陈昌盛：用城镇化来衡量一个国家房地产发展指标不靠谱

　　国务院发展研究中心经济运行监测系统负责人陈昌盛日前在“智慧物流智慧城市”2015中国中小公路物流企业发展峰会上发表主题演讲，谈及当前中国的宏观经济形势和热点问题时表示，用城镇化来衡量一个国家房地产发展指标是很不靠谱。“像北京那样，随便建个房子就可以卖的出去的时代，已经结束了。”

　　陈昌盛讲了房地产市场发展的两个规律，“一个是如果当你的户籍户均套数道路一套以后，城镇的新开工的面积峰值一定会达到，我们研究了很多国家，这个规律是稳定的。”他表示，另外一个规律是，当你的孩子达到20到25岁以后，你的投资的峰值一定会出现。

　　“所以房地产靠规模，像北京那样，随便建个房子就可以卖的出去的时代，已经结束了。房地产行业也到了一个转型升级时期。”他说。

　　另外，陈昌盛谈及中国宏观经济形势，他从几个方面解释了当下中国宏观经济面临下行压力的原因。

　　以下是陈昌盛发言实录：

　　陈昌盛：尊敬的各位领导、各位来宾，很高兴来到这个山水嘉天下富春江畔，跟大家分享一下关于我们对当前宏观形势和几个热点问题的看法。

　　大家都知道，一季度的数据出来以后，GDP增长是7%，还在国家的年度预期目标里面。但是这个指标出来以后，很多人变得更悲观了，国际上很多主流的媒体或者一些智库也在加重了唱空中国经济的步伐。认为中国经济可能实际情况比这7%糟糕很多，有可能在短期内说了很久没有实现的硬着陆的问题，当然我们的总理在很多场合，对这种观点进行驳斥，再次表示了中国经济的信心。但是细究中国经济的结构，确实我们面临着一些风险。当然如果要正确或者如何来看待今天的经济形势，我们也要对短期的经济形势是什么原因、什么压力造成这次下降，做了一些分析之后，才知道这些原因是可持续的，还是短期的，才可以判断出下一步的走向。

　　我们一季度绝对名义GDP是14万亿，但是从增量来看只有7千多亿，这是一个11年、10年以来最小的量。这个数为什么重要呢?从我们国家这几年的规律来看，一季度的名义GDP占全年GDP21%左右，如果这个规律还存在的话，今年全年的GDP将是67万亿，这样的话，我们名义增速其实是达不到7%的，其实一季度的名义增速只有5.8%，不是现在大家看到的7%，这可能是我们价值上的感受。今天的形势会不会进一步恶化?关键是要寻找这一轮经济下行的原因。

　　当然我们想了，总的来说，中国当前的经济下行是在这个新常态的大背景下。它现在是一种趋势性下行的力量主导，这个话大家听得很多，这里不重复。主要是我们的劳动生产率过去30多年平均增长是3.6%，特别是以全要素生产率表明的生产率技术的进步，但是这几年增速已经下降到1.2%，劳动力也是保持每年两百万的速度在下降，所以总书记阐述的新常态的核心是这个中长期因素。但是为什么从去年三季度开始，经济增长感觉压力明显加大，刚才产品发布会上有一个数据，我觉得很有意思，也说明了未来传化集团本身你这个网络对全国宏观经济的印证，很多人认为去年三季度的经济形势还不错，但是如果你去细看，从去年三季度开始经济已经明显恶化，从成都进出车辆下降10%，高速路下降15%，这和我们的观察是一致的。你可以理解成中国经济新常态，我们生病了需要调整。但是去年三季度以来，突然气侯变了，这个“生病的人”又“感冒了”，所以病加重，而最重要的原因是去年三季度以来大宗商品价格大幅下降，这个冲击很大。中国是全球最大的大宗商品消费者，按道理它的下降对我们是好处，是降低成本的。但是下降太快的时候，就变成巨大的冲击。这里面很多人都是搞物流、供应链的都知道，当物价下行的时候，其实所有的企业都会减少它的采购量，因为担心价格继续下行，会增加成本。而所有的企业都这么做的时候，就面临整个产业链正在收缩。上一个企业的购买就是下一个企业的需求。这样的话就伴随着整个企业在物价冲击下所有库存的过程就开始加快，这个冲击是非常大的，这是第一个很重要的原因。

　　第二个原因就是通货紧缩的预期在加大。大家知道我们PPI已经连续三年负增长，CPI是1.4%的水平。其实衡量一个国家最重要的综合价格水平是GDP的平减指数。一季度GDP平减指数已经是负1.2%，意味着名义增速已经大幅低于预期了。其实在经济学上，通货紧缩是比通货膨胀还坏的一个东西，因为通货膨胀是对富人有好处。而资本是这个经济投资的主力，最坏的东西，不是说担心物价下降以后，大家进一步减少购买，最主要的因素是物价下行以后会导致所有的最严重的债务紧缩。当通货紧缩发生的时候，或者是物价持续下行的时候，我杠杆率的企业你的所有的成本都在提升，你不新增一笔贷款，但是你的负担就明显加重。这样的循环下，如果所有的企业都债务紧缩，国家的投资就会下行，这是我们担心的，而且这在一季度也表示比较明显。第二个我刚才说了，有大宗商品的持续下降，再加上通货紧缩的预期，这两个因素结合在一起，就表现在所有的采购量、产成品库存都在下降，这时候你就看得到，其实如果看产成品库存，从去年三季度和刚才我们看到的你们从物流企业的微观数据体现的结果是一致的。我们的库存下降非常快，而且它的贡献据我们测算，贡献率只有0.14百分点。这是一个很追求的原因。

　　当然了，还有一个重要的原因，就是在今年年初以来，有一个好现象，大家会看到在银行资产负债表上的中长期银行贷款明显增加。很多人认为这是个好现象，因为长期以来，我们的贷款在下降，很多贷款变成短期化了。但是我们仔细去分析结构会发现，大家知道在2014年的年终，国家出台了两个很重要的文件，一个是对于融资平台的管理的文件，另外一个是对银行理财产品的管理文件，使得很多原来我们在银行表外资产可以做的业务，因为风险管控的加强，这些表外业务转到了表内。我们中长期贷款一季度增加1441亿，而总的社会融资量和去年同期相比下降1.3万亿，而且下降的核心部分是原来的理财产品或者是创新的领域是很多的，比如说信托、债券。这就说明我们对这一轮的信贷中长期的增长要理性来看，它的好处是对国家的风险管控是有好处的，但是短期内并不反应到我们实体经济投资在快速上升。而且大家看到，我们现在实体经济的利润其实在下滑的，大家知道前三个季度整个工业企业的利润是负2.7%，所以实体经济的投资和利润不好，而现在资本市场高歌猛进，现在很多实体资金进一步脱离态势越来越明显。我也会谈到股市的情况。在这三个因素的叠加下，以往我们企业营收帐款，大家很关心这个指标，因为这个指标过于上升不好，但是过于下降更坏。现在看到很多企业不愿意，因为我们每个企业都有商业信贷，我们给人发货了以后，我们肯定要等待一段时间才结算。从历史上看，这个增速在15%、16%的时候，国家的经济表现比较好，但是现在持续下降，就说明企业对信用很紧张，产业链的上游企业不愿意给下游企业提供商业信用的，就是说资金在实体经济领域是收缩的，这样使得短期的这个“感冒”的冲击，使得看起来三季度下行压力明显增加。

　　另外，最近总理也在说，我们实体调研也能看到很多，中国经济确实是在转型，但是转型的过程当中，以往中国政府的最大的特点就是我们知道该怎么干，前面有很多产业，先行国家告诉我们可以做，我们做重化工业、上电厂，做大项目就可以成功。但是到了这个阶段，发现这些东西都不行了，需要创新、转型，当政府都不会。当政府不会，但它又是支撑者的时候，我们知道八项规定反腐是深得人心，是要进行。但是在这个转型期，我们以往看似合理的做法，在新的环境下不再合理。很多干部甚至国有企业都没有动力继续做，这种不想干、不敢干和不会干纠结在一起。而大家知道地方竞争机制是我们的发动机，如何来重建地方的激励?重建对国有企业的激励，这是摆在当前中央和地方一个很大的问题，也是非经济因素对我们短期的冲击很大。所以一个感冒加上转型中的政府和国有企业不适应，这两个因素纠结在一起，使得我们的下行压力明显加大。

　　下面谈几个热点问题。

　　一个是关于房地产。我们总的说，中国的房地产已经进入了新时代。为什么这么说呢?因为中国的房地产一直有这样一个故事，认为只要我们的城镇化不结束，我们的房地产还会高歌猛进，这也是开发商给大家讲的故事。但是我们在研究很多国家以后，发现用城镇化来衡量一个国家房地产发展指标是很不靠谱。而另外两个规律十分重要，一个是如果当你的户籍户均套数道路一套以后，城镇的新开工的面积峰值一定会达到，我们研究了很多国家，这个规律是稳定的。另外一个规律你的房地产投资的峰值给你人口结构，人口出生高峰期20到25年之前，当你的孩子达到20到25岁以后，你的投资的峰值一定会出现。而且这个规律在中国也刚好很稳定。我们2013年的时候达到一套，我们新开工的住房峰值也是在2013年达到了峰值，而且我们判断房地产投资峰值就在近两年，施工面积和竣工面积也会在十三五初结束。所以房地产靠规模，像北京那样，随便建个房子就可以卖的出去的时代，已经结束了。房地产行业也到了一个转型升级时期。我们预计今年的房地产投资增速5% 左右。

　　另外一个关于股市，如果一个经济学家不至于太笨的话，最好别谈股市。但是一个聪明的投资者，如果你足够聪明的话，不要听经济学家谈股市。所以我其实应该不谈，但是大家要我谈。大家说改革股市现在牛了，每个人说到股市大家都赚钱了，都开心了，但是这个股市是真牛、可持续的牛，还是“疯牛”，大家都在讨论，股市里面有很多的故事，确实从十八大以来，特别是十八大三中全会以来，整个社会对改革预期、改革推进、改革共识和改革的力度，形成了一个“改革的故事”，不管是从开放的角度，还参与经济调整的角度都有很多故事好讲。另外一个，总的货币政策也比较宽，但是现在实体经济又不行，实体经济进入虚拟经济的态势更加的促进了这样一个正循环。另外一个很重要的，2013年以后，融资融券业务大幅度的提高，大家都可以杠杆炒股。其实融资融券现在的交易规模达到四五千亿，而我们日均的交易规模就是一万亿，是什么力量在推动这一轮股市?如果从股市的风险来讲，现在市盈率这个角度来看，很多企业的股指跟上一年六千点的时候差不多。另外从现在开户的情况来看，现在周均新开户数已经达到320万，当然从上一轮的周期看，当开户的峰值出现以后，不远的几个月股市的峰值就会出现，当然我们不做预测，我们不知道将来会怎么样。

　　第四个是关于新三板。很多小企业非常关注，认为新三板是未来最大的股权交易系统，现在股票市场搞了20年，现在上市公司就2500多家，但是新三板短短的时间，在今年和明年至少要超过一万家，现在对新三板的热情非常高。新三板热背后到底是什么原因?这里面就是有一个良好的成长预期，速度很快。已挂牌公司的成长性也非常好，交易系统未来的成长性也很好，这三个成长性成就了这个良好的故事。另外一个大家都知道，所谓改革牛的核心是中国经济在转型，有一波新兴的企业、新型的业态，或者老企业转型成功，背后有很多故事，预示着它的效率重新提高。另外现在新兴市场资金比较多，三板股票很少，过多的资金追逐过少的股票价格就会起来。真正实施了注册制，而且天使基金已经容易退出。还有政策性预期强，另外就是500万的投资门槛。还有一个现在大家都知道，现在证券公司可以做市商，下一步资产管理公司、基金公司都可以做市商，这些政策在里面，使得新三板非常热闹。

　　回到刚才说的全年的形势的判断。这个“感冒”冲击了以后，有一些积极的因素在积累。一个是大宗商品价格，随着美元企稳，另外大宗商品深度回调，目前正在企稳。当大宗商品价格持续低一段时间，对中国的有利性逐渐显现。第二个通货紧缩的预期目前来说有所降低，特别是看到PPI开始有可能收窄的迹象。第三个目前来看，国家经济形势特别是欧盟推出了正式的QE以后，欧盟的整个金融市场的预期明显改善，盟国、美国、日本都在整体向好。第四个就业形势总体依然稳定，我们跟踪了400多个村庄和就业市场，总体上中国的就业形势比较好，但是比如说山西、东北等比较严重。另外一个债务置换改善市场预期。

　　另外一个这一轮最大的风险，我觉得中国经济要真正走出这一轮下降，所谓的过剩产能要有实质性的调整。但是从2012年以后我们看到一些数据，这些企业的整体负债增速已经低于资产增速，这种现象出现在98年和2012年的时候，我们认为这是一个积极的信号，虽然现在很难受，但是资产重组已经开始显现。我们总体判断全年实现7%的目标是可预期的，但是转型过程当中分化会非常严重。传化未来要真正成为引领一个新增长阶段的企业的话，所谓的智慧物流将是你一个很大的转型。如果千千万万的企业像传化这样实现了资金流、信息流和物质流的重新整合的话，这样的话中国的大转型就有望成功。