街市场成交量较稳定，上升和回落幅度相对其他区域较小，签约均价持续上涨，10月签约均价已达4988元/平方米，相对年初增幅达到17%，各项目均有不同程度的涨价。

八大中心镇

长安

长安镇成交量保持较稳定水平，随着在镇中心附近的公寓项目沃多夫入市，加上信义长安1号价格的高企，长安镇09年成交均价持续攀升，10月签约均价达到7410元/平方米，超过城区签约均价。

常平

常平整体成交量趋势基本向上，成交均价也较稳定，上涨幅度不大。常平在售项目多，存量较大，竞争的白热化，是导致常平市场价格基本持平的原因之一。

大朗

大朗5月份金域蓝湾新品上市热销，价格也随之带动上升，之后成交量价持续走低，相对于普通住宅项目，别墅反而受到追捧，碧水天源星湖岸开盘热售2.5亿。中小户型项目大朗城果项目在本月底最后一天开盘100%卖完，将会在11月签约。反应出大朗两端投资性产品市场较为火热。

虎门

09年虎门市场出现价减量增到价增量减的情况，10月在虎门国际公馆的开盘下签约量大幅度上升，签约面积接近2万平方米，若剔除个盘的影响，整体市场依然疲软。

麻涌

南峰时代广场基本卖完之后，目前麻涌市场主要在售项目只剩新世纪江畔湾，签约均价冲高有所回落，成交量保持在年初水平。

石龙

石龙市场存量消化压力较大，在年初佳兆业帝景湾上市推出临江豪宅拉升签约均价后，整体市场均价趋势上升，成交分别在5月和8月帝景湾和聚龙彩虹湾开盘热售下放量，其余成交量在12000平方米左右。

塘厦

塘厦市场年初放量一直持续，整体市场良好，成交均价有波动，主要是因为项目产品的差异造成，9月由于博登湖二期洋房的入市拉升整体成交量，随后价格回落。整体成交情况成交量和价格较平稳。

各物业类型成交情况

——热推项目吸引市场关注度，热售排名集中在新上市个盘

洋房

10月洋房成交量在近期回落后反弹，主要由于中小户型为主的项目入市导致积压的刚性需求得到有效释放，缓解了一定程度上的结构性需求。成交均价持续攀升，10月洋房签约均价5960元/平方米，相比年初涨幅达到15%。成交排名主要集中在新上市的几个项目，包括南城区三大楼盘景湖时代城、万科金域华府和中信凯旋国际，鸿福东路光大的黄旗印象，镇区的虎门国际公馆和三正卧龙山花园。

公寓

东莞公寓整体成交均价09年在震荡中上行，成交量较为稳定。第一国际三期在近几个月降价后销售情况较好，本月更以签约92套排在公寓成交第一，上东铂金名座开盘签约79套，签约均价5526元/平方米，而早期滞销的宜景康源和君悦2046也在近几个月成交量上升。

别墅

考虑到别墅项目因其资源、产品等因素的影响，签约价格波动较大，年后别墅物业成交逐渐释放，在通货膨胀预期加剧的经济环境下，别墅市场的稀缺性得到投资者的认可，成交量逐渐企稳。位于松山湖的万科虹溪诺雅项目的樱花湖产品在本月更是签约达到约66400元/平方米。

3．潜在供应分析

——10月新开工量走低，后市供应压力放缓

10月份东莞各类型物业的新开工面积均有较大降幅。开工项目仅为3个，分别为清溪的柏丽华庭、鼎峰品筑和景湖时代城。全年新开工商品房供应量达389万平方米，相比今年的新增供应量和成交量都低。新开工供应持续在低位，展望后市的供应压力得到有效的缓解，供需趋向平衡。

4．楼盘活动

四、总结

1、经济逐渐复苏，土地市场适当放量，商住用地增量为后市房地产供需做准备。

2、市场人气集中在新上市项目，个盘入市带动成交量回升，整体市场平淡迹象明显，部分项目存量消化压力较大。特别是大户型产品滞销比较严重。

3、中小户型的集中释放，满足了部分积压的刚性需求，随着推货节奏开始放缓，预计成交量相对回落。

4、成交价格在高位运行，但整体市场略显平淡，观望情绪渐浓，价格有松动的空间。

东莞瑞峰置业市场研究中心

2009年11月6日