中原：东莞六月楼市有望延续供需两旺格局 房价预期走稳

在前期多项政策、央行多轮降息降准的刺激下，五月东莞住宅楼市成交延续4月升温势头，高歌猛进，“红五月”成交量创历史新高。许多房企一季度业绩并不理想，在宽松的“政策窗口”开启后，房企们开始快速跑货，尤其是品牌房企借势大幅度加快推货跑量，5月许多房企纷纷取得了喜人的业绩，相当部分房企业绩环比均出现大幅增长。炎炎六月已至，大部分房企将会继续加速跑量，涨价的现象依然少见，部分反而为了冲业绩会采取暗降、促销，可见“走为上策，现金为王”仍然是6月东莞住宅楼市的大趋势。6月东莞公积金贷款新政将为东莞开发商再添一翼，与先前的多项促市政策一起助推楼市继续上行，预计6月东莞住宅楼市将延续“供需两旺”的格局。

月度关键词：刚需两旺、房价走稳、深圳客外溢增强

（一）新增供应状况

2015年5月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

5月住宅新增供应持续活跃，“大步快跑”的推货策略成主流。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，5月住宅市场新增供应仍然较为活跃，共有29个项目供应住宅57.37万㎡，环比下降6.65%。从供应的楼盘个数看，比4月增多一个，近七成项目推货量大于100套，由此可见，在楼市火热的环境下，开发商们入市信心很强，推货力度比较大，“大步快跑”的推货策略渐成主流。

实际市场大部分项目处于认筹阶段，无纯新盘入市。

5月东莞住宅新增供应活跃，但实际市场中，开盘或加推的项目并不多。部分项目已提前在四月底入市抢跑，更有部分项目集中在五一黄金假期间推货入市，造成5月份的后三周进行推货的项目仅寥寥几个。从整体上看， 5月份大部分项目处于认筹阶段，进行推货的项目并不多，尤其是零个纯新盘入市。

市场环境明朗，别墅产品踊跃入市，供应量创年内新高。

5月楼市再次上演一波别墅供应热潮，包括有南部湾·万科城、金地城南艺境、保利生态城、万科棠樾等10个项目共供应别墅382套，环比4月大幅上升107.61%，并创年内新高。去年受到市场低迷环境影响，许多项目明显放缓工程进度并推迟入市时间，造成去年前三季度的别墅供应持续萎靡。从去年四季度开始，中央多项救市政策陆续出台后，直至今年楼市环境稳定向好，许多开发商入市信心大振，明显加快别墅产品的推货节奏。天林湖花园、中熙香缇公馆、碧水云天、誉景名居、悦园花园等在去年未能如期入市的项目加速入市，令到今年前五月东莞全市别墅供应多月保持活跃。受良好的市场环境推动，，项目营销节奏加快的现象进一步蔓延，预计接下来六月份别墅供应将持续活跃放量。

众多新盘密集入市，松山湖片区供应崛起。

5月松山湖片区供应住宅20.52万㎡，环比4月大幅上升137.18%，面积比重占全市的36%，成为本月住宅供应的主力军，其中包括有碧桂园豪庭供应8.44万㎡、星城翠珑湾2.67万㎡、宏远康城假日2.28万㎡等等。今年以来，松山湖片区涌现许多“新面孔”，包括有宏远康城假日、万润广场、远大城市广场、广源阳光里、丰华悦园和中科中心公寓等项目，加上片区内在售的楼盘持续活跃供应，令到今年前五个月松山湖片区热了起来。

（二）新开工状况

5月住宅开工量低位运行，约30万㎡。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，5月东莞住宅新开工中，有金地湖山大境、华桂园四期、名流印象花园等6个项目共开工29.51万㎡。由于库存量较为充足加上市场向好，5月多数开发商们的精力主要放在“出货”上，并不急于动工，从而导致本月全市住宅开工量低位运行。

（三）库存供应状况

销售速度加快，消化周期大幅缩短至9个月。

截止2015年5月31日，东莞住宅市场库存量为551.35万㎡，环比4月下降6.37%，同比去年同期上升16.97%。5月份楼市成交延续4月份的火热行情，许多项目销售速度加快，促使库存消化周期大幅缩短至9个月，先前“供过于求”的矛盾明显得到缓解。

凤岗、塘厦严重缺货，开发商们应加紧“补仓”。

截止2015年5月31日，根据过去一年的市场消化成绩计算得出东莞各大镇区的住宅库存消化周期如下图所示。过去一年中，月均消化套数比较大的从大到小依次是凤岗、南城、虎门、厚街、塘厦等，但目前凤岗和塘厦的消化周期仅为3个月左右，库存严重“告急”。

目前，凤岗和塘厦大部分项目已处于尾盘状态，其中凤岗在售项目较少，大部分项目可售库存量少且后续已经“无粮”补仓，区域内新盘仅有碧湖湾和大运城邦益田金地艺境花园。据监测发现，凤岗预计今年入市的新盘仅剩下中央豪庭和名流印象花园二期，而中央豪庭属于小盘，总建筑面积仅有2.5万㎡。加上洋房产品方面，近几个月一度热销的三正瑞士半山和保利百合花园已再无新楼栋可推。其次，塘厦目前洋房库存量主要集中在御湖半山、金海怡景花园、万科棠樾、银湖山庄和广基自由星城中，而金海怡景花园和广基自由星城受制于自身因素，一直去化比较慢且不受深圳客喜好。据监测发现，预计今年入市的新盘仅剩下珠江观澜御景，而潜在供应的项目如新亚洲春晖国际、德州城、华庭明月居和观岭高尔夫豪庭预计入市时间均在2016年后。

由此可见，未来凤岗和塘厦或出现供应断档的风险。若按照目前市场的消化速度，凤岗和塘厦的库存已告急，再加上从深圳房价快速上升下深圳客外溢继续增强的趋势看，凤岗和塘厦明显严重缺货，手头有货的开发商们应加紧“补仓”，大肆捞金。 

（四）市场成交状况。

2015年5月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

宽松政策效果显著，“红五月”成交量创历史新高。

5月东莞住宅成交99.11万㎡，环比4月大幅上升29.71%，并创下历史新高位。回顾历年情况，今年楼市环境迎来了历史最宽松的时代，政策低位和利率低位刺激市场需求大幅释放，尤其是对改善型需求的刺激起到了立竿见影的作用。多重宽松政策效果显著，许多项目销售速度明显加快。从房企或项目角度看，5月万科、碧桂园、保利等品牌房企的跑量均比较大，如南部湾万科城成交453套、碧桂园豪庭372套、碧桂园翡翠山265套、万科金色悦府184套、保利生态城146套。

高热人气撑场，带动成交量上升。

据东莞中原CCES系统统计显示，5月东莞楼盘来访量环比4月上升7.81%，楼市人气继续走热，高热的人气有效地带动楼市成交量上升。

股市“疯牛”后，东莞别墅成交热闹。

5月东莞别墅成交十分热闹，共成交573套，环比暴增142.80%，并创下历史新高。从成交明细看，5月份出现别墅成交的项目数明显增多，其中较多项目的成交成绩喜人。

4月股市越涨越高，高位追涨风险的加大造成部分股市投资者减持套现，由于我国投资渠道有限，令到这些资金大部分涌入楼市。又因别墅作为稀缺型产品，具有独特的价值体系，其升值潜力大，同时又可以灵活操作，即可以用来抵押贷款做其它投资，从而成为许多投资大户的优先选择。而东莞别墅受到广大投资客尤其是深圳客青睐的原因主要是：一、东莞松山湖的发展定位高、景观资源价值高、商住土地资源供应稀缺等，令到松山湖别墅升值空间大，吸引了许多来自深圳、香港、台湾等投资客。二、东莞创新型、经济型的别墅因投资价值高、门槛低等优势深受投资客们青睐，典型的代表项目有南部湾万科城、碧桂园豪庭、金地城南艺境、大运城邦益田金地艺境花园。三、深圳客的投资大户比较多，但却面临着本土投资的局限，主要体现在是深圳土地资源有限造成一手别墅资源更加有限，加上投资门槛较高，促使许多深圳客将眼光放远至外地，而东莞紧靠深圳且其别墅投资门槛相对较低、投资价值高，从而促使这些深圳客纷纷瞄准东莞别墅市场。

公寓成交量大幅上升，股市高位后资金开始重回楼市。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，5月公寓成交749套，环比4月上升56.04%，若剔除4月份属于非正常市场交易的项目盛都花园，实际上5月公寓成交环比大幅上升115.85%。5月卓越时代广场、富盈盈翠曦园、新世纪星城、尚峰温莎堡、天利中央花园等多个项目公寓成交量均出现明显上升，公寓投资氛围明显增强，表明股市高位后资金开始重回楼市。 

3.30新政利好刺激，改善需求持续释放。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，5月改善型洋房（120-180㎡）成交1256套，环比4月增加135套，升幅达12.04%，表明在3.30新政二套首付降至四成的利好刺激下，东莞改善需求持续释放。5月11日，央行三度降息，购房者贷款利息成本继续下降，预计6月10日起东莞公积金新政落实后，改善需求释放会更明显。

自住、投资需求集中入市，深圳客外溢继续增强。

5月深圳客外溢势头继续增强，临深片区住宅成交28.31万㎡(合计2586套)，按面积环比大幅上升14.83%，按套数环比上升12.39%，成交量双双创历史第二高位。此外，虎门和松山湖也吸纳了较多深圳客，区域成交呈现大幅升温，其中成交突出的代表项目有南部湾万科城成交453套、星城翠珑湾成交213套。在楼市持续火热的行情下，深圳客加速向莞外溢，究其原因是：一、宽松的政策和资金环境启示当前正值购房好时机，客户加快入市置业。二、广深一线城市房价迅速飙升，尤其是南沙自贸区挂牌后，深圳前海蛇口、宝安中心城区的部分楼盘房价已涨幅过万，高房价压倒大批刚需客，而因东莞具有价格洼地、宜居和近水楼台的优势，促使深圳客向莞外溢增强。三、部分股市资金套现流入楼市，在莞投资房产的深圳客明显增多。

（五）价格分析

2015年5月东莞各物业成交价格情况：

多个“万元级”项目热销，普通住宅均价连刷新高。

据东莞中原研究部数据监测显示，5月东莞住宅楼市呈现“量价齐升”的局面，其中普通住宅均价再刷历史新高，为8837元/㎡。造成普通住宅均价连刷新高的推力是多个“万元级”项目的热销。5月普通住宅均价过万的项目数环比增加13个，这些项目的总成交面积已经占到全市的27.58%，比重环比4月的增加了2个百分点。这些“万元级”项目主要集中在临深片区、中心城区和滨海片区，且大部分均属于品牌房企的项目，如南部湾万科城、万科金色悦府、三正瑞士半山、虎门万达广场、恒大御景等。

房价持续走稳，未见明显上涨。

1） 房价继续走稳。5月份由万科、碧桂园、万达、保利等品牌房企带头快速跑量，全市大部分项目价格走稳。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，5月洋房成交价格环比升降幅度小于5%的项目楼栋占七成多，反映5月份期间大部分开发商对价格调整的动作较少，更多精力是放在蓄客、销售环节上，房价继续走稳。 

2） 个盘因势施策，“涨价”与“降价促销”两极分化。

5月，在大部分项目成交升温的形势下，由于市场竞争原因导致个别楼盘交易偏淡，从而被迫降价促销。更有个别尾盘为快速清盘回笼资金，也加入降价跑量行列。此外，市场向好明显升高开发商们的市场预期，有个别热销区域如凤岗出现严重缺货，造成个别开发商涨价底气高，但涨价幅度并不大。因各盘所处形势差异较大，市场“涨价”与“降促销”呈现两极分化，但从整体上看，5月份开发商们“稳价助跑量”的定律不变。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2015年5月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

品牌房企“全力追击”跑货，业绩大幅增长。

5月商品房销售金额排行前十名中，所有房企业绩金额环比明显上升，大部分升幅均比较大，与去年同期相比，除了万达有所下降外，其它房企均呈现暴增的局面，可见今年红五月楼市令到许多房企收获颇为丰厚。值得注意的是，在楼市环境向好下，品牌房企借势出货的现象非常突出，如万科的南部湾万科城、万科金色悦府和万科松湖传奇纷纷开盘入市；保利旗下的保利百合花园、保利生态城和保利中央公馆齐齐推货；碧桂园再次推出碧桂园豪庭二期、碧桂园翡翠山新品；虎门万达广场再推新品入市。由此可见，5月品牌房企已开始趁机全力追击跑货。

从前十门槛看，从4月份的2.13亿元迅速上升至2.66亿元，环比上升幅度达24.88%，而以往历月前十门槛通常低于2亿元。另外据统计，5月份开发商前十名总额占全市的48.79%，而4月份的为50.19%，前十门槛的大幅上升和市场占有率的下降，相互反映出5月份东莞楼市火热势头明显高于四月份。

2015年5月住宅成交排名前十名：（按销售套数） 

（七）后市展望

● 政策：东莞公积金贷款新政放宽住房面积限制，有力支持改善需求释放。

目前，全国已有多地城市调整住房公积金政策，其调整内容包括有放宽住房面积限制、放松户籍或地区限制、上调贷款额度等。“万变不离其中”，政府的主要目的是更大程度地支持、刺激刚需及改善型购房需求有序健康释放。而备受万众期待的东莞公积金贷款新政也终于出台，将于6月10日起正式实施。一方面，此次新政明确提到正式落实“首套自住房贷最低首付比例为两成，二套房贷最低首付款比例为三成”，将加倍刺激市场需求释放。另一方面，个人最高贷款额度由48万元上调至50万元，夫妻双方的由70万元上调至80万元，这将有利刺激部分潜在需求加速提前释放。

另外，公积金贷款新政还取消使用住房公积金贷款购买住房对房屋建筑面积的限制。此前东莞公积金贷款对房屋面积设定特别要求：对购买自住住房申请住房公积金贷款的房屋建筑面积仅限于在144平方米(含)以下的自住房，购买二手房或一手房房屋建筑面积在90平方米以上，贷款年限最长不超过20年；购买一手房、商转公贷款且属于首套自住住房，房屋建筑面积在90平方米(含)以下，贷款最长年限不得超过30年。可以说，东莞公积金贷款新政的惠及面更广，尤其是有力支持东莞改善需求释放。

● 资金：货币政策宽松持续，市场资金流动性增强。

2015年经历三次降息后，信贷利率已经降到1997年以来历史最低位。据监测，5月份除了部分银行很快地实行最新利率标准外，仍有部分银行尚没执行，预计接下来将有更多银行逐渐落实新政，市场信贷需求将得到更大的支持，因此预计6月份货币政策宽松持续，市场资金流动性增强。

● 股市：股市下降释放风险信号，大量股民减持仓位。

A股股指持续升高后，在5月28日迎来一次大调整，当日下降6.5%，这令到股民前期股价上涨赚取的利润惨遭大幅缩水。此次股市下降释放风险信号，令到股市大量资金被洗出，股民大幅减仓套现的现象凸显。再看，周四（6月4日）沪深两市股指高开后出现震荡回落，五千关前震荡调整加剧，综合反映此轮股市牛市已经进入下半场，赚钱效应大幅减弱，炒股风险增大。从股指来看，当前股市已在5000点高位区，“高处不胜寒”，股市震荡回落的预期逐渐增强，亏钱效应也会随之加剧，“深蹲”蓄势并不可取。由于股市和楼市存在跷跷板的关系，市场资金会从股市投资转向楼市投资。且当前楼市正处于经济底、政策底、利率低，此时正是投资者入市的好时机。

● 供应：蓄势待发的项目密集入市，楼市又现一波开盘热潮。

由于相当多项目在4月份及五一黄金假期间快速实现开盘或加推，相应之下，5月份则成为了这些楼盘蓄客的一个关键时期，可以说也是缓冲期，按照目前楼市热度，预计这些蓄客待发的项目将有部分在6月份入市。6月房企继续加快推盘速度，预计6月又将上演一波开盘热潮，包括有嘉宏·锦园、光大江与城、南部湾万科城、北大资源御城、天骄御峰、鼎峰源著、万科城市广场、碧桂园翡翠山、康城假日、紫檀山、保利中惠中央公馆、御湖半山、名流印象花园等超过20个项目开盘或加推入市，其中入市纯新盘有嘉宏·锦园、光大·江与城、光大·山湖城、新里城西城道。产品方面，刚需主流不变，别墅供应继续保持活跃，整个市场供应量较大。

● 营销：感情牌成“重头戏”，明星效应营销手法逐渐吃香。

儿童节和端午节，一向被视为营销的黄金节点，最适宜打感情牌，六月份感情牌将成为“重头戏”。另外，部分楼盘为维持高人气促成交或会举办各种大型活动，明星效应的营销也会逐渐吃香，预计6月将有更多楼盘邀请明星助阵。随着时代不断进步，明星营销形式也呈现多样化。通常一些大盘或品牌房企的楼盘会邀请明星到场助阵，随着网络媒体的不断进步，明星炒作的炙热化，逐渐蔓延至房地产市场，许多房地产楼盘借助具有高度关注度的明星话题来趁机炒作自己。这种炒作方式，一来能够快捷博得客户眼球，提升项目知名度；二来，节省其它作用小的推广方式的费用支出。

● 量价：有望延续“供需两旺”格局，房价继续走稳。

在市场环境向好下，5月东莞楼市人气高位运行，尤其是5月底一周人气仍然处于偏中高位水平，人气热度高将会继续支撑楼市成交，预计6月份会迎来良好的开局。6月份是政策持续宽松的时期，先前的政策落实力度加大叠加东莞公积金贷款新政的利好，有效刺激更多市场需求加速释放，尤其是改善型需求释放幅度会增大，加上股市中获利的资金的大幅流入，将会进一步助推楼市成交上行，6月有望延续“供需两旺”格局。

尽管楼市持续火热，但并没有助燃开发商们的涨价情绪。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，5月实现洋房签约的214个项目中，大部分项目价格仍然走稳。楼市持续升温从4月份上旬始至今已近两个月，从5月末房价继续走稳的形势看，开发商们“稳价助跑”的营销策略显而易见，现金为王已成市场大趋势。由此东莞中原研究部认为，接下来6月份开发商们“走量”基调不变，房价将继续走稳。如此同时，购房者们选房时看中即可下手，切勿错失良机。因为当前就是入市的低点，即是入市的绝佳时机。