李宇嘉：一线市场房贷差异化落地对房产市场有利

　　近日有媒体报道，北京地区各大银行对二套房贷首付比例统一执行五成;广东省金融监管部门日前发布的《关于在广东贯彻落实银发(2015)98号文有关事宜的通知》中，规定省内除广州外，二套房贷首付比例下调至四成;而深圳(楼盘)各大银行二套房首付依然按照七成执行。

　　也就是说，上海、广州和深圳这三个一线城市还未就二套房贷政策如何“落地”作出表态。但根据经验看，这三个城市或将在后续执行二套房贷首付五成的政策。

　　如果一线城市执行二套房贷首付五成，则意味着“3·30”二套房贷新政在实践中贯彻了李克强总理在“两会”上就房地产市场提出的“落实地方政府主体责任”，以及银发(2015)98号文提出的“因地施策，分类指导”。从取消行政干预的角度看，国家希望各地都要退出限购政策，但是一线城市在人口管理、公共服务供给、环境治理上的压力在中短期内难以改观，在“地方主体责任”的压力下，继续坚持限购是一个不得已的选择，首付比例也很难一刀切地从七成一下子降至四成。

　　本次一线城市之所以实行了差别化的二套房贷政策，也是从自身楼市运行的现状出发的。首先，在“3·30”新政之前，一线城市楼市回升趋势已经确立。2014年，尽管全国主要城市房价明显下滑，但一线城市的房价却逆势上涨。百城房价显示，一线城市的房价在2014年上涨0.58%，主流中介统计的二手房价格涨幅在7%~20%;根据国家统计局70个大中城市房价数据，2015年以来，一线城市新房价格止跌趋势明显，楼市风向标深圳的新房价格已经连续3个月(2014年12月~2015年2月)环比上涨。

　　此外，北上广深四个城市均将首套和二套房公积金贷款首付比例分别降至20%和30%。再加上近期取消了“90/70”政策、营业税免征期“5改2”，这都非常有利于需求入市，特别是刚性需求集中且规模很大的一线城市。

　　一线城市楼市回升，对于带动二线、三四线和全国楼市去库存，助推居民自住性和改善性住房需求，稳定经济增长有积极贡献。笔者认为，一线城市楼市回升具有强大的外溢效应，应该予以鼓励。但同时，不可忽视一线城市楼市在供求方面的独特性，在政策刺激下可能会出现过快上涨的可能，这反而会伤害到刚性需求的释放和外溢效应的发挥。

　　因此，不管是北京还是广州，近期“落地”的二套房贷政策，尽管下调了贷款的首付比例，但利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度却再次扩大。

　　笔者认为，这样的差别化是一个好的迹象：二套房贷利率上浮，在需求已经很旺的情况下，有利于控制需求过旺对于价格的推动，而且也有利于控制对于廉价和稀缺信贷资源的占用，而将信贷资源更多地以低成本的形式投向首套住房需求。

　　综上所述，二套房贷在一线城市的“差异化”落地，适度降低二套房贷首付比例、提高二套房贷利率水平，有利于控制可能出现的过旺需求，使得房价不致快速上涨冲击自住性、改善性住房需求的实现。

　　这样，一线城市的楼市稳步回升了，才能有效发挥带动二线、三四线城市楼市“去库存”和“促消费”，以及全国楼市的稳定。