东莞中心城区住宅供应乏力 7大生活单元将成置业重点

　　上周，《东莞市城市总体规划(2016-2030)》纲要(以下简称《总规》纲要)获审通过，其中，未来东莞中心城区划定7大生活单元备受关注，新的7大生活单元将成为东莞房地产市场未来发展的重点板块，未来的城市生活中心区。业内人士表示，近几年来，东莞中心城区土地稀缺，住宅供应乏力，促使房价上升过万元，新的生活单元将有利于缓解住宅供应压力。城市扩容，购房者置业或将集中在新的板块。

7大生活单元，将成东莞楼市未来扩容重点板块。

　　中心城区住宅供应乏力，房价上升

　　随着近几年东莞房地产市场的快速发展，中心城区土地开发减少，土地资源日益稀缺，住宅供应紧缺，购房者不断外溢，城区房价日益高企，于去年正式步入万元大关。

　　根据瑞峰置业市场研究部统计的数据显示，2014年，东莞中心城区供需数据较2013年皆有下降，住宅供应面积103.23万平方米，同比减少约27%，成交面积120.31万平方米，同比减少18%;因商住地块的稀缺，自2013年以来土地的零供应致使城区新项目入市量剧减，2014年南城、东城、万江出现严重的供不应求。

　　与此同时，由于城区地块稀缺，中心区优势也愈加明显，近几年城区房价节节攀升，终于在2014年城区房价突破万元大关。2015年，城区供应量依然将保持偏紧趋势，但全新项目的上市量将有所加大，将一定程度缓解库存紧缺现象，但从长远来看，城区库存在低位运行将长期存在。

　　7大生活单元将成楼市扩容重点板块

　　不过，7大生活单元的建设，在未来将大大提高中心城区住宅的供应量，而相对于目前的生活中心区，部分新的生活单元房价又处于价格洼地，将能够有效地解决城市居民置业问题。

　　根据上周获审通过的《总规》纲要，2016年东莞的中心城区范围有所调整，仅保留南城、东城、莞城、万江4个街道，2012年被纳入中心城区范围的寮步镇7个自然村被调整出去。

　　与此同时，未来东莞中心城区划定7大生活单元，分别是东城中心发展单元、黄旗山南发展单元、西平发展单元、东城滨江发展单元、万江新中心发展单元、万江中部发展单元、万江龙湾发展单元。

　　从七大生活单元可以看到，位于东城的有三个、南城一个、万江有三个，莞城则一个都没有。业内人士介绍，莞城由于已经很少可开发土地，发展受到局限，因此没有被列入新的生活区发展。而之前一直被边缘化的万江则迎来了新的发展机遇。

　　瑞峰置业市场研究部介绍，这7大单元将是未来城区房地产市场扩容的重点板块，未来将吸引许多布局城区的房企和置业城区的购房者。

　　区域分析

　　南城：轻轨将开通，西平房价或再上涨

　　数据：据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，去年，南城在全市成交排名第二，供应面积45.49万平方米，成交面积52.33万平方米，成交均价11146元/平方米，供求比为0.87。截至去年底，南城的住宅存量为35.47万平方米，消化周期为7.13个月。

　　分析：南城的西平发展单元是目前东莞房价最高的片区之一，不过，该片区拥有着东莞首批地铁站口，受益于东莞轨道R2线，西平楼市也成为最受关注的片区之一，同时，房价再上涨成为可能。

　　数据：万江成交量在四大中心城区的排名快速上升至第二名，在全市成交排名第八。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，去年，万江住宅成交面积达26.2万平方米，供应面积为13.4万平方米，成交均价8489元/平方米，供求比为0.51。截至去年底，万江住宅库存7.4万平方米，消化周期只有3.39个月。

　　分析：与莞城、南城、东城相比，万江的供求关系甚至达到饥渴的地步。事实上，随着莞城、南城、东城可开发土地资源日益稀缺减少，特别是南城和东城房价高企，万江楼市得到了快速发展，交通的便利，房价处于价格洼地;特别是随着7大生活单元的设立，拥有大量可开发土地的万江将迎来快速发展，后劲势头足。

　　东城：东莞富人区，去年房价同比上涨28%

　　数据：拥有黄旗山自然资源优势，东城一直以豪宅为主，房价高企。去年，东城房价再度上涨，成交均价为12946元/平方米，同比上涨28%。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，去年，东城成交量在四大中心城区当中排名第三，在全市排名第9，成交面积为24.48万平方米，供应面积15.02万平方米，供求比0.61。截至去年底，东城住宅库存28.95万平方米，消化周期为14.19个月。

　　分析：目前，东城楼市以拥有自然景观资源的豪宅和位于成熟商业中心的投资型公寓和商铺为主，而新的生活单元也围绕着东城的商业优势和自然景观资源优势，依托着庞大的消费群体，和即将开通的轻轨R2线的地铁优势，打造成熟的商业中心区，或将成为东莞商业最发达，配套最完善的生活区。

　　莞城：老中心城区也有春天

　　数据：莞城在四大城区当中成交量最少，不过，得益于去年大量的楼盘入市，供应量和成交量得以提升。瑞峰置业市场研究部提供的数据显示，去年莞城住宅供应面积达29.32万平方米，同比上升244%;成交面积为17.30万平方米，同比上升78%;成交均价为9648元/平方米，同比上升3%;供求比1.69。截至去年底，莞城住宅存量为20.93万平方米，消化周期14.51个月。

　　分析：尽管如此，莞城的楼市的关注度却并不低。除了老城区商业氛围、老莞城文化情怀的吸引外，莞城的教育资源也是吸引购房者在莞城置业;另外，与东城、南城相比，莞城的房价仍在万元以下，今年，莞城将有多个楼盘有新货入市，莞城楼市将再度迎来春天。

　　推荐楼盘

　　北大资源·御城

　　位于万江，项目紧邻华南MALL，集购物、娱乐、餐饮、商务、运动、旅游等九大功能于一体的大型新都市主义生活街区。项目将于29日推出1、3、7、9栋90~130㎡户型。

　　恒大·帝景

　　位于东莞市万江区莞穗大道南侧，东临龙景路，南临新城路，西临金龙北路，毗邻规划中的万江新行政文化中心。目前商铺和公寓折扣促销当中。

　　家汇生活广场

　　项目作为东莞首个以家为核心、生活的庆典为主题的家居生活城市综合体，品牌云集，28日将启动20~50平方米商铺认筹。

　　鼎峰·源著

　　位于南城，是鼎峰集团10年沉淀的TOP系别墅作品，是唯一生长在7000亩植物园里的房子。目前主推“云樾”1、5号楼。

　　光大·天骄御峰

　　属黄旗山南豪宅片区，位于鸿福东路与金树路交汇处，产品有别墅和洋房，其中山景洋房将推出8栋100套110~145平方米新品，已启动认筹。

　　卓越时代广场

　　位于东城中心区，周边9大商圈环绕，是东莞首批地铁商业，目前压轴20套商铺入市，面积段在30~120平方米之间。

　　东城万达广场

　　位于东城中心区，项目总占地12.39万㎡，总建面约55万㎡，分ABC三个区域开发，其中A区为大型购物中心，城市步行街，以及商务酒店。