瑞峰：东莞红五月去货加速库存明显下滑 别墅高价产品成交拉动

一、导读

1、宏观环境：政策红利及股市溢出资金的流入 楼市实现红五月

经济层面： 430政治局会议后稳增长措施明显加码，尤其是集中在基建领域，表现在国务院印发《中国制造2025》；发改委密集批复逾4500亿元的基建项目，发布总投资1.97万亿元的PPP项目，范围涵盖水利设施、市政设施、交通设施、公共服务、资源环境等多个领域；发改委拟降低企业债发债门槛支持七大重点投资工程；国发办要求银行保障地方融资平台在建项目的后续放贷等重大动作，对经济稳增长作出极大的刺激。在基建加大投入的预期之下，中国经济有望5月低位政策性企稳。房地产投资方面来看，尽管销量持续上升，但开发商拿地情绪拿地情绪并未改善，房地产开发投资将保持稳中有降的态势。

展望后市，预计后续的“稳增长”政策仍将从财政政策入手，通过地方债务置换的加快减轻地方存量债务负担，通过PPP的加速推进为基建项目提供增量资金。货币政策仍将以创造中性适度的货币金融环境为主，降息仍有可能，但央行主劢降准的可能性不大。

政策层面： 年内二次降息、地方政府调整公积金额度或实施财政补贴购房，是“330”新政之后又一政策利好，对楼市再添猛药，成交量一路上升，全国大部分城市都实现了“红五月”。纵观今年宽松政策的亮点是由鼓励一套房刚需拓展到二套改善型需求，为改善型需求提供最大的便利，坚持“稳定住房消费需求”的大方向还没有改变。但是，这并不代表鼓励投资性住房需求的事情不能做，具体做不做，要视经济未来的走势而定，如果未来2到3个月中国经济的宏观层面继续承压，则楼市宽松政策将会进一步“发酵”。

政策放松方向预计有：1、继续释放流动性，市场普遍预计我国已经进入降息降准周期，年内估计还会有2到3次降息，1到2次降准；2、限购政策会进一步修正，目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了，三亚年内很可能会动摇，其他四个城市估计会小范围修正；3、调整购房税收政策，营业税免征已经从5年改为2年，进一步下调的空间基本没有了，暂停执行对非唯一住房征收20％的个税政策是焦点；4、国家住房银行呼之欲出，目前热议的模式有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；另一种是类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)，目前来看，实行“两房”模式的概率更高。

楼市方面：在政策红利不断刺激下，楼市回暖步伐不断加速，5月一线城市以及部分二线城市均出现量价齐升的现象，再现“飘红”行情。不过楼市飘红除了轮番不断的宽松政策刺激外，也离不开股市“热钱”的流入，5月股市冲击5000点失利后急转直下，逼着部分股民抽离资金出逃回归楼市，股市溢出资金的流入对楼市成交飙升起到推动的作用。

另外，值得关注还有：1、“万万联合”，一个是住宅地产老大，一个是商业地产老大，他们的联合将导致房地产行业变革、房企洗牌，意味着竞合新模式、互补时代来临；2、碧桂园以“零首付”为噱头加速去货，快速回笼资金，实际上“330新政”后，开发商在营销上各有奇招，比如恒大的无理由退房、保利是个p、越秀“18免”等营销措施，都在反映出房企希望在楼市新政与信心回暖的双重利好下，通过加大优惠力度的方式推进卖楼，加快去化库存，尽快回笼现金流，以防下半年楼市出现变化，所以无论是房企还是客户，建议在上半年有货尽快走货，需要购房的客户尽快出手，避免错失推货或购房的时机。

2、新增：去库存为主房企理性推货  5月楼市供应稳中有降

虽然5月的东莞楼市成交火热，但供应市场却出乎意料的处在下坡路上。数据显示：2015年5月共有37个项目有商品房新增供应，合计面积约70.56万㎡，基本与4月持平，依然处在高位上运行；其中住宅新增4355套，面积约47.12万㎡，环比下滑近2成，同比增长3成；非住宅新增5288套，面积约23.44万㎡，环比上涨近5成，同比呈现倍数增长。

5月东莞推货节奏依然保持平稳状态，主要是因为：1、房企自2014年9月以来采用高频批量的推货策略，东莞住宅库存量节节高升的同时，房企也面临着库存压力，因此借助5月政策红利窗口和营销旺季期，去库存成为了房企营销重心；2、目前宽松的信贷政策环境将促进投资性需求的增长，相对于的投资类产品供应也将随之增加，5月公寓、商铺以及写字楼等投资了产品皆出现大幅度的增长之势，如纯新项目家汇生活广场的商铺产品，风度盛荟、厚街万达广场、星城翠珑湾、嘉宏松湖里的鱼皆有批量的商务公寓产品供应；3、改善类产品新增占比持续扩大，130-200㎡产品新增占比上升至12%，环比上涨7个百分点；此外，别墅供应也有所加大，约有9个项目别墅加推，约占住宅供应的15%，环比上涨7个百分点。4、虽然有5月是传统的营销旺季，但纯新上市的项目仅有风度盛荟、家汇生活广场以及中科中心公寓3个项目。

    3、成交：史上“最红五月”   楼市步入“买涨不买跌”的行情

2015年5月东莞楼市暖意融融，全市住宅成交8356套，面积约95.98万㎡，创历年来单月成交新记录，环比上涨28%，同比增长135%；而非住宅成交表现相对平淡，共有1848套成交，面积约8.37万㎡，环比上涨36%，同比下滑11%。5月东莞楼市成交强势升温反弹，主要是因为：

1、金融货币政策的放松对楼市的正面刺激作用明显，银行资金面的宽裕，为楼市注入更多动力，也为房地产新政扎实落实营造了积极的政策环境，而5月央行的再一次降息延续新政后楼市的复苏景象，楼市开始步入“买涨不买跌”的行情，前期观望的购房者入市节奏进一步加快，购房意愿也更加强烈；

 2、因房企在别墅推货上具有针对性，推售基本是150-250㎡经济性别墅，对改善型客户吸引力大，5月别墅成交涨幅明显。数据显示：5月别墅成交约占住宅成交的15%，环比上涨7个百分点，其中5月150-250㎡中小型别墅产品热销，约占别墅总成交的7成，主要热销项目有南部湾万科城、碧桂园豪庭等；

3、在楼市持续上行的背景下，房企促销手段多样化，个盘去货速度也加快，据统计，东莞全市共有252个项目有住宅产品成交，个盘成交环比上涨的项目有106个，成交20套以上的项目就有113个，环比增加了13个；成交100套以上项目有23个，环比增加了7个，其中临深片区就占了10个名额；

4、股市巨震楼市迎来机会；5月股市较为震荡，涨跌互现，让部分股民撤离，而楼市却处在上升阶段且后市预期向好，炒股者“弃股买房”的意愿会增强，部分股市资金或将进入楼市，促使楼市更上一层；

5、“330”新政后深圳房价反弹，深圳客外溢加速，东莞获益明显，临深片区或靠近深圳的区域大热，如凤岗、樟木头、塘厦、常平、松山湖、黄江等镇深圳客比例不断增加，成交套数也皆在区域排名前十中，是推动东莞楼市上涨的主要力量。

4、均价：别墅高价产品成交拉动   均价9785元/㎡创历史新高

2015年5月东莞楼市房价上涨趋势明显，住宅均价9785元/㎡，环比上涨6%，同比上涨7%。5月楼市量价齐声，房价更是再创历年来的新纪录，主要是因为1、新政、降准降息等一系列利好刺激以及传统销售旺季等多重因素叠加影响下，成交量稳步上升的同时房企降价促销力度也在减弱，部分项目甚至出现200-300元/㎡的小幅提价，楼市稳步稳涨的苗头或越演越烈；2、热门区域项目热销拉高整体的房价水平，5月住宅均价过万的镇区就有7个，合计成交面积约45.33万㎡，约占总成交面积的47%，其中凤岗（10799元/㎡）、虎门（12086元/㎡）、南城（10222元/㎡）皆进入镇区成交排名前三；3、别墅成交占比从4月的8%上升至15%，别墅均价13934元/㎡对整体房价的拉动效果明显；4、随着别墅高端项目成交量的增加，均价上涨的镇区个数也在增加，5月有23个镇区环比4月有不同程度的增幅，其中上涨幅度最为明显的是常平镇，均价从6145元/㎡涨至9303元/㎡，增幅为51%，主要是因为东方银座兰乔公馆别墅成交拉动，其次是东坑镇受碧桂园豪庭别墅成交拉动，均价从6051元/㎡涨至7641元/㎡，涨幅为26%。

5、楼盘营销：开发商推货热情高涨   “明星营销”再度风靡楼市

在政策利好的刺激之下，买房双方信心大幅提升，房企推货热情高涨，5月近60个多项目进行了营销活动，推货上以旧盘新推为主，近50个项目进行了加推活动；纯新开盘仅有中熙香缇公馆一个；新品认筹项目有光大江与城、嘉宏锦园、振业·松湖雅苑、新里城西城道、光大山湖城等项目，预计会6月份陆续上市。

营销方式上，“明星营销风”再度风靡东莞，中熙香缇公馆开盘费翔助阵、宏远御庭山张信哲空降、东城万达广场容祖儿签名会、绿茵·温莎堡香堤品鉴会蔡卓妍(阿sa)助阵、嘉宏锦园王杰驾临、光大山湖城群星演唱会等10多个项目都邀请了明星造势，，对项目曝光率和宣传起到明显推动。可见，尽管市场环境大好，但面临剧烈的竞争，房企仍需通过各种方式吸引客户眼球，为快速走货做准备，而明星造势则是蓄人气最直接最快捷的手段， 6月仍会“星味”不断。另外，一些新颖活动也让客户眼前一亮，吸引客户到场了解或参加，提高了项目的人流量，如鼎峰尚境世界微景观展、天骄峰景大型活体水母群、田禾卢浮公馆羊羊得意大本营等项目。

优惠促销方面，低首付仍辅助去货的有力措施。如中惠·松湖城112㎡稀缺户型首付8万起、恒大帝景首付4.2万抢41-90㎡非毛坯小户、丰泰黄旗观邸60-140㎡2-4房首付8万起、鸿华·I尚城66-90㎡二三房首付两万起等项目。其中碧桂园“扯蛋”行动最为轰动，“0首付、0首付免息、0物业费、0费用(契税+维修基金)，利用互联网赚足了眼球，迅速引起客户关注，活动截止6月30日结束，对旗下项目去货有一定的帮助，但同时反映出房企去货心理强烈，企求尽快在上半年最大限度去货，以防下半年楼市出现变化。

6、潜在供应：楼市热闹库存降低  房企加紧动工   5月开工市场明显改善  

5月份商品房开工市场明显改善，有7大项目拿到开工许可证，合计开工面积34.71万㎡，其中住宅开工量为25.01万㎡，非住宅开工量为1.1万㎡。助推开工市场的回暖原因有：1、楼市成交上升之势猛烈，5月周周热闹，月成交达95.98万㎡，库存量日渐缩减，房企为补充后市货量，加紧开工；2、走货的提升资金回笼快，更是刺激房企的积极性，预计接下来开工市场会持续改善；3、暴雨天气有所好转，为开工步伐提供保障；4、上半年即将过去，未来即将面临“金九银十”，能否冲击在这黄金节点大收金，除了跟前期蓄客有关，更重要是是否有充裕的货量应战，因为为争夺“金九银十”，未来3个月项目开工量预计会明显增加。

7、后市展望：房企把控好出货“窗口期”  6月将延续“红五月”火热势头

史上“红五月”落幕之时，东莞公积金新政出台，首套二套首付比例下调，取消限制面积，无疑是为热闹的东莞楼市再添一把猛火，预计6月将延续“红五月”火热势头，成交量预计会70-90万㎡之间浮动。而6月作为上半年业绩的冲刺期，房企营销战将升级，其之前收窄的优惠幅度或将放宽，但幅度不会太大，房价大涨大跌的可能性较低，将保持平稳运行状态。

供应方面，虽然4-5月楼市成交火热，但供应市场却依然不温不火，多数房企选择先消耗已经上市的库存量为先，推货节奏有所放慢，主要以蓄客为主，6月推货节奏将加快，供应市场或将迎来供应小高潮，预计石龙奕翠园、嘉宏锦园、光大•江与城、光大•山湖城、松湖雅苑、新里城西城道等纯新项目将上市，长虹百荟花园、富通自在城、鼎峰源著、紫檀山、御湖半山、万润财富中心、中惠松湖城二期、蜜糖、锦绣山河、保利中惠中央公馆等超过30多个项目新品加推。

对于房企来说，两次降准三次降息之后是跑量去库存的“窗口期”，应把控好这出货的好时机，积极调整推盘节奏，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面，积极去库存，尽快实现销售业绩回升。即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”。 

二、东莞房地产市场

1、楼市供销存篇

1.1供销情况：楼市量价齐创新高   东莞史上“最红的红五月”

5月楼市从升温到热闹的转变让人猝不及防，东莞楼市更是现史上最红的“红五月”，密集新政的轮番刺激加速了购房者的入市步伐，房企保持理性合理的推货节奏等因素的促进下，供不应求态势持续升级，库存量也开始出现明显的下滑，楼市库存压力进一步得到缓解，东莞楼市整体进入平稳向上的发展阶段。

1.2住宅供销比：政策红利刺激市场去货加速   连续3个月供不应求 

1.3存量和消化周期: 存量持续下滑降至523万㎡  消化周期为9.14个月 

1.4开发商业绩排名: 万科地产稳居榜首   碧桂园居第二

1.5个盘整体成交排名（按金额）

1.6个盘各物业排名（按套数）

2、新增供应明细篇

2.1各物业新增情况 ： 洋房供应占比下滑趋势明显    投资类产品新增加大

从新增的各物业产品来看，洋房供应虽然依然是主角，但供应占比出现大幅度的下滑之势，占比从7成多下滑到5成；住宅公寓有2个项目加推，分别是南部湾万科城和中科中心公寓项目，商务公寓供应增幅较大，约有4个项目加推，分别是风度盛荟、厚街万达广场、星城翠珑湾和嘉宏松湖里的鱼。

2.2住宅新增月度走势：供应走势稳中有降    新增量47.12万㎡环比下滑近两成

2.3住宅新增区域分布：虎门10万平住宅新品加推登榜首    碧桂园豪庭助东坑排第二

2.4住宅新增产品分布：160-200㎡产品占比加大    环比上涨7个百分点

2.5住宅新增排名:虎门三大项目新品齐亮相    产业园住宅项目中心中科公寓上市

3、楼市成交明细篇

3.1各物业类型成交：写字楼产品逆市下滑  别墅、商务公寓产品增幅大    

3.2住宅成交趋势：成交趋势直线上涨    95.98万㎡历史单月最高

3.3非住宅成交趋势：成交量8.37万㎡    保持平稳之势运行

3.4区域成交：凤岗1121套连续2个月独占鳌头  虎门新品热销排第二

4、成交价格篇

4.1各物业均价：别墅高价产品成交拉动     住宅产品环比普遍上涨

4.2住宅价格：上涨之势是不可档      均价9785元/㎡创历史新高

4.3普通住宅单价区间：10000元/㎡以上产品成交上涨    约

4.4别墅单价区间：20000元/㎡以下成交占大头   占比约86%

4.5普通住宅总价区间：60-80万元/套产品占3成  其次是80-100万约占25%

4.6别墅总价区间分布：250-300万元/套成交最多   约占25%

5、产品需求篇

5.1供需存情况：整体供不应求趋势明显  160㎡以上产品需求趋旺

5.2产品成交结构：70-100㎡产品成交下滑   别墅占比15%上涨明显

5.3普通住宅各面积段成交：90-100㎡成交依然为主  

5.4别墅各面积段成交：150-200㎡成交突出   约占45%

6、片区供需篇

注：七大片区划分：

中心城区：莞城、南城、东城、万江；

临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪；

松朗片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山；

滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安；

东北片区：常平、桥头、横沥、东坑、谢岗；

大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排；

水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

6.1住宅供需价：临深片区28.17万㎡稳占排行之首     滨海片区18.39万㎡排第二

深圳客外溢加速，带动临深片区楼市的上涨，片区成交量28.17万㎡，稳居排行榜之首；其次是滨海片区，南部湾万科城、汇景御海南岸、万科金色悦府、厚街万达广场等项目持续热销，成交量18.39万㎡排在第二位；虽然中心城区项目因为世纪城国际公馆、汇龙湾、恒大御景等项目新品上市热销，区域楼市成交依然进入前三名。

6.2住宅结构：临深片区以刚需和别墅成交取胜   中心城区豪宅成交出众

6.3住宅存量分布：临深片区存量逐渐减少  滨海片区因新品入市存量最大 

7、潜在供应篇

7.1、整体状况：楼市热闹库存降低  房企加紧动工5月市场明显改善 

5月份商品房开工市场明显改善，有7大项目拿到开工许可证，合计开工面积34.71万㎡，其中住宅开工量为25.01万㎡，非住宅开工量为1.1万㎡。

7.2新开工走势：今年开工市场较为波动  5月34.71万㎡环比幅度上涨

2015年开工市场较为波动，第一季度由于市场环境不够明朗，房企在推货节奏仍较为谨慎，全力放在开工市场。而4月份在降息降准、“330”新政的陆续出台，市场信心大幅提升，房企推货热情被拉动，借力政策红利出货是关键，无暇于开工市场，加上暴雨天气的来临，导致4月份开工市场创历年月度新低，5月楼市成交节节走高，库存日渐缩减，为后市做准备，房企也在忙碌推货中抽身出来加紧项目动工步伐，使得开工量明显改善。

7.3新开工区域分布：临深片区为主战场  金地湖山大境体量开工助黄江夺冠

5月份共有6个镇区进行动工，其中，临深片区占有4个，意味着未来该片区仍是楼市的主战场。从住宅开工来看，黄江得益金地湖山大境体量开工11.47万㎡荣获冠军；凤岗在名流印象花园4.51万㎡的支撑排名亚军；厚街及塘厦开工皆在3万㎡之上，分别排名第三及第四。

7.4新开工各类型：洋房18.08万㎡超过五成  别墅6.93万㎡占两成

5月份，洋房、别墅、办公、商铺和车库等物业类型各有开工。其中，洋房开工18.08万㎡，占半壁江山；别墅也不俗，银湖山庄、金地湖山大境、华桂园四期都别墅动工，合计面积6.93万㎡。

7.5新开工明细 ： 7大项目动工  为后市销量做准备房企动工热情上涨

8、楼盘活动篇 

8.1  楼盘活动明细：红五月开发商推货热情高涨   “明星营销”再度风靡东莞楼市