东莞公寓成交低迷消化周期反弹 部分镇区库存高企去化艰难

    降息、330新政等相关政策的出台，使东莞楼市逐步走出低迷状态。进入5月份，整体住宅库存压力得到部分缓解，住宅消化周期从近12月下降到10.77个月。但作为住宅产品中面积较小的公寓，去化速度却似乎在严重拖后腿，消化周期由年初的17个月反而上升至18.2个月，公寓签约尽显低迷态势，且部分镇区出现库存高企情况。

   公寓市场成交低迷 消化周期反弹

   据了解，东莞公寓在2006年和2007年供需达到高峰，2008年的市场波动之后，投资性需求减少，开发商开始大幅减少公寓项目的开发。到了2012年，东莞楼市活跃，开发商争先抢后开发公寓，而这股热潮也一直延续到了2013年。

厚街万达效果图

    进入2014年开始，由于受到东莞扫黄、整体经济下滑等因素影响，其库存量消化周期开始快速上升，直至年底厚街万达、万科中心等项目入市快速走货，才使其有所回落。但截至2015年5月，公寓成交却重新回到颓势，无论是成交量和成交均价都不太理想，消化周期也出现反弹。

    房掌柜据中原市场研究部数据显示，截至2015年4月30日，东莞全市共有约78个项目有公寓产品在售，存量套数共9411套，主要集中在主城区、滨海片区、松山湖片区等人口经济较为集中发达的区域。

    14年底供应量的持续放量，使公寓高库存压力凸显，且市场签约情况遭遇滑铁卢。合富辉煌东莞公司发展研究部副总经理李兴旺告诉房掌柜，东莞公寓之所以成交持续低迷主要有两方面原因，一是东莞整体投资环境趋弱，公寓出租回报率低，大部分投资客减少对公寓投资热情；二是整体市场需求也在降低，扫黄后东莞外来务工人口的流失，导致公寓租售需求量都在减少。

    据房掌柜了解，除去投资风潮减弱和市场需求小因素，相比洋房优势几近没有，也是公寓去化缓慢的重要原因。中原地产市场研究部监测数据显示，15年入市公寓产品大多备案为商业性质，而商业性质产品首付要5成，且公寓产品一般带非毛坯修，产品单价一般比同区域毛坯洋房高。

    以城区公寓与洋房做对比，一套50平单价10000元/㎡商业性质的公寓，首付5成为25万元。而一套90平洋房单价9000元/㎡，首付3成是24.3万元，更何况市场洋房普遍打出低首付口号。

   城区以消化存货为主 镇区公寓库存高企

    一般来说，中心城区向来是公寓市场的热点区域，对公寓的需求较大，也是东莞房企开发公寓项目的兵家必争之地。但是，随着东莞城区后续可开发土地的日渐稀缺，东莞公寓产品新增供应量也相应减少。

    目前，中心城区市场上消化的公寓产品多以存货为主。市场上公寓库存量较大的有恒大华府、万科中心、中央财津、方中兰亭轩以及新世纪星城项目等，其中恒大华府、方中兰亭轩和万科中心公寓产品都已于年初开盘，城区近期无公寓新品入市。

   另据房掌柜了解，中央财津上市于2013年底，截止15年4月底，库存量仍有444套；而2012年9月开盘的新世纪星城公寓，其销售周期已有31个月，可其库存也高达371套。

    东城新世纪星城公寓

    就整个东莞公寓市场而言，一方面是中心城区的存货量大，市场缺乏新品刺激销售困难；但是另一方面，镇区公寓新增供应量也正逐步攀升，渐呈现库存高企之势。

    截至2015年4月底，滨海片区公寓存量2259套，松山湖片区存量1670套。而这两片区2014年的公寓成交套数分别是843套和928套，依照2014年的去化速度对比来看，15年区域内公寓产品消化压力将依然很大。

    中原地产市场研究部数据显示，2014年东莞公寓产品共成交5574套，其中中心城区的成交量2536套，占据近半数，镇区公寓成交数量相对有限，有些镇区甚至出现零成交。

常平镇公寓库存量

    但在部分镇区，目前的公寓库存却是去年成交的5倍甚至更多，如去年仅有182套成交量的常平，目前的库存量却有939套；去年仅有31套成交的道滘，截至4月底，库存量也高达383套；而去年只成交37套的松山湖，目前的库存也有245套。

    单个镇区公寓库存量最大的，当属厚街了。这个去年共成交824套，在各大镇区去年公寓成交量中夺冠的厚街镇，目前公寓产品库存有1427套，主要来自厚街万达广场、康联汇展中央及汉邦66广场项目。

    特别值得注意的是，就连去年公寓零成交的沙田板块，目前也有807套公寓库存。据房掌柜了解，该片区公寓库存主要来自青年才郡项目，而青年才郡项目是被称为“沙田第一烂尾楼”的福华大酒楼的“重装上市”。

    镇区公寓商业氛围弱  市场需求小走货慢

    众所周知，公寓是投资型产品，一般在写字楼密集、商业氛围浓厚、白领聚集的中心城区市场需求大，而在镇区，公寓产品的需求一直都比较小，尤其是非经济强镇。

    李兴旺告诉房掌柜，开发商在镇区做公寓产品一般都很慎重，但为了遵从土地一定商服比例的要求，开发商如果不做商铺的话，就必须配建了一些公寓。当前的镇区公寓基本是大社区相应配套的产品，如道滘的碧琴湾花园，厚街康联汇展中央等。

南城第一国际公寓

    而影响公寓成交的最大因素莫过于地段、交通和周边配套，目前东莞市场上的公寓居多在镇区，且大多数所处的位置在生活居住区，而不是商务办公区，李兴旺表示，“由于周边商业氛围不够浓厚，公寓的市场需求量小，出租回报率低，从而导致走货速度慢”。

    对于公寓产品未来的走势，李兴旺认为，随着房地产市场的日渐成熟、330新政等房产政策的出台、城区可开发土地的稀缺，未来开发商可能会减少小户型的开发。将主要精力集中在备受市场热捧的中大户型开发上，如刚需、改善型洋房和中端别墅产品等。